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1、“协信巴南新天地”项目商务策划书第一节 项目总论一、 巴南区商业业态背景巴南区在“九五”期间，全区经济发展成就显著，综合经济实力进一步增强。成功创建“重庆南部新兴工业园区、近郊短程旅游大区，重庆重要农副产品生产加工基地”，同时，加快了城市化和工业化进程。人民的物质生活水平得到很大的改善。而鱼洞镇作为巴南区的区府，是全区的政治、经济、文化中心，其发展潜力和发展势头都不可低估。鱼洞镇作为巴南区的商业中心，繁华的路段主要分布在新市街、新民街、下河街、解放街、欧洲街、鱼轻路和巴南大道。其中，以解放街为界，往新民街方向的地段属于老城区；往大江厂方向的地段属于新开发区。老城区行业分布相对杂乱，以耐用消费品
2、居多；新开发区主要经营产品的种类以易耗品为主，新世纪（超市）百货的进驻更使其成为当地居民日用消费品的交易中心。二、 项目概况1、 项目地理位置 “协信巴南新天地”项目位于鱼洞镇新市街两侧，解放街、新民街之间（区府旁的街心花园四周），总用地面积2.1万平方米左右、总建筑面积为7.86万平方米，而商业建筑面积为4.84万平方米。2、 项目建筑规划 鱼洞镇的首个商业步行系统，集购物、休闲、娱乐、江景于一体的小组团式的购物广场。3、 项目商业战略规划 注重项目商业业态的整合性，通过多业态的商业组合配置，来满足鱼洞地区全客层的一站式购物。同时以科学合理的业态组合来改变鱼洞地区的客层购物方式和消费方式。第
3、二节 项目商业功能设计一、 项目主力业态和非主力业态设计 【业态特征】1、 主力业态1）大型综超式百货店 （或专业百货店+综合超市） 2）中型电器卖场 3）中型中低档百货类卖场（类似朝天门）2、非主力业态餐饮+精品百货店+家居店+休闲娱乐+社区服务店+文化教育【分析】1、 新世纪及新市街所在区域人流量最大，消费最旺盛。而新世纪在主干道巴南大道的旁边与本项目所形成的购物广场在位置上无法相比。2、 项目周边电器专营店较多，可以通过招商进行整合。3、 项目周边服装专营店也较多，可进行大量整合。4、 集中在鱼轻路的餐饮和欧洲街的休闲娱乐则相对分散、低档。本案通过加大其体量和档次来形成项目亮点。5、 由
4、于鱼洞消费者在本地购买的商品多为易耗品。而对于家电、家具及家居饰品、通讯产品等非易耗品，大部分消费者选择在解放碑、杨家坪、南平等外区。本案整合两个中型卖场也是以改变客层的消费习惯为出发点的。6、 尽管鱼洞镇消费水平偏低，很难支撑大型综合百货的生存。这是与长期区域规划业态分散相关的，从鱼洞的发展及本项目业态配置，仍有必要引入大型综百业态。第三节 项目商业布局设计一、商业规划的依据：1 鱼洞地区商气不足，没有一个集中繁荣繁华的、高质量商品和高水平服务的商业中心；2 鱼洞地区的商铺比较分散，档次偏低无经营特色仅满足于日常的需要品，缺乏奢侈品及消遗性的经营；3 鱼洞地区商业的业态分布不成比例，没有完整
5、的商业形态及完善的商业业态和优美的商业环境，不能促进鱼洞地区的社会经济发展；4 鱼洞地区的消费者思想比较保守，没有规模较大、档次较高的综合商业场所引导鱼洞地区人民的超前的消费意识；5 由于鱼洞地区的商气不浓，没有大的品牌供应商的加入，导致了外来人口的流动，限制了区域经济的发展；二、项目商业规划思路1 鱼洞区政府的大力支持，改变现地区的经济落后，引进外资，发展区域经济。2 保证公司开发的利益（便于销售），又确保商业模式；3 考虑本项目现处于休闲中心特征，结合特征形成集购物休闲餐饮娱乐为一体的鱼洞核心商圈为竞争优势进行规划；4 业态规划方向以售得出、租得快、做得旺为大前题，业态规划以做得旺为终级目
6、标进行招商定位、功能划分和客户组合5 优先确定引进核心主力店，主力店确定为百货店，而且只设一个，规模在中档上，是因为巴南区消费水平偏低，不能支持大百货店（目标锁定重百和新世纪百货）；6 特色餐饮和娱乐业业态规模形成次主力店，弥补项目周边缺乏综合性餐饮娱乐场所，形成竞争优势。三、项目商业定位策略1 特色定位：立体式商业步行街、精品购物回廓、全面导入江景商场概念、全面导入休闲广场概念（功能性都市广场、生态型运动广场、景观型情调广场）；2 市场目标客户定位：品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户（投资者和租赁经营者）；3 市场目标消费群体定位：15岁-25岁为冲动性的消费群体占20%、25
