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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.安徽天蕴蕴房地产产开发公公司宿州州开发区区项目市市场分析析及项目目开发操操作建议议目 录第一部分分 市市场解构构第二部分分 客客户分析析第三部分分 产产品建议议第四部分分 价价格建议议第五部分分 营营销通路路第六部分分 营营销推广广第七部分分、产品品规划设设计建议议第八部分分、建筑筑设计第九部分分、景观观环境设设计第十部分分、基础础设施配配套设计计第十一部部分、形形象系统统设计第十二部部分、物物业管理理服务引 言对于天蕴蕴康城项项目的市市场研究究，是一一件富
2、有有激情与与创造力力的事。其其与生俱俱来的魅魅力及复复杂性，决决定了本本次天天蕴康城城项目营营销策略略总体思思路方案案也如如其本身身一样充充满着难难度，更更具有与与生俱来来的冲击击力：如何将如如此庞大大而复杂杂的推广广体系理理顺、理理清，并并且富有有执行性性？如何从种种种困难难与矛盾盾中找出出正解，解解决变数数及不确确定的风风险？如何构架架一个从从战略到到战术到到战役一一气呵成成，打动动市场的的市场攻攻击体系系？如何建立立一个战战略发展展体系及及战略性性发展平平台，实实现项目目高中低低多种推推广平台台的立体体推广体体系？一个项目目的推广广成功，需需经多方方面努力力及细致致铺排，而而这些工工作必
3、须须经多方方面的专专业人士士担当，本本项目的的市场定定位，形形象包装装，广告告及宣传传策略等等工作，均均需严谨谨地执行行。本次建议议，仅做做概要性性阐述，并并将随市市场变化化情况适适时调整整。房产是开开发商品品牌的载载体，产产品的定定位与开开发理念念，需与与开发商商的经营营理念相相一致，才才能使品品牌深入入人心。建建议将“用心、品品位、感感动宿州州”作为天蕴蕴.康城城项目的的开发理理念。“用心”是企业业行为的的准则，也也是立足足业界、长长远发展展的根本本；“感动宿州州”是开发发理念的的核心，指指对人性性的关注注，体现现在建筑筑设计、功功能配套套等方面面对人需需求的关关怀；“品位”指产品品质量方
4、方针和品品质保障障。策划目的的1树立立产品品品牌，体体现天蕴蕴康城项项目的三三个价值值：1 中心区宿州州开发区区文化核核心区域域和未来来新商业中中心区；2 升值空间间天蕴蕴康城及及项目区区域具有有很大的的升值潜潜力；3 新生活与与个人价价值、身身份体现现个人人、家庭庭在精神神层面的的成功感感受。2使产产品具有有较高的的市场认认可度，保保证产品品顺利去去化。3以成成功的项项目操作作和品牌牌树立，打打造开发发商在业业界的良良好品牌牌形象，为为开发商商的后期期开发铺铺平道路路。策划思路路第一部分分 市场场解构基本描述述 1 宿州，位位于安徽徽省北部部。公路路、水运运、航空空多种方方式组成成宿州四通八
5、达达的交通通网络。铁铁路有京京沪、陇陇海两大大干线纵纵横全境境，符夹夹线在市市内腹地地迂回，沟沟通京沪沪、陇海海、京九九铁路，并并拥有数数条煤炭炭铁路专专用线；新汴河河水道入入洪泽湖湖抵长江江入海；国道1104、2206、3310、3311线线以及合合徐高速速公路、连连霍高速速公路纵纵横贯穿穿其中；规规划中的的京流高高速铁路路也将从从宿州市市穿越；徐州观观音机场场距市区区仅700公里。；2 宿州市自自然资源源丰富，名名特产品品众多。境境内平原原广袤、沃沃野千里，气候候适宜，生生物繁茂茂。平原原面积888977平方公公里，占占全市总总面积的的91%，耕地地9977.799万亩，占占地总面面积的6
