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1、第一章 总 论1、申请项项目的主主要内容容1天和苑小小区地块块位于芜芜湖市中中心区五五一广场场西北角角（为一一类地区区），该地块块总用地地面积4468009，原为为芜湖市市天河羽羽绒厂用用地，沿沿五一广广场正面面一幢原原天河羽羽绒厂办办公楼计计划保留留，该地地块平面面呈三角角形，地地势平坦坦，其东东南两侧侧临城市市主干道道九华山山路和团团结西路路。西北北临长宁宁路，该该地块交交通便捷捷，周边边城市基基础设施施完善，交交通便利利，环境境整洁，地地理位置置优越，南南距市中中心的赭赭山公园园垂直距距离仅为为1800M，区区位优势势十分明明显，22结合城城市环境境发展及及地域环环境特征征设计现现代建筑
2、筑群，拟拟建155-255-299的现代代高品位位的高层层住宅社社区。2、社会经经济意义义1该项目的的开发建建设是芜芜湖市重重点工程程项目之之一，目目前该项项目周边边已开发发建成了了香樟花花园、仁仁和小区区，汀苑苑小区已已经逐步步形成了了芜湖新新型城区区之一，因此项目建成以后将填补该地区没有高层的历史，满足居民的各个层次的需要，2公司将计划综合考虑整个小区景观，对地面进行重新装修改造，精心组织实施，重新建设一个环境优美、生活方便、文化氛围浓郁、功能配套的“自然与人文和谐共生的风景家园”，势将成为芜湖城市景观的新亮点。3、实施项项目优势势及风险险实施项目优优势： 1从城市市发展趋趋势来分分析：芜
3、芜湖市区区自19998年年以来，每每年商住住楼开工工建设面面积1550万平平方米，竣竣工面积积约为1150万万平方米米，存量量约为110万平平方米，（220011年市区区商品房房上市量量为1000万平平方米，销销售量1110万万平方米米，）形形成需求求大于供供给的市市场局面面，20003年年上半年年商品房房销售228.33万平方方米，同同比增长长84.73，总体体上保持持了健康康，快速速发展态态势，供供求基本本平衡，随随着我市市经济快快速增长长，工业业化和城城市化加加快，郊郊区和三三县的一一些集镇镇将划入入城市，部部分农村村人口转转为城市市人口，在在这种转转移和流流动过程程中，必必将带来来新城
4、镇镇的兴起起，旧城城镇的更更新和外外延。更更显得市市区一类类地区的的土地稀稀缺，2另随着着“滨江大大道”，“南门湾湾古城”，“东郊路路商业街街”，“美食街街二期工工程”等一批重重点工程程落实启启动， 这些无无疑给房房地产开开发带来来千载难难逢的良良机。220033年芜湖湖土地拍拍卖111宗，面面积达550万平平方米，合合同价格格7.88亿，意意味着土土地价比比去年增增长了220%。3由于种种客观因素使得原华侨皮鞋厂地块，火柴厂地块和芜湖电机厂地块等项目流拍，这将造成未来几年的市场商品房供应将可能减少，对本项目上市销售的优势将是非常大，4另2002年8月以后拍卖的土地规划要求除天河苑以外都是多层
5、项目，这无疑对天河苑的高层定位又是一项非常大的优势。5因此只要抓住未来的市场机遇，用心建设项目，必将给社会和自身发展带来双赢效益。实施项目风风险： 1 20002年年芜湖新新马投资资公司开开发的“南瑞新新城”近500万平方方米和芜芜湖长江江长置业业有限公公司正在在开发的的“长江长长现代城城”46万万平方米米的住宅宅商品房房将逐步步投放市市场很有有可能会会对该项项目造成成一定的的压力，可能预先分流部分目标客户。2目前芜湖房地产市场上存在结构不合理的形势，居民对购买适中价位的中等户形呈现供不应求的局面，受芜湖居民对高层住宅购房消费观念的制约，可能会造成一些项目市场销售不旺，经营期过长的局面，这些因
