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1、Times Square Marketing Suggestion Report目录前言PARTT 1 市场场分析66-81宏观观经济环环境分析析2市场场竞争环环境分析析PARTT 2 项目目分析99-1111项目目优势分分析2项目目劣势分分析3项目目机会点点分析4项目目威胁点点分析PARTT 3 市场场定位112-2211目标标客户设设定2市场场定位建建议3具体体规划设设计建议议4室内内装修的的几点考考虑 5价价格定位位PARTT 4 营销销推广策策略建议议222-2251营销销推广流流程图2营销销策略 3销销售渠道道及方式式PARTT 5 相关关建议事事项2261银行行选择2物业业管理公公
2、司的斟斟选 3香香港装饰饰公司的的引进PARTT 6 参考考楼盘资资料227-330PRATT 7 泰阁阁简介311-322前言首先感谢谢贵司给给予我司司参与时时代广场场全程营营销代理理招标的的机会，我我司深感感荣幸。通通过贵司司所提供供的资料料和与贵贵司的沟沟通、交交流，使使我们对对项目及贵贵司的基基本情况况和开发发思路有有了一定定的了解解，并经经我司各各类专业业人员的的反复思思索、反反复论证证，最终终形成本本建议书书。由于于时间匆匆忙，提提案中仍仍有许多多内容需需充实和和调整，望望谅解！PARTT 11 市市场分析析宏观观经济环环境分析析中国经济济持续保保持高增增速长，拉拉动内需需政策的的
3、实施已已使国民民经济走走出“九五”后期通通货紧缩缩的困境境，新世世纪第一一个五年年计划国民民经济“十五”计划中中将实施施西部大大开发的的战略列列为国策策以及中中国加入入WTOO均为重重庆市提提供了前前所未有有的发展展机遇。重庆市作作为最年年轻的、面面积最大大的直辖辖市在“九五”期间，紧紧紧抓住住设立直直辖市、三三峡移民民迁建和和库区开开发、实实施西部部大开发发等重大大机遇，国国民经济济和社会会发展取取得显著著成就。实实现了国国民经济济的快速速增长，国国内生产产总值年年均增长长9.44%，人人均国内内生产总总值年均均增长88.8%，地方方预算内内财政收收入年均均增长117.77%。经经济结构构调
4、整取取得一定定进展，三三类产业业结构由由19995年的的25.9:442.33:311.8调调整为220000年的177.8:41.3:440.99，城镇镇化水平平提高到到21.7%。固固定资产产投资五五年累计计完成224099亿元。集集中力量量加快了了一批基基础设施施建设，城城市形象象明显提提升。人人民生活活水平有有所提高高，城市市居民人人均可支支配收入入年均增增长7.4%，达达到62276元元。重庆市“十五”计划纲纲要表明明，“十五”期间重重庆经济济和社会会发展的的总体目目标是以以实施西西部大开开发战略略统揽经经济和社社会发展展的全局局，加速速推进市市场化、信信息化、工工业化、城城镇化，促
5、促进国民民经济持持续、快快速、健健康发展展和社会会全面进进步，努努力把重重庆建设设成为长长江上游游的经济济中心。更更好地发发挥中心心城市的的战略支支撑、对对外窗口口和辐射射带动功功能。国国民经济济增长速速度高于于全国平平均水平平，发展展总体水水平位居居西部地地区前列列，人民民生活明明显改善善，实现现20110年前前国内生生产总值值比20000年年翻一番番，国内内生产总总值年均均增长99%，人人均国内内生产总总值年均均增长88.6%，城乡乡居民收收入增加加，生活活质量较较大改善善。“十五”期间，城城镇居民民人均可可支配收收入年均均增长77%左右右，农村村居民人人均纯收收入年均均增长55%左右右。
