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1、 结 课 论 文-浅谈货币政策对住宅房产价格波动的影响 专 业： 金融专业 班 级 : 姓 名： 学 号： 指 导 老 师： 日 期： 2013-12-25 目录引言-31我国的房地产市场-41.1我国房地产市场的发展历程-41.2我国房地产市场发展的现状-42.影响住宅房产价格波动的因素-52.1建筑房屋的成本-62.2 消费者的购买力-63.货币政策对住宅房价造成的影响-73.1存贷款基准利率的变化对房价的影响-73.2 法定存款准备金率的变化及对房价的影响-83.3再贴现率的变化对房价的影响-104.住宅房价的未来波动趋势-104.1一、二线城市未来的房价波动幅度不大-114.2三、四线
2、城市未来的房价上涨幅度会加大-125.结论-12致谢-13参考文献-13摘要本文主要是关于货币政策对房地产价格的影响进行深刻的研究。首先，介绍了房地产行业的发展历程及现状，并分析了影响住宅房价波动的因素，进而引出货币政策。接着，又分别从存贷款基准利率、存款准备金率、再贴现率三个主要的货币政策工具方面论述对住宅价格波动造成的影响。最后，根据以往的房价的变化情况、我国房地产的现状和政府的政策方面，来进一步分析未来我国住宅房产价格波动的发展趋势。关键词：货币政策；供需平衡；升温；调控AbstractThis paper is mainly about the impact of monetary p
3、olicy on the real estate price of profound research. Firstly, this paper introduced the development and the status of the real estate industry, and analyzed the influence factors of housing price fluctuation, which leads to the monetary policy. Then, respectively from the influence of the benchmark
4、lending interest rates, the deposit reserve rate, the rediscount rate on three main monetary policy tool on housing price fluctuation. Finally, according to the present situation and the government changes, the prices of Chinas real estate policy, further analyzes the development trend of future pri
5、ce of residential properties in china.Key word：Monetary policy、co-ordination of supply and demand 、Heating、Regulation引言从2003年以来，十年间，我国的房价不断飙升，特别是近几年来房价出现过快上涨势头。根据金融快报报道，2009年我国的房价较上年增长68%，涨幅居全球之首，住房问题成了社会的焦点，住房价格是我国住房问题的根本原因和实质，所以住宅房产价格也成为了人们最为关心的问题。房地产行业是我国经济发展的支柱产业，其税收约占国民生产总值的10%。而且作为社会主义国家，住房问题是
6、人民最关心的根本问题，住宅房价波动关心着人民的切身的根本利益，我国政府必须对房产价格进行宏观调控，使住宅房产市场呈现健康、有序、稳定的发展态势。具体地说，就是要实现房地产的供求总量平衡，供给、需求的相互协调，房价在合理的价格范围内波动。那么，政府具体可以采取什么措施来对房价进行宏观调控呢？所以接下来，本文就重点从政府的宏观调控货币政策对货币供应量的变动对住宅房产价格波动产生的影响进行分析。1我国的房地产市场1.1我国房地产市场的发展历程国务院于1990年颁布中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例的55号令，标志着我国房地产业正式开始发展。但早期的房地产市场发展得并不像预想的那么顺利，由
7、于经验不足，政府的调控力度不够等原因，第一次房地产泡沫很快在深圳、海南等地相继出现，造成了大量的烂尾楼和银行坏账，房地产市场在起步阶段就遭受了严重的打击。1998年，中央政府发布了23号文件国务院关于进一步深化住房制度改革，加快住宅建设的通知，我国开始对房地产市场进行改革，取消福利分房，并将国有土地使用权放入市场进行交易，实现了土地使用权的商品化，实现了经营性土地使用权的市场化，推进了我国房地产市场的飞快发展，房地产价格屡创新高，我国的房地产市场由此进入高速发展时期。2000年以来，中国房地产投资始终以20%以上的幅度增长，占全国固定资产投资的比重也在不断上升，2004年高达22.45%，20