6、素有可能会给销售产生负面影响。3由于高层住宅具有建筑成本高，物业使用成本高，如在电梯维护，更换，双回路供电问题，二次供水，消防等新的管理课题等，对于倾向于多层住宅的潜在客户吸引力相对较弱。4近三年芜湖房地产开发数量增长过快，有可能造成局部的供过于求。但是相继高层住宅铁佛花园、中西友好花园、成功开发以来，芜湖市高层住宅的开发数量大增，如水木年华、金鼎花园，浩成置业、君临天厦、长江长现代城和本项目，这无疑加大了目前高层项目市场竞争压力。分析结论：1天和苑三三面临街街，九华华路贯通通芜湖市市南北，赭赭山路如如玉带环环腰连通通芜湖市市东西， 长宁街街直达凤凤凰美食食街，交交通便利利，四通通八达。天和苑
7、北临香樟城市花园，东临泰华园，周边人口密集，城市生活设施完善，社区环境成熟，区位优势明显，控守芜湖市中心区域东北门户五一广场，对于以五一广场为中心的城市东北部和北部经济开发区方向的潜在购房者具有较大的吸引力，南隔赭山路与赭山公园相临，赭山公园是芜湖市的绿肺，赭山公园的环境清雅、 空气清新是不可多得的环境优势，将增加项目的附加值，九华路、赭山路、长宁街围合成一个金三角，2天和苑三面临街建筑，可用于开发现代化的大型超市卖场、沿街商铺，可满足客户日常的购物、休闲、娱乐等生活需求，对周边区域都可以形成吸引力，人们生活十分便利。 3目前城北经济开发区在芜湖市占有重要的地位，且发展势头看好，天和苑控守芜湖
8、市中心区域东北门户五一广场，是芜湖市中心区域和经济开发区连接的必经地段，这必将使该项目板块升值。4、项目计计划目标标 （设计计构思）“自然与人文和谐共生的风景家园” 天和苑小区区设计定定位1天和苑小小区在规规划立意意之初，就就考虑到到要用文文化融入入江南名名城芜湖湖，从特特色上体体现芜湖湖，为城城市建设设及景观观大环境境做出自自己的贡贡献，以以小区独独特的地地理位置置，在朝朝南面对对小赭山山的方向向上，建建筑群以以扇形的的布局增增加与赭赭山公园园的接触触面，使使小区从从整体上上与自然然清新的的绿色氛氛围相拥拥，营造造小区良良好的外外部景观观氛围。同同时，为为了将绿绿色清新新的空气气引入小小区，
9、我我们在小小区中部部面向小小赭山设设置了绿绿色的景景观轴（中中心花园园），使使小区内内部的环环境与赭赭山自然然的风光光融为一一体，这这条景观观轴形成成了整个个小区的的绿色呼呼吸系统统“绿绿肺”，使得得小区成成为一个个在优美美的环境境中吐纳纳生息的的有机体体。2从建筑层层次、绿绿化景观观、空间间形态多多方面来来塑造小小区统一一完整的的形象，在在小区中中心的景景观环境境设计上上，以“水”为主题题，设计计富有丰丰满优美美曲线的的溪流，清清波荡漾漾的绿水水中放置置弧桥连连接沿水水两岸，水水岸边利利用富有有层次和和韵律的的草坪系系统及色色彩鲜艳艳的草间间小径，以以及立体体的文化化生态系系统（亭亭、台、船
10、船、阁、架架等）为为居民提提供一个个修身养养性、放放飞心情情的场所所。水岸岸边绿化化景观中中，种植植含笑、桂桂花、栀栀子等色色香俱佳佳的植物物品种，提提升绿化化系统的的特色和和品味。3小区的景景观轴以以南北两两个水上上广场为为始末，同时，这两个广场也正对三个出入口，对于小区的形象起到画龙点晴的作用。同时，中心花园的三幢点式高层，底部架空，使整个小区的优美环境融汇贯通。为了体现小小区景观观设计中中“生态文文化园”的理念念，除了了在中心心花园中中进行富富有韵味味的文化化营造外外，宅间间绿化系系统也要要形成一一个文化化园的次次中心。我我们在设设计中首首先赋予予每个院院落独特特优美的的主题“琴琴苑”、
11、“棋苑”、“诗苑”、“画苑”，每一一块宅间间绿地中中利用层层次丰富富的绿化化植被系系统、建建筑小品品、亭台台和雕塑塑及不同同色彩材材质的铺铺地，树树、草、花花、石各各有不同同，形成成琴棋诗诗画，一一派修然然自得的的休闲生生活氛围围。4住宅群采采用155-255-299层的空空间轮廓廓体系，南南低北高高，既能能有利于于整个住住宅群的的日照分分析。同同时，又又能保证证对于赭赭山公园园的视线线顺畅。住宅群的布局，采用点式（中间）与板式（外围）相结合的组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律，住宅群与整体环境的融合，使人赏心悦目。5户型设计计从均好好性的角角度出发发，大开开间、浅浅进深、宽