6、20005年年全市居居民服务务性消费费比重提提高到330%；城镇居居民人均均住宅建建筑面积积增加到到24平方方米。市场场竞争环环境分析析1-2-1周边边项目市市场分析析渝中区作作为重庆庆主城区区传统的的中心城城区，在在城市更更新升级级和城市市建设方方面取得得了引人人注目的的成绩。随随着黄花花园大桥桥、嘉陵陵江复线线桥、轻轻轨的相相继贯通通，旧（危危）房改改造基本本完成，渝渝中区正正在向国国际大都都市核心心区域迈迈进。而而解放碑碑正是核核心区域域的黄金金宝地，逐逐渐形成成重庆中中央商务务区CBBD（Cenntraal BBusiinesss DDisttricct），周周边云集集重庆市市约600
7、%的甲甲级写字字楼（邹邹容广场场、大都都会国际际商厦、半半岛国际际等）、涉涉外酒店店（海怡怡酒店、万万豪酒店店）、高高档公寓寓（天伦伦华苑、新新华雅园园、地王王-名仕阁阁、恒通通-云鼎国国际公寓寓）及外外国驻华华机构。周边开发发住宅以以单体高高层居多多；销售售均价为为30000-550000元/M2,其中，以以地王-名仕阁阁最高，均均价达770000元/M2；面积积跨度较较大，面面积300-2000M2不等，户户型多为为二室二二厅、三三室二厅厅，但主主力户型型多数定定位在1120MM2左右，且且销售势势头良好好。（注：参参考楼盘盘数据详详见附件件1）附图1：参考楼楼盘销售售均价图图附图2：参考
8、楼楼盘主力力户型面面积图1-2-2高档档住宅市市场分析析a建筑筑形式目前重庆庆市高档档住宅建建筑形式式主要由由以下几几种：l 单体-高高层电梯梯公寓l 别墅（独独立式别别墅、联联排式别别墅）l 多层公寓寓b.主力力户型、结结构及功功能l 面积：在在高檔住住宅中，以以1500-3000M22为主力力户型；l 在户型结结构方面面：错层层、跃层层、复式式、错跃跃结合等等户型结结构频繁繁采用，且且新型结结构还不不断推陈陈出新，以以适应市市场需求求。l 功能：在在常规设设计的基基础上增增加了衣衣帽间、洗洗衣间、储储藏室、保保姆间（洗洗手间）、生生活阳台台、起居居室等。c总价价分布l 高文件公公寓价格格区
9、间多多数定位位在255-1550万元元/套范围围内；l 范围跨度度较大，主主要受区区位、口口岸、交交通、政政策规划划等因素素影响。d购买买支付条条件（按按选用付付款方式式比例排排序）l 按揭（660-880%）l 一次性付付款（220-330%）l 分期付款款（100-200%）e主力力消费群群特征l 已拥有一一处或几几处房屋屋，进行行二、三三次置业业；l 专业不动动产投资资者；l 追求生活活品质，望望提升自自身价值值；l 初次置业业，经过过自身奋奋斗，获获得事业业上成功功者。e主力力消费群群需求特特点l 需求生活活的便捷捷、人性性化的服服务、完完善的运运动休闲闲设施、充充足的车车位、可可靠的
10、安安全保障障系统、智智能化配配套设施施；l 对于投资资者而言言，需求求良好的的产品品品质和较较大的投投资收益益，以及及未来潜潜在的升升值空间间。f市场场特点l 高檔=豪豪华，众众多开发发商认为为豪华与与高档是是同一概概念，因因此造成成价格相相对较高高，与市市场无法法更好结结合；l 硬、软件件配套的的不适用用性。PRATT 22项目SWWOT分分析1项目目优势分分析2-1-1项目目地处解解放碑商商圈中心心区域，日日均人流流量达220万人人次，最高高可达880万人人次。商商业环境境优越，投投资潜力力巨大；2-1-2周边边已形成成良好的的商务办办公环境境，甲级级写字楼楼林立，而而且生活配配套设施施完