6、67.997%。地地下矿产产资源丰丰富，煤煤储量约约为600亿吨，是是两淮煤煤田的重重要组成成部分；黄口油油田石油油预测储储量达220亿吨吨以上；宿南煤煤层气已已探明储储量达330000亿立方方米；大大理石储储量40000万万立方，居居全省之之首，花花色品种种达200个以上上。灵璧璧奇石为为中国“四大奇奇石”之一。；项目介绍绍 1地块块四至1 北面：北北面为外外环南路路，与钢钢材大市市场仅一一路之隔隔；2 西面：西西面紧临运粮河河；3 东面：东东面为2206国国道；4 南面：南南面为污污水处理理厂；2主要要规划指指标1 土地面积积：277.499公顷。2 用地性质质：住宅宅用地。3 总建筑面面
7、积：33723331平平米。4 容 积 率：11.355。3地块块周边规规划项目所处处位置为为开发区区，是未未来宿州州城市发发展的新新核心地地段。项项目紧邻邻外环南南路及2206国国道。4周边边配套设设施档次次与项目目档次存存在差异异，有待待提高1 该地块周周边商业业没有大大型市场场和超市市和商业业经营，无法满满足项目目住宅中中高档品品位的需需求，需需要全面面提升；2 项目距市市中心相相对较远远。需在在项目建建设过程程中由开开发商自自建或与与工交公公司协商商开通不不低于22条的工工交线路路，将本本项目和和市区相相连。项项目的外外部交通通优势很很明显，紧紧靠2006国道道，向南南可达蚌蚌埠，向向
8、西可直直到达合合徐高速速；3 教育、医医疗等社社会配套套严重不不足。4 其他配套套设施现现状； 医院：项项目向北北有宿州州市第二二人民医医院。 娱乐：项项目周边边欲建五五星级酒酒店。 景观：项项目西面面是运粮粮河。5环境境分析：1 区域环境境：地块块位于政政务新区区，火车车站广场场附近，是是规划确确定的城城市发展展方向，周周边新建建住宅项项目渐趋趋增多，区区域整体体形象看看好。2 居住环境境：地块块所处区区域为开开发区，交交通条件件便利通通达，但但生活配配套很不不完善，临临近外环环及2006国道道对居住住条件有有噪音污污染等方方面的负负性影响响。3 景观环境境：项目目西边有运粮粮河，经过改改造
9、后将将享有景景观优势势。4 商业环境境：项目目北面的的钢材大大市场将将会给本本项目制制造一些些商业氛氛围，但但同时在在项目的的整体感感觉上档档次不高高。本项项目建成成后将制制造一定定的高品品质的商商业气氛氛，尤其其是零售售、住宿宿、餐饮饮产业等等。5 竞争环境境：作为为居住新新区，规规划及在在建了一一批体量量较大的的住宅项项目，后后期市场场竞争环环境比较较激烈。6 类比环境境：目前前区域市市场新增增楼盘定定位均为为中高档档住宅，并并规划有有部分别别墅产品品。SWOTT分析1优势势（STTRENNGTHH）地段段优势项目地块块位于开开发区区区。离老老城区虽虽然相距距较远，但但也给现现代化高高品质
10、的的住宅项项目提供供了有利利的条件件。无论论是在项项目的规规划还是是在项目目建成后后的居住住环境上上都存在在很大的的优势。随随着各种种新建项项目和配配套设施施将逐步步完善成成熟。交通通优势项目地块块紧临外外环线及及2066国道，对对外交通通便捷。 后发发优势本项目所所在区域域为新建建城区，各各种配套套和规划划可以从从一个较较高的起起点进行行，而无无任何历历史遗留留的负担担，这样样可以使使设计、规规划从一一个科学学合理的的角度出出发。规模模优势本项目仅仅用地面面积就达达40万万平米，社社区规模模在宿州州本地属属前列。大大规模社社区有其其集约优优势，各各种配套套诸如商商场、幼幼儿园、学学校等在在社