12、宽敞明亮亮、尊贵贵气派、动动静分区区，功能能合理，圆圆弧形观观景阳台台，通透透明亮。住宅户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。6 建筑借借鉴北欧欧理性主主义先锋锋派风格格，立面面采用简简洁素雅雅的造型型，抛弃弃了以往往繁琐的的欧陆线线条，柱柱式等僵僵硬程序序化的构构件，转转而体现现轻快、精精致及高高低错落落的起伏伏感和韵韵律感。建筑的外立立面强调调竖线条条，体现现其高度度挺拔感感、凸窗窗、弧形形阳台等等体现出出技术的的精美，屋屋顶设计计采用一一片轻盈盈的片格格做为收收头，穿穿插在建建筑实体体与柱之之间，优优雅而又又飘逸。建建筑色彩彩以浅黄黄色与白白色为基基间，体体现宁静静素雅的的建筑风风格。5
13、、可行性性研究结结论1、投资环环境分析析结论11芜湖市位位于长江江三角洲洲西北部部，是长长江沿岸岸的重要要口岸，离离南京仅仅1小时时车程， 受上海海经济区区的影响响较大，经经济发展展水平在在安徽省省名列前前茅，芜芜湖市现现有人口口约722万人，包包括外地地在芜湖湖经商人人员共约约80万人人。按芜芜湖市国国民经济济和社会会发展规规划，市市区框架架正进一一步拉大大，城市市人口将将大幅度度增长，预预计4-5年人人口将达达到1000万人人。该项项目定位位于芜湖湖市155%的中中高收入入消费群群体。具具调查在在近3年，该该类人员员需购住住房约为为：800万15%/315%=1.2万套套（以户户均3人计）
14、，以以每套1120平平方米计计算还需需新建中中高档住住房 1144万万平方米米，随着着老百姓姓经济条条件的进进一步改改善，有有购买实实力，想想不断改改善居住住条件的的人越来来越多，由由此分析析，在未未来三至至四年之之内仍将将是房产产供需两两旺期（具具体分析析见第六六章项目目市场调调查和需需求预测测分析）。2芜湖市市区可以以简明的的分成三三个区域域：城北北经济开开发区、城城中中心心生活区区、城南南新生活活区。城城市规划划有特色色，如镜镜湖广场场、步行行街、 美食街街； 城城市发展展思路清清晰，如如经济技技术开发发区、行行政新区区南北拓拓展；经经济发展展快速稳稳定，芜芜湖作为为长江中中下游的的沿江
15、开开放城市市，地理理位置优优越，商商业幅射射较广。同同时新建建的芜湖湖长江大大桥已成成为该市市沟通四四方的重重要经济济枢纽。位位于境内内的国家家级经济济开发区区吸引了了众多的的国内外外商家来来芜投资资，近两两年来，有有近200家上市市公司落落户芜湖湖， 220033年上半半年可实实现国内内生产总总值266亿元，同同比增长长13.1%， 依托长长江三角角洲经济济区，经经济发展展环境良良好；城城市生态态环境好好，气候候宜人，适适宜人居居。以上上诸多因因素，为为芜湖市市房地产产业持续续稳定的的发展提提供了客客观条件件，住宅宅销售价价格将继继续平稳稳上升：经济的的持续发发展支持持人们的的消费需需求；产
16、产品质量量上升带带动成本本的上升升；大量量高层住住宅带动动房价总总体水平平的上升升；土地地转让价价格的上上升；建建安成本本的上升升。市场场竞争加加剧：大大量楼盘盘的开发发必然形形成有效效客户的的分流及及竞争的的加剧。产品差异化、定位细分化、企业品牌化是今后芜湖市房地产市场发展的必然趋势，芜湖市房地产业自2001年以来发展快速，房价持续上升。特别是浙江房地产开发公司的进入，是推动芜湖市房地产业发展的重要因素。2、金融投投资环境境分析结结论1 由于220033年央行行出台的的系列房房地产金金融政策策，意在在限制高高房价，适适度控制制房地产产市场上上的炒作作风，最最具现实实意义的的几条规规定是：房地产开开发企业业申请银银行贷款款，其自自有资金金应不低低于开发发项目总总投资的的，房地地产企业业流动资资金贷款款被取消消，商业银银行只能能对购买买主体结结构已封封顶住房房的个人人发放个个人住房房贷款。这这就意味味着房
