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1、目 录第一章 总论41.1项目概况41.2可行性研究目的81.3可行性研究的依据81.4可行性研究的主要结论9第二章 项目建设的必要性与意义132.1创造独特城市优势，提升中心城市地位132.2增强中心城市功能，推进区域城市化152.3改善人居环境，实施民心工程162.4实现土地价值最大化，筹措城市建设资金172.5优化城市布局，改善城市功能192.6传承历史文化，提升城市品位202.7建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游212.8增加就业机会，拉动经济增长222.9产生示范效应，推动招商引资23第三章 建设方案243.1建设目标243.2建设原则243.3城市休闲公园建设方案243.4 蒸水河
2、大桥建设方案273.5山水苑房地产项目建设方案293.6 望城路改造工程建设方案333.7 说明36第四章 项目配套条件374.1 交通374.2 天然气374.3 自来水374.4 供电374.5 排污384.6 通讯系统384.7 广播系统38第五章 投资单位概况与项目组织管理395.1耀江集团概况395.2耀江集团开发优势395.3典型开发楼盘405.4项目组织管理43第六章 项目投资估算与筹措456.1项目总投资估算456.2建设进程安排476.3资金筹措48第七章 财务效益分析497.1经济评价依据497.2单项开发项目的效益497.3综合开发项目经济效益测算50第八章 项目风险分析
3、598.1定性分析598.2 定量分析60附件一：衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复附件二：关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函(衡政办函200353号)附件三：衡阳市基础设施建设优惠办法附件四：东方红渔场团结湖项目合作意向书第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称：雁栖湖综合开发项目1.1.2项目位置雁栖湖综合开发项目位于湖南省衡阳市区北部，东方红渔场和团结村所在地。东临规划道路，南靠蒸水河，西临107国道（见下图1.1）。项目总占地2854亩（规划用地面积3344亩，含古河道水域），城市规划确定此地块作为城市“绿心”，拟打造为具有生态、景观、人文特点
4、的集休闲、旅游、居住于一体的新区。整个建设项目包括：1000亩人工湖、800亩园林、一座跨越蒸水河的蒸水河大桥以及房地产综合开发用地计1054亩。1.1.3项目背景改革开放20多年来，特别是最近几年衡阳经济有了较快发展。1998年到2002年，国内生产总值由289亿元增加到419亿元，年均增长8.5%。2002年全市实现财政总收入19.3亿元，按可比口径较2001年增长7%；城镇居民人均可支配收入6525元，农民人均可支配收入2863元，分别比2001年增长10.8%和4.9%；全市金融机构存款余额345.46亿元，比年初增加47.45亿元。在衡阳经济发展取得较大成绩的同时，城市化水平低，城市
5、建设落后，老城居住环境差，阻碍了区域经济要素聚集与发展，弱化了其作为中心城市所应有的吸引力与辐射功能,以致其在全省经济中的地位正面临下降之风险。新一届政府清醒地认识到城市发展的瓶颈，在2002年12月28日衡阳市人大十二届一次会议的政府工作报告中确定了城市的发展战略：“极化一点，构筑一圈”，着力打造中心城区，争创国家园林城市，国家卫生优秀城市，全国优秀旅游城市和优秀环保城市，实现拥有百平方公里面积、百万人口的“双百”城市目标，把衡阳建设成为湘南商贸物流发达、工业先进、宜居宜游的中心城市，形成全市经济的增长极。为了实现这一目标，政府加大了城市建设力度，本项目是市政府重点规划建设和重点招商引资项目
6、。2003年9月19日在温洽会上衡阳市石鼓区人民政府与浙江省耀江实业集团有限公司（下简称“耀江集团”）签订“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”，随后耀江集团多次到衡阳市实地考察论证。在双方高层领导充分重视下，项目快速进入前期阶段。2003年12月1日，衡阳市政府召开该项目的规划与景观概念设计方案汇报及项目论证会，并下发衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复，项目进入实质性阶段。1.1.4开发的基本思路根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”内容，将雁栖湖房地产开发项目同建造蒸水河大桥、人工湖、园林、望城路改造等结合，由耀江集团实行一揽子打包式整体开
7、发。由于蒸水河大桥、人工湖、园林公园、望城路改造均属于基础设施建设范围，可享受城市基础设施投资优惠政策，根据衡阳市城市基础设施建设优惠办法、衡阳市人民政府办公室关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函、衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复有关内容，衡阳市政府按每1000万元人民币投资额，以13.5万元/亩价格出让市场挂牌价格为28万元/亩的房地产开发用地85亩作为对浙江省耀江集团的基础设施投资的补偿与回报。土地补偿先用东方红鱼场1054亩土地（山水苑房地产开发项目），不足部分用望城路两侧未征用的土地。故包括基础设施投入补偿及其应交土地出让金后，对投资方而言，房地产
