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1、遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 常用二手房合同陷阱导读 房地产法是指对房地产关系进行调节的所有的法律、法规、条例等的总称。在解决房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。遇到房地产纠纷怎么办?如何根据房地产法律维护自己合法的房地产权益?本文为您做了如下简介:在购房交易过程中,由于买卖双方当事人在房地产专业知识和法律知识上掌握限度的不平等，消费者明显处在劣势，如果不幸遇上不法开发商，或房屋建筑浮现未曾预料到的问题,纠纷就在所难免。而个别开发商运用自己的优势条件,为获得最大的利益考虑，有能力也有动机在购房合同中埋下几处伏笔,为后来履约时占据积极,回避责任。这样在签订合同之时，即为将来调解
2、纠纷,赢得诉讼打下基本,即所谓藏雷。 一般来说,合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有如下几种方面: (一）交房时间 应特别注意不可抗力在合同中是如何界定的。 房产销售合同一般均有销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承当责任这样的表述。这项商定条款与否合理,其附带注解与否明确,这一点购房人一般很容易忽视或不知其究竟是何种含义。 国内民法通则第一百五十三条规定:本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观状况，如:地震、水灾、战争等。根据此法，房产买卖合同中设定有关不可抗力的商定应当说是对的的。但实际在房产交易中,目前有某些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。例如有的合同对不可抗力做了如下
3、的注解：人力不可抗拒的自然灾害和其他事故,及售房方所不能控制的其他因素导致交房延期的,销售方不承当责任。这样的商定显然是卖方对自己的免责范畴过于宽松，是违背法律原则的。售房方不能把发展商因自己的过错，如：对市场判断不精确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同步也不能把应当估计到而没有估计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承当的违约责任。(二)房屋面积 对于商品房这种特殊的商品，一般是容许合同商定的面积存有误差的,但是误差不应超过合理的范畴,这个范畴应当在合同中有明确规定。双方一旦商定了房屋面积误差范畴后，发展商就应严格遵守。如果误差
4、超过商定的范畴,事实上就是发展商违约,没有履行合同。 中华人民共和国经济合同法第二十六条规定:由于另一方在合同商定的期限内没有履行合同的，当事人一方有权告知另一方解除合同。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应由责任方负责补偿。因此,如果销售方所交房屋超过双方商定的面积误差范畴，购房者有权规定解除合同，并规定得到相应的补偿。 但如果合同中没有商定明确的容许误差范畴,一旦发生问题,无论误差超过或减少多少，法院也许判决购房者败诉,采用多退少补的措施进行结算。例如:最后的实测面积比本来的初步测量面积一下子多余了20平米,如果你的合同里没有商定只能误差不不小于10平米,你也
5、只能吃进。那样的话,这比支出可不是个小数目。 如对该条款再进一步分析的话，就会发现,在合同履行中会浮现两种状况:一是实测面积少于合同商定面积，这时买家可向销售方索要退款；二是实测面积多于合同商定面积，这时无论多余多少平方米，买家都要按实测面积补足多余面积的所有房款，而不能规定解除合同或提出退房。从目前房地产交易因面积产生纠纷的状况看,属于上述两种状况中后者的占绝大多数,由于这种操作方式既有助于销售方售房时以相对较少的房价款吸引购房者,并且过后规定买房人补足多余面积的房款时，买房人又没有根据不交这笔款项,只能自认晦气。因此在签订购房合同步，作为买房人当时应当也有权力规定发展商修改该条款内容或另签
6、订补充条款。例如将该条款进行如下两种方式的修改：（1）附带条款应写上：房屋竣工后,如本合同暂测面积与实测面积误差在3以内的（假设,下同)，不再结算;误差超过3%的，乙方有权解除合同，甲方应补偿因此而给乙方导致的损失。 (2)或写上:房屋竣工后,如本合同暂测面积与实测面积误差在3以内的,甲、乙双方按销售价格进行结算;误差超过的，乙方有权规定解除合同，甲方应负责补偿因此而给乙方导致的经济损失。 (三)质量问题 目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中多种手续繁琐,与其有关的因素错综复杂,特别是购买预售的期房，这种复杂的因素往往使购房者在签约购买房屋时
7、难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后,潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，成果给购买者带来许多麻烦,甚至导致较大的利益损失。 在目前浮现的纠纷之中，由于房屋质量问题,购房者与开发单位产生矛盾的占有相称大的比例。而这其中又有相称一部分是由于开发商的宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而导致的。按照规范的操作方式,建筑质量的宣传内容应在双方签订的购房合同中体现。建筑质量的问题是一种较为特殊的问题，既有的法规对建筑质量的管理重要是针对施工单位的管理,而施工单位的建筑质量好坏，又不是以发展商与否接受为准，而以质检站的质检成果为准。可是按一般的惯例,质检成果一般只是针对工程主体所下的