11、善，较较适合商商务活动动和生活活居住；2-1-3项目目开发商商为香港港九龙仓仓，公司司资金实实力雄厚厚，信誉誉良好，对于于目前重重庆房地地产市场场较不规规范的情情况下，这这必将成为项项目的卖卖点之一一；2-1-4项目目开发规规模为该该区域之之最，由由百货商商场、公公寓、酒酒店、写字楼组组成，功功能齐备备，因此此易形成成规模效效应和市市场认知度、影影响力；2-1-5面积积定位在在80-1200M2，与目目标市场场需求基基本吻合合。2项目目劣势分分析2-2-1地处处解放碑碑步行街街腹心地地带，且且周边道道路多为为单行道道，车流不便便；2-2-2商业业中心修修建居住住公寓，需需用一定定时间去去引导，
12、避避免造成楼盘滞滞销；2-2-3目前前重庆房房地产开开发正向向生态住住宅趋势势发展，而而项目在在此方面规规划受到到严重制制约；2-2-4项目目现为在在建期房房，造成成部分租租用客户户流失。3机会会点分析析2-3-1重庆庆直辖、西西部大开开发速度度加快、中中国加入入WTOO，这必必将吸引大大量的境境外企业业抢摊重重庆市场场，从而而大批外外企员工来渝工工作、生生活，这这样对重重庆高档档物业将将带来新新一轮发展；2-3-2重庆庆缺乏真真正意义义上的高高档住宅宅，仅停停留在楼楼书和想想象之中，但但对此类类楼盘的的需求又又占有一一定比例例，因此此，可利用自身身优势作作出高品品质住宅宅，以满满足这类类消费
13、者者的需求；2-3-3项目目周边高高文件住住宅面积积多在1150MM2以上。以以地王-名仕阁阁为例，主主力户型型为1776M2，销售售总价在在1000万以上上，有此消费费能力的的客户相相对较少少，而时时代广场场以800-1220M2为主主，必然然目标客客户群范范围及数数量将相相应增加加。4威胁胁点分析析2-4-1周边边住宅开开发量较较大，中中、高档档定位占占据了较较大比例例，因此“同同质化”竞争相相当激烈烈；2-4-2从20001年房房地产交交易会资资料看出出，南坪坪和江北北的开发发量占据了了重庆总总开发量量的400%，市市场份额额在逐渐渐减少；2-4-3来至至生态住住宅的威威胁，目目前重庆庆
14、人热中中于“住宅小小区”，而而将单体体项目作作为备选选方案。通过上述述分析说说明，项项目的区区位大环环境优势势明显，但但其居家家小环境境受一些些因素的的制约，因因此只要要开发商商与代理理公司共共同努力力、优势势互补，通通过科学学的市场场定位、合合理的规规划设计计扬长避避短，并并制定有有效的营营销策略略，选择择恰当的的入市时时机，采采用整合合营销传传播策略略，建立立差异化化的品牌牌形象，迅迅速建立立认同感感，同时时运用熟熟练的销销售技巧巧和方式式打动目目标客户户，促成成销售，必必将确保保项目开开发的圆圆满成功功。PRATT 33 市市场定位位在面对房房地产商商激烈竞竞争的局局势下，项项目市场场定位应应充分尊尊重市场场、贴近近市场。针针对目前前重庆市市场环境境、消费费者现状状，应将将本土文文化与海海外文化化有机的的融合在在项目定定位中，使使高档住住宅具有有更多的的“时尚”和“文化”含量，同同时，应应注重人人性化、个个性化，从从而实施施产品差差异化策策略。1目标标客户设设定依据对重重庆市房房地产市市场环境境分析，以以及项目目SWOOT分析析结论，可可初步判判断出目目标客户户是公司司白领、外外资企业业及港澳澳台人士士、专业业投资者者以及影影响群体体（品质质崇尚族族）。公司白领领a静态态描述