8、开发项目的土地综合成本为25.26万元/亩，土地每亩28万元市场挂牌价与25.26万元土地综合成本的差额为政府对企业从事城市基础设施的投资收益回报。1.1.5项目建设内容根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”内容，本项目建设包括：（1）人工湖（1000亩）（2）园林（800亩）（3）蒸水河大桥（4）望城路改造（5）经营性房地产开发项目考虑到1000亩人工湖、800亩园林、一座蒸水河大桥的建设投资总额已达到13889.5万元，按每投资1000亩可获得85亩土地补偿的政策，应获得的补偿土地为1180.6亩，已超出了目前东方红鱼场1054亩房地产开发用地规模，望城路改造工程基础设施投
9、资的补偿与回报已不可能在雁栖湖山水苑房地产开发项目中得到落实，需在望城路两侧未征用的土地安排解决。故本报告投资额估算与效益评价不包括望城路改造工程项目。根据地块特点、规划要求以及需求发展趋势，我们将人工湖、园林建设项目合一为“城市休闲公园”，因此雁栖湖综合开发项目由以下三部分组成：（1）城市休闲公园（2）蒸水河大桥（3）山水苑房地产项目1.2可行性研究目的从城市社会经济发展的高度、从项目自身的社会效益与经济效益角度论证雁栖湖项目建设的必要性、方案的合理性以及经济的可行性，确保项目决策的准确性，实现社会效益、生态效益、经济效益“三赢”。1.3可行性研究的依据（1）衡阳市人民政府关于东方红渔场团结
10、湖项目建设有关问题的批复；（2）关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函(衡政办函200353号)；（3）东方红渔场团结湖项目合作意向书；（4）衡阳市基础设施建设优惠办法；（5）衡阳雁栖湖规划与景观概念设计方案(美国Tontsen建筑设计事务所)；（6）衡阳市城市总体规划（2003年版）；（7）衡阳市控制性详细性规划；（8）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策；（9）衡阳历年统计年鉴；（10）衡阳市志。1.4可行性研究的主要结论1.4.1项目建设意义重大，具有建设必要性（1）对推进城市化进程，提升中心城市地位有重大意义。雁栖湖综合开发项目对打造优良的投资环境和人居环境，创造城市
11、独特的竞争优势，改变衡阳市目前在城市竞争中处于相对不利地位，增强城市吸引力和幅射功能，推进城市化进程，提升其作为中心城市地位有十分重要意义。（2）对改善人居环境，加快建设小康社会步伐有重要作用。目前，衡阳市城市建设滞后，人居环境差，与区域城市地位和建设小康社会的发展目标不相称。雁栖湖综合开发项目对改善目前现状有重要作用；对满足人们对自然、生态、人文、休闲和生活空间的需求，提高居民生活质量有十分重要的意义；是一项民心工程。（3）实现土地利用价值最大化，为城市建设筹措资金。城市休闲公园和蒸水河大桥建成后带来巨大外溢效益（生态效益、景观效益、周边土地升值效益），若没有雁栖湖山水苑房地产项目的开发，将
12、造成效益的巨大浪费。同时房地产开发又为城市生态环境和城市基础设施建设提供了资金保障。这种公益性项目与经营性房地产开发项目良性互动，为实现城市土地综合利用价值最大化找到了一条具可操作的途径。（4）传承衡阳历史文化，提升城市品位。项目开发充分尊重衡阳历史文化传统，巧妙运用建筑语言反映当地的历史文化。如：围绕历史文脉构思“历史藤叶”景观，“七星拱月”景点设计，对古河道采取保护性开发等都将极大地传承衡阳灿烂历史文化，提升了城市文化品位。（5）拉动经济快速发展，社会经济效益显著。巨大的投资（12.8亿）创造大量的就业机会，并直接带动衡阳市建筑业、建筑材料业、装修业、金融业等许多相关产业进入良性发展阶段，
13、间接带动其他产业发展。（6）产生示范效应，推动招商引资进程。雁栖湖项目是首个衡阳市政府与江浙大企业在城建领域的合作项目，其成功建设将对衡阳市城市建设领域产生不可估量的带动作用，对衡阳市的招商引资产生巨大的示范效应。（7）拓展城市发展空间，优化城市整体功能。雁栖湖项目位于城北，是城市往北拓展的第一个桥头堡。该项目的建设对扩展城市发展空间，拉开城市建设框架，壮大城市整体骨架，优化城市空间结构，提升城市整体功能，都具有重要意义。（8）建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游发展。雁栖湖城市休闲公园是衡阳城市化进程的必然产物，是城市居民日常休闲、娱乐、健身不可或缺的活动空间，这对完善衡阳城市功能结构和空间布
14、局，促进都市休闲旅游的发展，提高居民生活品位，将发挥关键作用。（9）实现社会生态经济三重效益，符合城市建设的新趋势。雁栖湖综合开发项目是一个典型的融基础设施建设、生态环境整治和高品质住宅开发于一体的复合性房地产开发项目，体现1+12的系统优化思想，其成功建设将极大地改善衡阳市的综合环境质量，实现了社会、生态、经济三重效益综合最优，代表着未来城市开发的新趋势。1.4.2项目建设条件具备，具有实施的可行性（1）投资单位实力雄厚，能保证项目顺利进行。浙江省耀江集团资金实力雄厚，开发理念先进，经验丰富，具有突出的品牌、人才、资本、资源、规模与管理优势，能确保项目顺利进行。（2）建设条件具备。项目建设配
15、套及投入使用所需的资金、交通道路、自来水、排污、电、通讯、天然气等都具备建设条件，并可保证项目顺利动工。按每亩25.26万元综合地价计算，项目总投资128138 万元，其中自筹38500万元，贷款89638万元。（3）经济效益良好。税后利润总额达到24242万元，税后投资利润率为18.9%，投资回收期为4.34年，财务净现值(12%)为11208万元,内部收益率（所得税前）为19.77%。项目在财务上是可行的（见表1.1）。表1.1 主要财务指标内 容金额（万元）总销售收入176783建设总投资128138税前利润36182所得税（税前利润33%）11940税后利润24242税后投资利润率18.9%内部收益率19.77%投资回收期4.34年财务净现值(12%)11208.2 1.4.3 总结论本项目在开发过程中，虽然面临一定的风险（政策调整风险、利率上升风险、建材涨价风险以及突发事件风险），但有当地政府的支持，有开发商雄厚实力作支撑，有良好的经济效益作保证，加上有很好的社会、生态效益，本项目可以规避或降低风险
