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1、胡葆森董事长在集团2014年管理年会上的讲话（根据会议录音整理，已经本人审阅）一、集团战略纵深跨越发展的两件大事我去年12月28日离开郑州，29日到悉尼，本来计划元旦度假一周，但因身体原因，到了今年2月8日才回到郑州，整整40天时间。最令我感到欣慰和感慨的是，我们这么大规模的一个企业，已经有七八千人了，今年任务又这么重，居然可以离开40天，公司比我在的时候干得还好。所以这是最让我感到欣慰的，特别希望这是一个检验，哪一天我离开400天的时候，企业又取得了新的发展和跨越，说明这个企业不需要我了，那应该是我人生最成功的一件事情。所以，我想借此机会，对大家在这段时间，尤其是岁尾年初的关键时刻，在陈建业
2、总裁的带领下，很好地为2013年的工作做了非常好的总结，又为今年的工作做了良好的开局，表现出了优秀的职业精神和专业素养，对陈总和在座骨干团队表示诚挚的谢意！我今天想给大家讲两件事情： 第一，这次机构改革和调整安排。 1.集团跨越发展面临的形势。建业集团今年已经进入了第22个年头，在这样一个关口，我们用了22年打了这么好一个基础。其实就我们自身而言，目标非常明确，就是河南这个市场，而且按照大势推测，整个河南城镇化要滞后于全国城镇化大约五年左右。如果说中国城镇化还需要15年时间，河南大约还需要20年时间，就是从现在起大约至少要到二零三几年，河南城镇化才有可能结束。什么叫结束？就是城镇化率达到65%
3、-70%的时候，那时城市人口不再增加了，甚至出现了人口倒流，很多人又愿意回到农村生活的时候，整个城镇化就结束了。当然不仅仅是因为人口这一个指标，还有城乡整个生活水平、生产水平，就是城乡差别基本消失的时候，城镇化就结束了。按照这个推测，我们在这个过程中快一点、慢一点，其实并不十分重要，最重要的是战略方向，最重要的是你是否一直在一个匀速的提升状态，这是原来的一种观点和看法。因为中国正处在工业化后期，又处在城镇化中期阶段，按照中国的统计，2012年底城镇化率是52%，2013年数字还没有出来，估计是53%多点。按照清华大学统计，刨除将近两亿虽然居住在城市但没有解决户籍的进城务工人员，2012年中国实
4、际的、完全的城镇化率只有37%，就算还需要提高30个百分点也才能达到67%，一个完全的城镇化，我们现在至少要做20年的准备。集团现在处在第三个十年的早期阶段，去年是第三个十年的第一年，今年是第二年，我们还有20年城镇化过程中的路要走。当然城镇化结束之后我们这个企业还要往前走，仅仅在城镇化高速发展阶段，还有20年的快速发展时期。所以，原来以为这个战略不需要有太多调整，包括发展的决策，我一直在强调企业匀速前进是最理想的状态。但是集团过去这几年遇到了一些新的情况。主要是两个方面： 一是中国的前20大地产商陆续进入河南。我在马年寄语里也提到的，现在据不完全统计，这些大地产商有的可能已经是有楼在卖了，有
5、的现在正处在市场调研或者拿地阶段，大约是15家，也就是说可能再有两年，前20强基本都到齐了。对于原本属于我们的市场空间，从2012年开始受到了明显挤压，以绿地、万达，包括去年的万科、保利、恒大，这前十大地产商齐聚郑州挤压市场空间，使原来我们计算的一些楼盘推盘比例和开盘之后清盘的节奏都有可能出现非常大的调整。二是公司2008年上市后在资本市场表现良好。2008年年中上市后，靠在座各位的努力，从2009年到2013年用了五年时间，在资本市场树立了非常好的形象，去年1月份和5月份在香港两次发债都取得了非常好的结果。特别是去年5月份在香港发行了4亿美金五年期高息债，发债成本6.5%。在进入信用评估机构