8、结论,某些购房者觉得的细节性的问题，并不涉及在质检的内容当中。因此质量好坏并不能简简朴单的一句话说清。 一般而言购房者对建筑质量的反映重要集中在装修、格局的变化;水、电、气、管线的畅通;门、窗、家具瑕疵等问题上,而这些问题与否能被觉得是质量问题，绝非是一种质检证明就能说得清晰的。因此要解决此类的问题,购房合同是最有效的武器。消费者在签订合同步一定要将质量规定白纸黑字写清晰，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作根据。 （四）违约条款 在签订商品房预售合同步，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的商定;或虽商定了买卖双方的违约责任,但有关买卖
9、双方的违约责任之商定是不公平不对等的,对买方极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同步,买方应规定在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。例如,有的开发商或代理商的合同对买卖双方违约责任是这样商定的：买方逾期付款,应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日,卖方有权终结合同,并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；卖方交付房屋逾期8日，买方有权终结合同,并有权规定卖方双倍返还定金?uot;显然,在上述条款中,有关卖方违约的表述不完整,有关买卖双方违约的责任不对等。 在商品房买
10、卖中,作为卖方，不仅应按合同商定的日期交付房屋,并且应按合同商定的条件（面积、位置、装修原则、工程质量核验书等)交付房屋。因此，上述有关卖方违约的完整表述应是:卖方未按合同商定的条件如期将房屋交付给买方，。此外,既然在买方逾期20日时,卖方有权终结合同，没收买方支付的定金和房价款，那么也应规定在卖方逾期2日（不应是180日）时，买方有权终结合同，规定卖方双倍返还定金和房价款,才算公平、对等。此外,卖方有权没收买方支付的房价款的条款自身就是不合法的。(五）物业管理 在签定物业合同之前,应仔细阅读合同条款,看其中与否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。目前,在签定物业合同中,应重要注意如下几点：1.
11、入住新的居住地,第一次签定物业管理合同的期限最长应为二年,二年后,购房者应构成业主委员会，由业主委员会挑选新的物业管理公司，委托其对物业进行管理。 签定物业合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓,还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、一般住宅等)，不同类型的物业，有不同的管理原则、收费原则。 3 有些收费项目是超前征收，违背有关的规定。如有的社区的有线电视尚未接通,却收取费用；有的物业承诺安装可视对讲门铃，尚未安装就提前收费等。.有的费用未获批准,就被先执行。物业公司的某些费用需要通过有关部门的审批，才可收取。有的物业公司在审批尚未通过时，提前收取,也是不对的。 5.巧立名录的多种费用。有的
12、物业公司为了多收费，巧立多种名录，如装修配合费等。这些都是物价部门和有关部门所严禁的。 消费者在签定物业合同步，应对照物业收费原则仔细核对。原则中没有的收费项目，可规定对方出示有关部门的文献，否则有权拒交。在经济飞速发展的今天，房地产行业成为人们关注的焦点,巧顾房产纠纷栏目为您简介理解决房地产纠纷的措施和有关的房地产法律，但愿对您解决房地产纠纷有所协助。在房产纠纷中,要根据房地产法律来解决，巧顾房产纠纷栏目为您简介了房产纠纷的有关法律知识，涉及房产买卖、房屋租赁和房屋中介等,此外尚有房屋拆迁和租赁合同范本等知识的简介。物权法物权法简朴来说就是明确物的归属,物权法第二百四十五条占有的不动产或者动
13、产被侵占的,占有人有权祈求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权祈求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害导致损害的,占有人有权祈求损害补偿。占有人返还原物的祈求权，自侵占发生之日起一年内未行使的,该祈求权消灭。更多物权法有关内容,可在赢了网进行法律在线援助。来源:（常用二手房合同陷阱)精彩推荐：建筑物辨别所有权法律规定业主有权拒交临时用电电费的法律根据未尽安保义务业主被盗物业也担责物业管理在1世纪是如何的业主断供开发商还开发商追偿胜诉建筑物辨别所有人之专有权考察自家宅院建房需保证邻居出行权业主委员会成立顺序论物业规约的法律效力业主委员会章程浅析建筑物辨别所有权什么是物业管理的绿色经营商品楼辨别
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