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1、一、房地产基础专业知识、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 1、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋 的综合体 2、房地产的特征： 3、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； a 、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； b 、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； c 、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房 产增值）； d、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权 利）。 4、房屋分类： 5、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、 仓库）、商业用房（门 a面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房
2、（军事、学校等单 位用房及城市）；、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和 其他； b、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； c、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。67 、土地分类：、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；b、开发利用：生地和熟地； a、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政 公共设施用地、交通 c用地、绿化用地、特殊用地等；、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包 括： 8、房屋建设、维修、管理； b 、土地开发； a、房屋所有权的买卖、租赁； d 、土地使用权的有偿划拔、转 让； c、房地产市场； f
3、、房地产抵押贷款； e、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的 权利（指依法对土地 9）a经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式： 即集体所有制和国家所有制。）城市土地采取国家所有制的形式，属 b 农村土地采用了集体所 有制，属于农民集体所有；于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。土地使用获得的 方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工 程；亩）、招标（提出底价， /万 200-250 出让：从国家有偿取得使用 权，方式：协议（如根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提 下，通过正规渠道取得）；、房地产市场： 10、一级市场
4、：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； a、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有 偿或赠与将产权转买 b给需求者（新建商品房的买卖市场）；（二手房）租凭转让、抵押、买卖、包括：房屋在消费市场的 再次流通，三级市场：、 c、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使 用年限、用途和城 11并向土地使用者收取土地使用权出让将城市土地使用权出让给土地使用者，市规划等条件，金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典 权、租赁权。 12它的实质就是土地使用权；指以支付租金为代价在他人土地上建 筑房屋的权利，地上
5、权：地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取 银行贷款或其抵押权：他担保的权利；承指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用 以获取收益，租赁权：租人即取得该块土地的租赁权；、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方 约定土地使用者可 13以使用的年限。）土地使用权出让年限： 1年； 70、居住用地 a年； 50、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他 用地 b年； 40、商业、旅游、娱乐用地 c：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执 行； PS）土地使用年限到期后如何处理： 2、国家
6、有权无条件的收回该土地； a、建筑主体经质控部门检验后不属危房； b、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土 地出让金可以继续使 c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府 规定，否则 c、b：PS 用。无条件收回；、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设， 并经国土局批准在 14市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出 租、继承、抵押、交换的固定资产。商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。、商品房的预售制度：五证二书五证：国有土地使用证、 建设用地规划许可 15证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证
7、二书：使用说明书、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并 且是房地质量保证书、产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、 16设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建 17筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转 卖，赚差价。年内不许转让， 5、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房 18的营业税，为了控制炒房） 5% 交、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（
8、价格 低、选择空间大、 19户型齐全、可监督建筑材料、质量）20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明 文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房 （带有社会保障性质 21必须符合当地政府所规定的条件，不是人人可以买到，。是有经 济性和适用性）的商品住宅，以外以商品房价购65 以内以经济价购买，65岁以上，25经 过排号购买。长沙房口，年后才能转卖）。 5 买，、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、 私房、集资房、廉 22租房、安置房等福利房。、诚意金：指商品房在未取得预售证
9、之前，开发商收取客户的可 退回的款项（一般 23可以获得开发商的折扣承诺）。、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一 定数额的货币（能 24担保债权人的作用）不能返还。、订金：不能担保债权人的作用，能返还。 252826 、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。层以上，供多户人家居住的建筑。 2、公寓：指 27 、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。 、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。 29 ，居家，办公于一体。 SOHO 、商住住宅： 30（联 TOWRHOUSE 、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养， 住宿用的花园住宅， 31体别墅、单排别墅
10、）。休闲为一体的这么一个商业区域，娱乐、集购物、一站式购 物，： SHOPPINGMALL 、32起源于美国（也称第六商业业态）。33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的 委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域 内的清洁卫生、安 34全保卫、公 道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业 管共绿化、公用设施、理属社区管理范畴。、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定 35权的组织形式。、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内
11、物业管理具有决定 36权的组织。、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管 37理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全 38部买房款一次性付给售房单位的付款方式。、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批 39交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购 40房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房 屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地
12、产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十 年或六年十年）。，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇 ”全称住 房公积金 “、公积金： 41城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴 外商投资企业、集体企业、存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不 得低于职工上一年度月平均，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二 5%工资的是由职工所在单位缴存；、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和 42因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理 中心申
13、请大修自住住房时，的贷款。、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产 43权承受人征收的一次性税收。、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通 44）。 3%；电梯房、门面： 2%住宅：、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格 局”起步价 “、起价：即 46几百元）。 不好的楼房价格，各层的差价几十基础价 “、基价：即 47 指经过核算而确定的每平方米商品房的基 本价格。是针对房地产 ”定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不 同）。、均价：即物业的平
14、均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以 48各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定 49的价格。、勘察设计和前期工程费； B 、征地和拆迁补偿费； A 包括：C 、住宅小区基础设施建设费； D 、建安工程费；、税金； G 、贷款利息； F 、管理费； E二、建筑基础知识：、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地 平整。 1、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和 土地平整。 2、占地面积：红线范围内的面积。 3、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面
15、积之和，包括阳台、 4挑廊、地下室、室外楼梯等。、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分 5摊面积的共有建筑面积之和。（在住房买卖中，直接供住户生活使用的净面积之和指住宅各层面平中，使用面积：、 6一般不采用使用面积来计算价格）。、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面 7积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通 道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，二）套单元与水箱间等；建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护 结构的楼梯间、电梯机房、公用建筑面积分摊系数：墙体水平投影面积。（包括山墙）公用 建筑空间之间的分隔以及外墙套内建筑面积之和。 /公用建筑面积、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。 8、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积 计算。 9、套内建筑面