11、区内内部就可可实现，满满足区内内居民各各种生活活需求。同同时大型型居住社社区也为为区内商商业设施施带来了了大量的的终端消消费者。2劣势势（WEEAKNNESSS）项目目所在区区域尚处处于开发发初期，目目前各种种配套设设施并不不齐全，特特别缺乏乏商业及及娱乐餐餐饮设施施及居民民日常生生活配套套设施。同同时本地地居民对对老城区区还有一一定的依依赖度，因因此目前前本项目目所在区区域人气气尚显不不足。紧邻邻外环南南路及2206国国道，对对居住区区产生噪噪声影响响。3机会会点（ooppoortuunitty）宿州州社会经经济发展展迅速，当当地矿产产资源丰丰富，市市民购买买力得到到了有效效的提高高。目前前
12、当地住住宅、商商业房产产市场产产品较为为单一，雷雷同性大大，这就就为本案案细分目目标市场场，提供供差异化化产品、顺顺利入市市提供了了较大的的契机。宿州州本地家家庭代际际数少，年年轻人成成家多会会另购新新房，为为市场提提供了有有效的客客源.随着着生活水水平的提提高，本本地居民民在生活活上要求求更高，为为房产市市场的发发展提供供了有力力的支撑撑。4威胁胁点（tthreeateen）1 近年来宿宿州经济济有了很很大的发发展，但但相对而而言宿州州本地普普通居民对房房价的承承受力还还相当有有限。而而购买力力较强的的客源选选择矿区区职工私私营业主主及外地地在宿州州投资购购房可能能性较大大。2 20066年
13、为宿宿洲大盘盘开发上上市最集集中的一一年，同同时也是是市场供应量放放大关键键时期，市市场供给给方将会会重视对对客户的的争夺，稀稀缺的客客户资源源加上激激烈的市市场竞争争，将使使本项目目面临较较大的市市场压力力。本案案附近东东方明珠珠、众德德.祥福福苑、南南方国际际花园等等项目已已经先期期入市，因因此对本本案的销销售会产产生一定定影响。3 住宅三级级市场并并不活跃跃，购房房自用仍仍然是宿宿洲市民民的主要要购房目的，同同时对房房产的增增值保值值作用无无明确认认识，房房地产投投资意识识相对薄薄弱。4 宏观调控控政策的的影响：随着政政府通过过金融手手段与政政策控制制对房地产市市场调控控力度的的加大，市
14、市场操作作不成熟熟的地区区受到较较大冲击击，居民民形成房房价迟早早要降的的判断，加加剧了持持币观望望心态的的出现。第二部分分 客户户分析目标市场场定位与与分析1目标标消费群群定位先前（市市场分析析及产品品建议报报告中）经经过我们们的阐述述，已经经确定了了产品走走中档偏偏高的路路线，而而作为一一个中高高档楼盘盘，它所所面对的的客户群群也必然然是有选选择性的的。由消消费群金金字塔的的结构也也可以看看出，中中高档消消费群数数量并不不为多，但但要求并并不为低低，可以以说对于于“质”与“价”的平衡衡与协调调，他们们是几类类消费群群体中最最头痛的的族群。介介于本项项目为大大盘属性性，市场场客户定定位方面面
15、应尽可可能扩大大客源，故故此，客客源基本本上以中中等，中中高等阶阶层客户户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：客源源区域一级级区域：宿州主城城区内；二级级区域：宿州主城城区以外外的其它它县乡及及车程在在1小时时内的周周边城镇镇。客源源职业 私营业主主、个体体经营者者； 宿州在外外务工者者； 宿州本地地政府公公务员； 企业高级级管理人人员； 学校、医医院、银银行等企企事业职职工； 宿州本地地效益较较好的企企业职工工； 富裕进城城的农民民。客源源购房目目的 新增型：新婚或或分家的的购房，拆拆迁购房房，外出出务工返返乡购房房； 改善型：改善原原有住宅宅环境和和居住层层次的； 工作型：因为工工作原因因来宿州州，为了了工作方方便的人人群。吸引引客源种种类
