项目可行性分析

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1、. 项目用地周边环境分析（ 一 ） 项目土地性质调查1. 项目地理位置：项目位于河北区南口路榆关道交口， 项目地块北邻榆关道、 南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。项目规划建筑用地 100000 平米，占地面积 67000平米左右。原址为工业用 地，地上建筑物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简单。（二）项目用地周边环境调查1. 生态环境1-1 自然景观 : 项目周边区域为工业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使 原来是工厂的厂区绿化， 绿化水平偏低。 周边自然景观只有新开河， 如果新开河 能够改造，将对该区域的环境提升起到相当的作用。1-2 环境污染 :虽然项目周边区域原为工业区，

2、 但是近几年区域内工厂纷纷停产， 加上原本的工厂并不是高污染企业， 所以周边的污染并不严重。 原有的大型污染 企业天津搪瓷厂已倒闭， 另一污染源东方化工厂距离较远， 对此项目无太大影响。1-2-1 噪音：周边的铁路是主要的噪音污染源，除了西侧的铁路基本废弃，南侧 和东侧的铁路由于是主要铁路，利用率较高，产生的噪音对项目也有一些影响， 但由于项目与铁路有一定距离，估计噪音的影响将集中在晚上。1-3 治安环境：该区域原有的居住人口不多，但主要是产业工人。在经过了几年 的大规模改造之后， 虽然有大批居民迁入， 但主要集中在榆关道上， 南口路一带 仍然较偏僻， 且周边基本无外来人口， 治安的基础不错。

3、 在项目东侧铁路附近有 铁路公安处看守所。2. 人文环境： 由于原居民较分散，当地并无特色人文环境。三） 地块交通条件调查1周边交通现状条件 ：项目所在地距中山路约 3 公里，距天泰路（京津公路） 1.2 公里，距京津塘高速入口 5 公里左右，距天津北站 5 公里左右，交通比 较方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量还比较大，京津公路改 造之后，许多流量改走京津公路，使南口路的压力减缓。2公共交通网： 18路，北仓辰纬路、 803 路，万科新城 人民公园852 路，宜兴埠 西站、 670 路，小淀 百货大楼671路，梅厂百货大楼、 878 路，普济河道 金谷园610，浦口道 四十七中、

4、678 路，体院北 普天里 3交通远景规划： 榆关道在规划中是一条四十米宽双向四车道的规划路。目前 周边项目的退线也可以体现出这一点，改造后的榆关道将使周边的交通状况 进一步改善。（四） 周边市政配套设施调查1. 购物: 周边购物不太方便，家乐超市在中山北路与育红路交口，中山路和 新安购物中心都距该项目较远。周边也没有成型的自由市场。2.餐饮: 周边比较知名的餐饮场所为翰宾楼，另外在项目以西还有一家津浦 大酒店。3. 教育:周边的小学有育英小学， 该学校是市属重点小学， 距项目距离在 1.5 公里左右。另外外语学校与项目距离也在这个范围内， 同时该校教育质量也不错。 项目西侧的席厂下坡小学则属

5、于教育质量稍差的小学。 昆纬路上的天津市二中是 新建的示范校， 只是稍远了一些。 河北工业大学市本市首批招生的重点大学， 教 育质量较好。周边缺少好的幼儿园和保育院。4. 医疗: 河北医院和铁路医院是周边距项目最近的两所医院，但医院较小。 周边医疗水平较高的医院还有中医医院和二五四医院， 其中二五四医院是大型的 综合性军属医院，只是距项目稍远。5. 文体:周边问题设施及场所短缺， 至于前文所提周边人文环境不理想有关。6. 银行、邮局: 周边无较大的银行， 在周边只有一个工商银行新开河储蓄所， 另外，新开桥邮电所也距项目不远。但是项目周边无证券部。7. 其他：榆关道西头北洋桥畔有西沽公园， 在北

