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1、2008年7月版大亚湾大亚湾房地产市场播报（7月刊第七期）目录一、7月份市场综述2二、大亚湾宏观政策和片区热点播报21.1惠州：“你好，惠州”万科正式亮相惠州21.2大亚湾：中海壳牌引来行业巨头，万科正式宣布开发大亚湾海岛31.3大亚湾：大量深圳高端置业客户流向大亚湾41.4大亚湾：欲建“现代滨海商都”. . . . . . . . . 5三、土地市场61大亚湾区域7月土地转让情况四、一手房市场617月重点在售楼盘供销数量 727月重点将售楼盘基本情况及营销节点 7五、客户分析10六、下月市场展望11一、大亚湾7月市场综述综观整个7月份，大亚湾房地产市场成交量较之前几月有所下跌。一级土地市场只
2、有6月份一副用地在挂牌转让，在6月并未成交，挂牌起始价均在750元/平米。土地市场面临新的调整，开发商拿地趋于谨慎。二级市场趋于平稳，无明显变化，重点楼盘均有走量。价格波动性不大，保持平稳，部分楼盘采取低折扣和特价房及各类活动来刺激市场，取得了一定的效果并引起深圳客户的关注。同时受市场存量和政策的影响，大亚湾新推楼盘普遍延期入市，下半年会有较大的新推楼盘入市，整个大亚湾房地产市场的竞争将更加白热化。二、大亚湾宏观政策和片区热点播报1.1惠州:“你好，惠州”万科正式亮相惠州2008年7月25日，对惠州楼市而言，是个大事件的日子。今日18点整，万科惠州新品发布会暨万客会启动仪式在美丽的西湖之畔康帝
3、国际酒店隆重召开，这也标志着万科新项目万科金域华庭正式亮相惠州。 出席本次仪式的领导嘉宾有万科深圳区域常务副总经理肖楠、深圳总经理蒋春阳、以及万科惠州总经理杨津湘等，来自凤凰卫视的著名主持人陈晓楠主持了本场仪式。在康帝酒店中国厅超大的会议的现场，坐满了来自惠州地产界及政要人士，还有许多万客会的成员客户，现场人声鼎沸，热闹非凡，持续一个多小时的发布会也给到场的观众带来了全新的视觉大餐。发布会上，万科以一幕精彩绝伦的沙画艺术带来了万科对惠州的第一声候：“你好，惠州”。万科深圳区域常务副总肖楠、万科总工程师蒋春阳、万科杨津湘等人分别从万科的发展历程、万科的建筑、万客会等三个方面全方位展示了万科立体的
4、形象和地位，也进一步现露出万科进驻惠州的信心和实力。最后，在现场无数支荧光笔的点耀下，万科与现场的观众一起进行了万客会的启动环节，也宣布了万科正式进驻惠州这块山水宜人之城，并将在惠州掀起一阵万科热。万科惠州项目总占地15万多平米，一期占地约56000平米，一期为15层小高层产品，居家型85-180的二-四房，万科这回选中惠州是看好了惠州江北区的发展前景，整个江北区做为惠州CBD的区域，前景不可限量，而且万科的地块规划属于江北的住宅中心区，未来的升值潜力是可预见的。1.2中海壳牌引来行业巨头，万科正式宣布开发大亚湾海岛中海壳牌项目落户大亚湾畔，搅热了整个大亚湾海域。深圳万科房地产公司看中了距大项
5、目不远的风景优美的大辣甲海岛，正协商买下其40年的租赁权，拟投资10亿元进行旅游开发。目前大辣甲岛项目已进入最后审批阶段。下半年可建成高标准酒店如不出意外，这应是深圳企业在惠州买下的第二个海岛。1998年，几位深圳人曾花650万买下地处惠东巽寮湾的三角洲岛，开创了全国之先河。惠州市有大小海岛140个，其中136个是无居民海岛。这些海岛大都集中在大亚湾海域。大大小小的岛屿如散落的珍珠，美不胜收。大辣甲岛就是大亚湾第二大岛，距离澳头港和中海壳牌项目都仅有十海里左右，原称大六甲，取六岛相合之意，此处过往渔民多操潮汕话，因潮汕话中的“六”念成“辣”，于是习称为辣甲岛。大辣甲岛面积达2.64平方公里，拥