6、评级的同级地产商里面，这个成本记录迄今为止还没有打破，说明资本市场对我们还是非常认可的。但上市之后这五年，上市时的规模在中国地产概念上市公司里面排名20位上下，可是这五年来又有差不多十几家企业在香港陆续上市，包括我们之后的龙湖、恒大，导致我们在香港大约50家中国地产概念上市公司中的排名，经过这五年努力，不但没有提前，反而又滞后了。为什么呢？因为大家都知道，香港评比排名是根据销售额或者是市值，市值主要靠盈利规模，盈利规模又和销售额有关系，销售规模又和售价及开发成本有关系。因为这几年我们的价格是在平稳上涨，2008年上市时我们的房子平均售价每平米大约不到四千元，去年到七千多元了，这五年多确实在平稳
7、增长。但是每平米七千元售价在全国是排在第三档次的。比如专门做高端楼盘的，销售额虽然不是太大，但是平均售价大概都在一万五以上，万科、龙湖平均售价也在一万到一万二左右，我们还处在七八千这个水平，属于第三档次。我们的售价是这个水平，开发规模虽然也不小，去年排在第30位，但销售规模2013年跌出了前50位，大概排在55位。这就带来一个问题，在资本市场上如果我们前30位都不能站稳，投资机构就会逐渐不太关注你了。你再发债也好，将来再增发也好，扩大股本规模时被关注度就会降低了。所以,这两年由于大地产商的进入，再加上资本市场排名不断靠后，就要求我们必须在过去几年的基础上加快发展速度，扩大开发规模和盈利规模。上
8、市之后2009年到2013年这五年时间，我们的递增水平大概在20%到25%之间，平均在24%-26%这个水平上。2013年增长率的前十名都在40%以上，最高的碧桂园超过了100%，阳光股份去年递增超过了200%，从70多亿一下子超过了200亿，前10名的最后一名也在40%。所以前十名如果以这样的速度增长，我们如果还是20%多的增长速度，排名就会从30多、40多降到50多，会逐渐落后。这种形势迫使我们要加快调整，要在今后的三四年这么一个阶段保证企业取得更好更快的发展。在这种情况下，董事会经过慎重研究，做出了这次的调整，从建业中国的董事会成员调整到总裁人选的调整，到总裁班子、各个管理中心、各个城市
9、公司的调整和集团高管的分工。就是在这样背景下，被迫把我们调整的时间表提前了。原计划是跃上200亿台阶之后再在发展速度上做一个调整，但由于两个新情况的出现，我们把调整的时间表提前了。过去集团的经营班子，包括各城市公司总经理大约是四年时间，陈总2010年初挑起了建业中国总裁的重任，带领大家经过四年的艰苦拼搏和努力，我们从销售额40亿左右到了2013年取得140亿销售，取得了长足的进步，很好地完成了集团董事会这个时期对经营班子提出缩小规模短板的任务。这四年有很多任务，主要是缩小上市之后的规模短板，我们从40亿到140亿，很好地完成了这个任务。这个阶段集团还完成了很多带有创新性的工作，我在今年新年贺词
10、上，包括马年寄语中都提到了。比如产品的系列化、标准化方面，在陈总的带领下，经过了几任高管的努力下，包括今天在座很多同事的参与下，取得了非常明显的工作成果。包括建业十八城、森林半岛、联盟新城，包括工程管理、营销管理、人力资源，以及现在每年规模化的招聘和培训，还有大服务体系建设2008年启动以来到至尊卡发行等方方面面。企业在弥补经营规模短板的同时，很多方面都取得了非常明显的成绩，使企业与四年前相比绝对不可同日而语。我们今天对资源的掌控能力，品牌影响力，包括客户满意度等，又上了一个新台阶。2.高度肯定陈建业总裁的能力优点和业绩贡献。就陈总个人而言，我内心也非常感谢。从2007年10月份到现在和陈总共
11、事六年多时间，陈总的为人处事有目共睹，有很多突出的优点。一是大局意识。陈总比较突出的一个是坐在总裁这个位置上，有很强的大局意识。对整个企业几千人的大局，对一个20年历史的企业在河南的定位，对于河南这样一个房地产开发企业在全国行业中的地位，以及这个过程中中国房地产行业的变化，我们应该怎么去做调整，如何去掌控在每一个城市的发展节奏，有很强的大局观和大局意识，是在座各位到今天为止没有人能超过的。二是政策水平。陈总总是能够比较有前瞻性地预测到整个行业，包括产业政策、金融政策、土地政策，以及全国层面和河南层面，包括每一个城市层面的政策变化，总是能够前瞻性地预测到政策的变化，从而及时制定出应对措施。这个过