6、站附近还有北宁公园， 这是 周边较有名的两个景点。（五）综合分析：从地理位置分析， 该地块在河北区的属于中等地带， 原为工业区， 随着近几 年的改造已逐步发展成为新的居住区， 生活配套设施逐渐完善， 人文环境尚未形 成，客源基础相对薄弱。二. 区域市场现状及其趋势判断（一）宏观层面形势分析及预测 1宏观经济形势趋向调整 1-1 世界经济呈现衰退迹象2001年世界经济增长率为 2.4%，大大低于 2000 年的 4.7%。这将是自 1993 年以来世界经济的最低增幅。摩根斯坦利将 2.5%的增长率作为判断世界经济是 否进入衰退的门槛。以此衡量，则 2001 年肯定是衰退的一年。目前世界经济面 临

7、的一个突出问题是，几乎所有地区的经济出现了 20 年来最严重的同步下滑的 情况。考虑到目前石油及原料价格下降、 欧美银行指导利率调低、 工业化国家通 胀压力减轻刺激购买力增强， 以及新技术的应用使劳动生产率继续上升等诸多利 好消息，我们固然有理由相信 2002 年世界经济将开始复苏，但这一前景是很不 确定的，经济形势继续恶化的可能性相当大。1-2 国内经济保持稳定2001 年中国经济一枝独秀，保持了 7.3%的增长率，经济总体形势良好，增 长稳中趋缓。专家预计， 2002 年中国经济增长率在 6.8%7.3%之间。1-3 股市将做箱型震荡股市与房市息息相关，目前购买商品房的人群中60%拥有股票

8、。专家估计，股市下降 10%，将影响房市 3%的购买力。因此，股市的预期与房市走势可谓是 “牵 首动尾”的联动效应。今年支持股市上涨的因素：宏观经济保持较快速度增长、积极的财政政策 及减税政策。不利于股市上涨因素：国有股减持尚存变数、取消税收“打折”影响上市 公司业绩、市场资金面偏紧。中性因素：证券市场对外开放、市场化、规范化监管以及证券市场创新。三 种因素的力量对比基本平衡。预计今年出现持续上涨的牛市的可能性不大， 大盘将在 1400点 1900 点之 间做箱型震荡。全年大势可能走出“先抑后扬”的格局。2房地产市场可能低开高走国家统计局的统计数字显示， 2001年1至 11月，全国房地产开发

9、完成投资4857 亿元，同比增长 29.7 。房地产开发投资的增幅开始回落， 1-8 月增长 32.1 ， 1-9 月增长 31.4 ，1-10 月增长 31.2 ， 1-11 月增长 29.7 。数据显示，虽然近几个月房地产景气指数呈下降的趋势， 但土地开发与购置 却日趋活跃，增长速度持续攀高。 去年 1-10 月，全国土地开发面积为 1.28 亿平 方米，同比增长65%, 1-10月，全国商品房销售额高达2 2 5 9亿元，同比增 长 33.6 。在商品房销售快速增长的带动下，房地产竣工面积持续增长。截至 11 月份，全国商品房竣工面积 1.2 亿平方米，同比增长 17.6%。而且商品房空

10、 置面积的增速降低到 0.9%，是近几年来的最小增幅， 其中空置商品房住宅在 2000 年首次下降后持续出现负增长， 说明了市场上的需求旺盛。 因此在国内房地产旺 盛的需求拉动下，房地产业投资今年仍有望保持快速增长的势头。带动房地产开发投资增幅回落的原因，是国内房地产销售增幅的回落。去年一季度全国商品房销售额同比增长 48.9%，二季度增长 34.9%，三季 度增长 32.7%，而10月当月增长比例为 13%，为去年以来的最低点。 在这一系 列销售统计数字面前， 很容易让人产生错觉， 目前绝大部分业内人士都对发展形 势感到疑惑和持观望的态度，对房地产景气周期做出了错误的判断。房地产销售增幅回落

11、是有政策背景的， 出台新的商品房销售管理办法、 央行 作出有关取消零首付的决定、 央行发出关于严格放贷的通知。 这一系列的政策都 充分体现了国内房地产市场目前仍然保留着 “政策市 ”的特性。同时去年的走低 将为今年创造上升空间从国内各项房地产统计指标判断， 2001 年国内房地产投资增长形势是高 开低走，今年的形势很可能与去年相反，表现为低开高走。国内房地产业在经 过去年下半年的高位盘整后， 2002 年有望呈现良好的发展态势。之所以预测今年房地产投资会增长，关键因素是在启动内需的政策背景下， 房地产业将扮演更重要的角色。 “炒作”在楼市一直都存在， 因此不是关键问题。 目前楼市真正存在的大问