6、有多处天然沙滩浴场和许多珍稀海洋植物，是一个风景优美的生态岛。目前，深万科已对海岛进行了全面勘探和规划，拟分批分步骤对海岛进行全面开发。计划总投资10亿元，分5年推进。首期投资2亿元，将建设高标准酒店及相关旅游设施，首期工程预计今年下半年就可建成。冲着中海壳牌项目而来大辣甲岛曾是军队驻防要地，后来成了惠阳渔业局下属的咸鱼收购、加工基地。1998年，惠阳、大亚湾旅游部门开始把大辣甲岛作为旅游点正式向游客开放。大辣甲岛也随之多次易手，由于其投入不足，旅游设施简陋，一直惨淡经营。大亚湾旅游局一位负责人认为，此次深万科入主大辣甲岛，预示着大辣甲岛发展的春天真正到来了。随着中海壳牌项目的落户，其周边的旅
7、游业持续升温。深万科刚好在这个时候挟巨资切入大辣甲岛，实是明智之举。今年年底前，中海壳牌项目正式投产。而深万科在岛上投资的高档酒店也可能随之建成。从这点上说，深万科就是冲着中海壳牌项目而来。他分析说，深万科对大辣甲岛的经营模式，有可能与惠东三角洲岛相类似，旅游度假和房地产业相结合，推行会员制，走高档路线。1.3大亚湾：大量深圳高端置业客户流向大亚湾进入5、6月份以来，由于一些开发商主动采取了加强服务与调整价格等营销措施，加上一批知名品牌开发商开发的高品质别墅、洋房的入市，市场人气明显加强，大量深圳的高端置业客户重新回到大亚湾。位于大亚湾大道与龙海二路交汇处，由深圳东部集团开发的“太阳湾”项目，
8、自临时接待中心开放接受咨询以来每天都有数十批来自深圳及周边地区的客户到现场或电话咨询，一片热闹非凡的景象；而上周末，珠江东岸看楼团整整坐满了三辆大巴，重现了去年楼市高潮时的情景。由于蓝色滨海特色、城市价值、大品牌、高品质等诸多因素的吸引，大量深圳置业者断然走向大亚湾。双城融合推动投资与居住双双转移大亚湾位于惠州市南部，西接深圳龙岗，陆路距香港60公里，海路47海里，属于广东省经济最发达、最活跃的珠江三角洲经济区范围，并建有国家一类对外开放口岸惠州港。开发区交通条件十分便利。距惠州机场36公里，深圳机场70公里；京九铁路支线惠（州）澳（头）铁路已建成通车；深汕高速公路从大亚湾西北面擦边而过，新建
9、成的惠澳疏港大道可与深汕高速、惠盐高速、广汕高速、广惠高速、惠河高速连通，澳深沿海高速公路到深圳沙头角只有20多公里。大亚湾良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等20多个国家和地区的客商巨额投资，其中有世界500强企业12家，投资额达43亿美元的中海壳牌南海石化项目及基建投资额达193亿元人民币的1200万吨中国海油惠州炼油项目的先后建成及投产，将使大亚湾形成经济总量和综合实力均处领先地位的世界级石化工业区。作为大亚湾发展物流业主要依托的惠州港，全面开发可建成年吞吐能力超亿吨的大型深水避风良港，目前已建成大小泊位28个，年吞吐能力2600万吨，是京九铁路南端最便捷的出
10、海口。随着香港“和记黄埔”正式加盟惠州港的开发和建设以及欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等一批规模较大的物流企业相继落户，在大亚湾中转的货物日益增多，大亚湾具备了成为华南地区重要物流中心的能力和条件。另外，在深圳产业大调整的进程中，1000亿的产业转移有一半落户到大亚湾及周边，经济上的融合势必带动大量深圳企业主居住地的转移，移居大亚湾将成为大量深圳企业主理性的选择。“生活之城”吸引深圳置业者在大亚湾“五区一岸线”的总体规划中，北接惠阳、西邻深圳的大亚湾西区，周边群山环抱，中间数十平方公里一马平川，被定位为大亚湾的“CLD”，目前拥有“熊猫国际”、“德洲城”、等大批楼盘，特
