新手买房须知

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1、对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是一个很重要的问题。但 往往是大家买房时非常茫然，不知道从何下手。那么首次购房需要注 意哪些问题呢？365小编为您推出购房须知之新手上路篇，希望对您 购房置业有所帮助。一、确定买房目标购房的前提是理性和有规划的消费。根据自己的收入、支出等实 际情况来确定适合自己的楼盘。 其实能满足基本的居住需求就好， 避 免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。 但是在目 前限购令下是否要一步到位买终极住房还需您根据自身实际情况确定O二、学习买房常识学习必要的房地产基础知识，这是购房的必需。房屋因为涉及金 额巨大，购房是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有专业

2、的 经纪人可以为购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也 比较规范，但是，目前国内的房地产市场还不是特别的完善。因此， 买房前学习一些房地产基础知识是必需的。三、积累买房首付款购房的关键：买房首付款的积累。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现这个目标，合理的分配一下你 的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计 划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划， 那么每个月必须得固 定提出一笔资金， 从而意味着可用资金必定减少， 那么消费一定可以 更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。 此外， 建议也可先向父母 借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间

3、和降低潜在的涨价成本。四、筛选买房范围购房量力而行：选择适合自己的楼。 面积小、 首付少、总价底的楼盘 适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。 二手小房子的优势是交通便利、 配套方面成熟、价格相对优惠 ; 此外， 由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方， 即使工作变换而搬迁， 出行还能依旧方便。 新开盘的小户型的优势是 户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。五、节省出行时间成本 由于穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵， 购房前还应 考虑出行的时间成本。如果每天花费 2 小时在交通上，那么 1 月=60 小时=2.5 天，1 年=

4、730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。 开车或乘公交车的上班族， 若平均一天有两个小时花在交通上， 一年 就有约一个月的时间待在车里。 如果把这每天花掉的两个小时集中起 来，连续不断地坐一个月车， 或不眠不休地开一个月车， 就能体会其 时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面， 则能创造更多的效益。如果再将时限放大到 50 年，时间成本的价值 就显得惊人了。六、购房费用的了解 在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要 提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值， 但是与以后的房屋总价结合起来计算的话， 它们的费用还是一笔

5、不小 的支出。交易费用契税：普通商品住房 120 平方米以下 1.5%、120 平方米以上 3%， 公寓、别墅等高档住宅为 3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土 地上住房平均交易价格的 1.2 倍以上，契税按 3%收取。 登记费：每套 80 元印花税： 5 元手续费： 3 元/ 平方米贷款费用贷款保险：按贷款额的万分之六X趸交保险系数收取， 趸交保费系数根据 保险期限的长短而变化抵押费：贷款额x 1.4 %。登记费： 80 元印花税： 5 元备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交 纳的费用是因人而异。七、购房费用具体实例 （ 一） 某购房者购买一套商品房，报价为每平方米55

6、00 元/平方米起价（现房） 。现假设该购房者选中了一套位于 5 层，面积为 81 平方米的 两室一厅， 其价格为 5700元/ 平方米， 那么购买这套商品房的费用应 包括：一、房价款：5700元/平方米X 81平方米=461700元二、应交税费：1 、在交易过户过程中：(1) 契税：买方缴纳房价款的 4%等于461700元X 4%=18468元；(2) 买卖手续费：买卖双方各交成交价的0.5%，等于461700元X0.5%=2308.50元; 印花税：买卖双方各缴纳合同金额的0.5 %。，等于461700元X 0.5 %。=230.85 元。三项合计为： 21007.35 元。2、在申办产权

7、证件过程中(1) 登记费：每建筑平方米 0.3元，等于0.3元/平方米X 81平方米=24.3 元(2) 房屋所有权证工本费： 每证收费 4 元。若房屋产权为 2 人以上时， 还应办理房屋共有权执照，每证收费 2 元。(3) 印花税：每件 5元。三项合计为 33.3 元 公共维修基金：购房款的 2%等于461700元X 2%=9234元。八、购房费用具体实例 ( 二)三、物业管理费依照北京市居住小区物业管理办法的规定，新建小区必须统 一实行物业管理。 既是使用人又是产权人的购房者根据 北京市居住 小区(普通) 委托管理收费标准 (试行)的规定，应缴纳的费用有： 1、进住手续费： 2 元(一次性