8、07年即使在政府信贷紧缩的宏观调控下，房价的涨幅仍达到了18.41%，从而奠定了房地产业是我国经济发展的支柱产业的地位。1.2我国房地产市场发展的现状目前，我国房地产市场仍是政府与社会各界共同关注的焦点问题，房地产价格也是步步高升。同时，我国房地产市场也出现了有效需求不足的现象，虽然房地产的供给量是大于有效需求的，但由于房产价格连年高升，有很大一部分人购买房产只是作为一种投资。我国的房产的空置率高达26%大大超过国际警戒线20%，这也是房产价格居高不下的重要原因。针对逐年上涨的房产价格，政府相继出台了包括货币政策在内的各种房地产调控措施。从2003年出台的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
9、；2004年，政府出台政策关于加强土地市场的调控力度，提高拿地“门槛”；2007年，实行紧缩的货币政策，仅这一年内就加息6次，上调存款准备金率10次；2008年，中国人民银行先后4次上调存款类金融机构的存款准备金率。再到2011年，由北京率先颁布而后各地相继出台的“限购令”。通过政府的宏观调控，房价的上涨幅度有所降低，房屋的空置率也在不断下降。但在房地产的发展中仍然存在一些问题，如商品房价格过高，普通居民买不起房；房地产市场结构不合理，经济适用房、限价普通商品住房等政府调控的低价位的房源占市场供给的总房源比例过少，使低收入消费者买不到价位合理的房子等问题。所以我国的房地产市场仍需政府加大调控力
10、度，提高经济适用房等低价位的房源占市场供给的总房源的比例，避免房价过快地上涨，营造一个健康、有序的房地产市场。 2.影响住宅房产价格波动的因素我国的住宅房价还在不断升温，为了更好地了解货币政策对房价的影响，需要先从造成住宅房价波动的原因来分析。供求关系决定房地产的价格波动，即影响房地产市场供求关系的因素也是影响住宅房产价格波动的因素，下面本文从供给和需求的角度分析影响住宅房产价格波动的一些因素。2.1建筑房屋的成本根据经济学上的成本理论，成本是供给的反函数，在其他因素不变时，当成本提高时，供应量会减少。所以当建筑房屋的成本提高时，住房的供给也会相应的减少，供少于求，这样就会导致房价的上升。所以
11、建筑房屋的成本会影响住宅房价的波动。但由于房屋从竣工到销售出去，需要一定的时间。主要原因有：（1）房屋的价格较高，购买房屋可能花费购买者所有的积蓄，所以购买者在购买时会格外小心，从打算购买到真正购买有很长的时间间隔；（2）购买者要根据自己的需求和喜欢挑选房屋，找到符合自己要求，价钱又相对合适的房屋也需要时间。所以在分析建筑房屋的成本时，需要同时考虑当期和前期的建筑成本。2.2 消费者的购买力人均可支配收入决定了消费者的购买力。人均可支配收入与消费者的购买力成正比，收入越高，消费者的购买力越大，对房屋的需求也越大。当房地产市场上的需求大于供给时，房价就会上涨。所以消费者的购买力也是影响房价波动的
12、一个重要因素。具体表现在：当人均可支配收入增多时，人们就会有更大的购买力，会使消费者的消费结构发生变化，房地产会成为他们重要的消费对象，人们会将房产作为一种投资，或提高自己的生活质量。特别是近几年，房价持续上涨，购置房产是一种很好的投资手段。 3.货币政策对住宅房价造成的影响货币政策对住宅房价的影响，主要是指存贷款基准利率、法定存款准备金率、再贴现率等货币政策工具对住宅房价的影响，通过调节法定存款准备金率，存贷款基准利率和再贴现利率三个方面，来改变房地产市场上的货币的供应量，进而影响开发房地产成本和消费者对房产的购买力以及需求水平。待添加的隐藏文字内容23.1存贷款基准利率的变化对房价的影响存
13、贷款基准利率是指中国人民银行对商业银行及其他金融机构指一定时期内利息的金额与存入或贷出金额的比率，它一直以来都是我国中央银行实现货币政策目标的重要手段之一，不同的利率水平说明了政策要求的不同，当通货膨胀，经济过热时，中央银行就会通过提高基准利率来抑制过热的需求，反之，当通货紧缩，经济萧条时，中央银行就会通过降低基准利率来刺激需求。根据右图显示，2010年10月，中国人民银行将金融机构的一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%上调到2.50%。2010年12月，中央银行银行又对金融机构一年期存贷款基准利率再次分别上调0,25个百分点。2011年2月，央行再次对金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011年4月，央行对金融机构一年期存贷款基准利率再次分别上调0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步上调。由此可以明显的看出，政府实行紧缩的货币政策。虽然中国人民银行决定