12、程中形势大起大落，从2008、2009年的大落，到2010年的大起，到2012年3月1日又出现新的限购、限贷这个过程，如果回顾一下都知道，我们走过来好像觉得没有对我们企业造成什么影响。但实际上在这个过程中，有很多是需要及时做出调整和变化的，都要对政策有很好的预判、理解和应对。陈总的政策水平应该说在集团是非常高的，在这个基础上，在陈总的带领下，很好地解决了在政策出现大变化过程中我们自身的应对措施转变。三是勤奋敬业。陈总是1956年的人，小我一岁，也是奔六的人了。我看到了，大家也都看到了，他勤奋敬业的态度和精神，坐在总裁这个岗位上，每天收到的文件，需要审阅的文件，我没有求证过，至少应该在50份以上
13、。因为我这里每天平均是10份以上，都是陈总批完之后报过来的，他那里至少是几倍于我这里的公文审批量。而且一般陈总审批完以后，到我这里就非常简单了，从审批的难度到审批的数量都是几倍于我的数量。有一年问陈总开了多少会，我想大大小小也应该有100多次，每天有50份公文，加上一年100场会议，加上每年他还要亲自率领集团相关部门到各个城市公司至少走两遍，再加上陈总身体一度出现一些问题，体重极度下降，还要带领集团高管团队发挥各个城市公司老总的积极性，这几年很好地完成了董事会下达的任务，靠的就是这种勤奋敬业的态度，你水平再高，大局意识再强，你没有这种勤奋敬业的态度也是不可能完成这个任务的。四是求实稳健。这是陈
14、总非常鲜明的特征，做事情非常务实，没有那么多虚套东西，有时候细到一个楼盘的定价、成本，大到一个三年计划等宏观指标，非常稳健。我这几年社会活动增多，也是刻意希望能够从具体业务中解脱出来。虽然这四年没有完全解脱出来，但也解脱百分之七八十了。陈总2010年上任前，基本上大会小会我都得参加，总部会议估计有一多半都要参加。到了去年年底，我大概只参加三类会议，一种是投资决策会，一种是买完地之后的项目定位，再一个是新的业务会。实际上大概70%-80%让我从传统业务中解脱出来，靠的就是陈总求实稳健的工作，使我对这一块工作越来越放心，可以腾出手来思考一些新的问题。当然陈总无论做事还是做人还有很多优点，共事六年多
15、时间，特别是他担任总裁这四年，从我自己感受到的，印象非常深刻的，就是他的优良工作作风和职业操守。所以也想借此机会，提请今天参加会议的同事们为过去四年陈总在总裁这个岗位上，为企业快速稳健发展所做出的努力致以崇高敬意！ 我想陈总接下来虽然不兼任建业中国的总裁了。但作为建业地产上市公司的CEO，这次会后准备和陈总再认真交流一下，站在上市公司CEO这个角度，如何站在资本市场的高度来看今天的建业，寻找今天的建业在资本市场和排在我们前面标杆企业的差距，从而如何结合我们对当地市场的了解，对自身企业各种资源、条件的理解和掌握，能够制定出未来三到五年更加有效的发展策略。这就是接下来我和陈总作为上市公司的董事会也
16、好，CEO也好，需要研究的重要工作。找出差距之后再制定对策，而且要具体到每一项指标上，比如人均盈利规模，包括物业管理的人均管理规模和人均盈利水平，包括现在的费用水平在整个行业中、上市公司中是否合理，薪酬水平是否合理。就是站在整个香港上市这50家企业的角度来研究问题，来思考问题，然后通过在香港资本市场的操作，提高我们企业的影响力和美誉度。我们原来只是埋头在河南做事，但我们在河南取得的成绩以及广阔的发展前景，在香港资本市场没有得到充分宣传，也没有得到很多投资机构的充分认识，包括香港股民和投资机构还有很大一部分根本就没来过河南，下一步就是如何利用国内的快速发展提高我们在香港资本市场的影响力。这就是这次调整之后，陈总下一步的重点工作。3.新一届董事会和经营班子年富力强。工作方向调整之后，无论董事会还是总裁，平均年龄都比上一届有了很大调整。新上任的张春峰总裁大家也都共事六年多，比较熟悉了，1964年生人，履历不知道公布到企业网没有，陈剑、胡冰的履历今天就不说了，相对简单一点，张总的履历表都在我脑子里。我