8、)。2、装修垃圾外运费：20元/居室X 6=120元（一次性）。（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为 6 个居室）3、保洁费：36元/年户。4、保安费：24元/年户。5、各项费用统收费：12元/年户。6、自行车存车费：48元/年户（以每户有两辆算）。7、 共用电视天线费：39.84元/年户（以每户有两端计）。&生活垃圾外运费：7元/年户。9、化粪池清淘费：24.3元/年户。10、管理费： 113.4 元/年。11、小修费： 155.52 元/年。12、中修费： 554.32 元/ 年。13、小区公共设施维修费： 81 元/ 年。14、供暖费： 1296元/ 采暖季。备注：因该套商品房属多层普通住

9、宅， 所以物业管理费中不含电梯、 水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费， 此外具 体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。从以上的计算可知，在购房消费中除房价款 461700元以外，还要 缴纳相关税费，物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳 2381.38 元的物业管理费。九、购买二手房费用的了解在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要 提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值， 但是与以后的房屋总价结合起来计算的话， 它们的费用还是一笔不小 的支出。购买二手住房中介费 一般为买卖双方各 1%，看房费每次 10 元。测绘费 有土地证的，测绘时

10、不需交费 ; 没有土地证的，需交 13 元测 绘费评估费 持证房屋（私房）的评估费光过户为5%。，如需贷款为7%。；已 购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为2%交易费用契税：普通住房 1.5%，高档住房 3%。已购公房除按 1.5%交税外，还 应按实际购买价和评估价差额的 1%交纳土地收益金。登记费：每套 80 元印花税： 5 元，买卖双方均需缴纳手续费： 3 元/ 平方米，买卖双方均需缴纳。营业税：个人购买并居住不足一年， 按销售价减去购入原价后的差额的 3%缴纳，由卖方缴纳。贷款费用贷款保险：按贷款额的万分之六X趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。抵押费：贷款额X

11、1.4 % 登记费： 80 元印花税： 5 元 注意：假如在购买时， 卖方申明所卖房屋的标价为净价， 则意味着在 双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。备注： 以上只是通常所需交纳的购房费用， 而买不同的房需要交纳的 费用是因人而异。新手买房 在签订合同时要注意的问题对于第一次买房的人来说，特别是年轻人，理性和有规划的消费 是购房的前提。 根据自己的收入、 支出等实际情况来确定适合自己的 楼盘。不要一买房就是要买大房子， 做到一步到位；而是从自己的实 际情况出发，好好规划一下， 其实能满足基本的居住需求就好， 避免 出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。 确定好楼盘，准备签购房

12、合同时，要注意以下问题： 第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目， 就是你准备购买什么样的房子， 首先应该考虑它本身所处的地理位置、 户型以及它周边的环境， 非常重要的一点应该对开发商的资信进行一 个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基 本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了 解。第二，签订认购书和商品买卖合同， 这里包括签订补充条款。购房 者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证 ( 建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地 使用证、商品房预售许可证）。交付定金，签订认定书，选择付款的 方

13、式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售 登记，这是购房中的第二个阶段。第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两 书”，接受物业，申领产权证。建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订 认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应 该是比较有利的。认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在 买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧 的最主要的根据和凭证。所以，在签定合

14、同之前， 购房者需要仔细审 查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需 要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续， 去产权 登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是 否包括你所要买的房子。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证， 同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证， 整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订 ？很简单，签订购房 合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常 常委托一些中介代理公司负责其销售活动， 中介代理公司不能没有开 发商的签字

15、而与购房者直接签订买卖合同， 就是说中介公司不能以他 的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商， 而不能 委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。 再一个提示，签订 商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千 分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一 定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合 同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的 事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条 款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去， 这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说 多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要 按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂， 有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银 行方面的原因，也有一些是综合的。 要明确，如果按揭办不下来，双