11、别是随着“珠江东岸”和深圳东部集团开发的“太阳湾”等高品质楼盘出现，一座迷人的生活之城已基本成型。在政府的规划当中，大亚湾西区确立了工业与商住并重的发展思路，除满足本片区工业与生活配套的用地需求外，还充分考虑了龙岗大工业区的配套及产业“移民”要求，规划了包括南北两个生活组团和中间的工业组团。当前，“CLD”的基础建设正飞速发展，在交通上市政道路与深圳的完全对接指日可待。随着大亚湾的路网与深圳的路网融为一体，形成大亚湾快捷的对外交通网络，将促进两地人流、物流、资金流的快速交换，直接接受深圳强有力的经济辐射，由此成为一个区域新城市中心，将吸引大量坑梓、坪山等地的原住市民迁移。楼盘品质才是当前吸引深
12、圳人的关键与一年前楼市非理性高涨时不同，除了城市的未来发展、产业转移以及交通体系完善等诸多因素，在深圳本地尚有大量房源积压、销售缓慢的情况下，吸引深圳人置业大亚湾的最强劲和关键的因素是超凡品质，比如产品的稀缺性、规划设计的优秀合理性、品牌发展商的影响力等等。在大亚湾，“熊猫国际”、“德洲城”、 “中天彩虹城”、“珠江东岸”等一批已受到市场热情追捧，深受深惠两地置业者青睐的项目均是四十万平方米以上规模，出自当地甚至是全国知名品牌房地产开发商的代表作品，品质上乘是它们最显目的共性。在大亚湾大道与龙海二路的交汇处，由深圳东部集团开发的“太阳湾”项目也因超凡的品质自接受咨询以来，受到了大批深圳高端置业
13、者的关注。深圳市东部开发（集团）有限公司是集工业、房地产开发、施工、酒店等为一体的大型综合开发企业，曾成功开发了瑞河耶纳、悠然天地、英郡年华、翰岭院等一批在深圳极具代表性的高品质楼盘。据公司负责人介绍，总占地16万多平方米，总建面达到43万平方米的“太阳湾”项目采用现代简约美式建筑风格，无论是拥有前庭后院、屋顶花园的联排别墅，还是带观景电梯的水景洋房，或是宽景高层、花园公寓与五星级豪华天幕会所，无一不体现了超凡建筑品质与艺术感的迷人魅力，其具有浓郁异域风情的水景园林设计也是东部集团斥巨资精心打造，它的成功开发代表大亚湾生活之城的建设再一次取了里程碑式的进步；有市场分析，“太阳湾”项目的入市将在
14、深圳人理性置业的时代在大亚湾掀起一轮高端抢购的高潮。1.4大亚湾：欲建“现代滨海商都”未来12年，大亚湾区将建成以中心北区为核心商业板块的“一板，两心，两轴，两带” 大物流、大商贸、大市场的现代商业格局，拟将澳头猴仔湾建成“现代海滨商都”。这是昨日从大亚湾区惠州市大亚湾经济技术开发区商业网点规划 （2008-2020）（送审稿）评审会上获悉的。会议审议通过了由广东省城乡规划设计院设计的这一规划，待修改完善后报大亚湾区规划委员会批准并向市民公示。 分开发区级、次区级和社区级三级体系 规划对大亚湾区商业功能区按等级体系划分为开发区级、次区级和社区级三级体系。区级商业功能区形成“一板，两心，两轴，两
15、带”的结构特征，包括了核心商业板块的中心北区、商务服务为主的中心南区，中兴四路、中兴南路两条商业发展纵横轴，以及霞涌生态旅游带和猴仔湾商务观光带。次区级商业功能区包括西区商业功能区、澳头老城区商业功能区、霞涌商业功能区和大亚湾大道商贸物流功能区四个次区级商业功能区。社区级商业功能区以社区为载体进行布局，着眼于短半径的社区小商圈，立足于提供便利服务。 建成后社会消费品零售总额达71.5亿 本次规划期限为20082020年，分三个阶段：近期（2008年2010年）、中期（2011年2015年）和远期（2016年2020年）。规划对象主要是各级商业功能区、商业中心、零售商业、社区商业（包括零售类、餐饮类和居民服务类）、商业街、商品交易市场（包含批发市场、综合消费品市场和农贸市场）和物流基地等商业网点的布局进行规划。 到2020年，大亚湾区将建成与城乡居民需求相适应的优势明显、特色鲜明、功能完善、可持续发展能力强的消费品与生活服务市场体系，建成布局合理、综合竞争力强的现代化物流服务体系，最终成为区域性的现代化商贸中心和物流中心。社会消费品零售总额的年均增长率不低于16%，近期目标2010年将约达13.73亿元，中期目标2015年约达33.56亿元，远期目标2020年约达71.5亿元。三、土地市场7月份，大亚湾土地市场一共