7、-35为享受有实力占30%，消费心理较为成熟、35-45品牌实用型以产品为主，消费心理成熟占40%、其它占10%；4 商业经营模式：购物、餐饮、娱乐、休闲一体化；5 步行街的商品定位及功能定位楼层功能定位建议B2方案1、家居休闲馆，方案2、家电城B1方案1、超市，方案2、中档商品区F1名品店、时尚休闲街、精品名仕街、专业店、绅士馆、风味小吃F2方案1、主力百货店A、女人回廓、风味小吃、特色餐饮；方案2、主力百货店B、女人回廓风味小吃、特色餐饮、F3方案1、主力百货店A、休闲娱乐中心、方案2、主力百货店B、休闲娱乐 中心、特色餐饮F4方案1、主力百货店A、方案2、主力百货店B、商品定位：以经营中
8、档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现功能定位优势及长远市场竞争优势。功能定位：集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的商业步行街；四、项目招商策略1招商政策：1） 先主力后散户：品牌龙头商户引入，给予租金优惠，再借其品牌优势带动散户进场；2） 先收紧后放松：遵循“高品质、低门槛”策略，对目标主力客商户适当放松，严格挑选，吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力求“满场开业”效果。2 招商价格（见附表）3 招商原则：前期遵循“高品味、低门槛”原则；4 招商步骤目标：招商采用“媒体+公关活动推广+直销推广”形式进行，同时与工程进度相配合5 招商条件：1） 先销售和先租为主，风险较低；2
9、） 合作经营保底分成形式为辅；3） 租赁期限根据各行业而定；4） 免租装修期：5） 履约保底金：按二个月租金作为按金，合同期满后无息退还；6） 管理费：7） 经营方式：商家用自已经营牌照。五、商业规划布局数据分析表指标业态总面积单店面积数量物业要求规划区域比例主力百货店7000M27000M213层、2F4F15%主力店合计7000 M21家居休闲馆（家电）5000 M250 M21001层-2F23%超市（中档商品馆）6000 M240 M21501层-1F日用百货11000 M2250餐饮大店4500 M22250 M2 22层2F-3F14%风味小吃1000 M2200 M251层-2F
10、特色餐饮1000 M2500 M222层2F-3F餐饮6500 M29名品专卖店2500 M250 M2501层1F26%运动休闲街2000 M2100 M2201层1F精品名仕街1000 M225 M2401层1F专业店1800 M250 M2361层1F女人回廓2800 M240 M2701层2F绅士馆2000 M240M2501层1F精品百货12100 M2266家茶楼、浴足1800 M2900 M221层3F12%游艺厅（网吧）600 M2600 M211层3F网吧1200 M21200 M211层3F酒吧式西餐厅500 M2500 M211层3F美容美发500 M2500 M211层
11、3F影剧院1200 M21200 M211层3F休闲娱乐5800 M27停车场5000 M230 M2170个1层-1F10%服务5000 M2170个商业用房汇总 ：面积 47400 经营户703家建议：整个商业用房除主力店外平街上去三楼就比较适应鱼洞市场的商业需求，因为鱼洞属于重庆市二级商圈，它区别于重庆的五大区的消费与购买力，同时整个商业用单体面积较小、分布较为分散在招商的实际操作小，为了公司投资第四节 项目招商策略（补充）一 、招商目标 1、 立足于重庆本地各商业机构及商业经营业主。2、 整合鱼洞本地商业业主。3、 集合重庆本地的百货品牌代理商到项目地做品牌加盟宣传，吸引加盟投资经营户。二、 招商时段划分1、 2003年6月开始项目主力店的招商工作。包括项目次主力业态骨架店的招商工作。预计在9月底完成。2、 2003年10月开始辅助业态的全面招商工作。其中包括1）品牌加盟工作 2）到大江厂、电厂的宣传工作。 / 文档可自由编辑打印