12、题是房价上涨速度太快， 为今后预留的空间太小。 这样 的话，住房消费这个亮点今后就难以持续。 而这个行业的资本密集型特征很容易 使行业投资出现过热， 从而引发泡沫， 从这个角度理解政府的降温调控行为就很 清楚了。在这方面最好的例子是上海。上海在 1993 年宏观调控之后，楼市进入 了低谷，但也正是当年的低房价为如今的上海房地产的高速发展提供了空间。 目 前，国内房地产行业仍处于新的景气周期， 现在房地产市场的阶段性走低， 可以 看作是为今后的市场提供发展空间。在世界经济寒流阵阵的背景下， 中国经济在 2001 年所取得的成绩是不俗的。 在外部环境不利的情况下， 今年拉动经济增长的重点之一无疑会

13、是启动内需， 房 地产业将是重点产业。在促进消费方面， 我们注意到在全国经济工作会议八个方面的部署中， 并没 有提到“刺激内需 ”的字样，而是提出了 “培育国内消费需求 ”的要求。事实上， “刺激内需 ”的提法过于简单化，并不能反映和代表我国经济增长的真实情况。 相反，培育消费的问题又没有引起真正的重视。 “培育”意味着扩大， “刺激” 意味着原来就有只要释放出来就行，两者的本意大相径庭。就目前国内产业形势观察， 唯一能够对经济增长起到较为有效支撑的是两个 产业，一个是房地产，一个是汽车。只有这两个产业具有比较完备的产业链，一 旦启动，对经济增长的影响将会最大。 房地产开发具有很强的产业关联度

14、， 可以 带动建材、冶金、化工、轻工等数十个行业的发展，提供大量的就业机会，是今 后带动国民经济发展的一个新的经济增长点。 目前的房地产开发热已经有了本质 的区别，一是个人购房比重的增加， 另一个是开发资金出现了以企业自筹和预付 款为主的转变，因此可以认为这一产业也正在达到健康运行的水准线。今年国内房地产发展具有以下利好因素：一、国家宏观政策的推动力。近年来中国GDP在7% - 8%的增长率中，房 地产业的拉动作用达一个百分点。 中国继续保持国民经济的持续、 快速发展， 房 地产业则是关键所在。因此，政府的一系列措施十分有利于该行业的发展。二、住房制度改革推动行业高速发展。中国住房制度改革正向

15、纵深发展，从 危房改造向康居工程迈进。 其改革将继续刺激居民的购房积极性， 释放住房消费 能量。三、居民消费结构升级是行业发展的内在驱动力。当前居民消费的恩格尔系 数已降至 40%，北京甚至接近 35%，这正是增加住房消费的良机。四、城镇化进程加速了房地产行业发展。 目前中国城镇化人口占总人口 36%，今后二十年的发展目标是人口的50%住在城里， 每年将有约一千万农民进城工 作、生活，将对住宅产生巨大的需求。综上所述，我们预期：伴随着入世， 国内房地产业的巨大前景将吸引国内外投资者的青睐， 投资 主体将更加多样化。房地产企业在“国退民进”的背景下，将会启动更多的民 间投资。同时，中心城市建设国

16、际化大都市的步伐将加快，政府投资也会大幅 增加。可以预见， 今年国内的房地产投资在无全球性的金融风波影响的情况下 将会持续高速增长的态势。销售也将于 2001 年持平。2本市房地产市场分析2-1 回顾2001 年全市销售商品房 660 万建筑平方米，金额 166.81 亿元，分别比上一 年增长 4.76 %和 7.07%，其中个人购买商品房比例为 98.3 %，本市住宅消费继 续保持了旺盛的增长势头，呈现购销两旺的发展态势。从购买情况看，改善型需求逐年上升。去年居民购买每建筑平方米 3000 元 以上的商品房数量比上一年提高了 1.5 个百分点，其中 30003500 元价位的商 品房购买量提高了 5.8 个百分点， 35004000 元的商品房比上一年提高了 21.4 个百分点。