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1、二五年第四季度武房指数报告武汉市房产管理局 武汉市统计局（2006年1月4日）一、市场综述（一）市场价格分析1、本季度商品房综合物业指数为1375.7点，较之上季度上涨了24.23点；商品房综合物业平均价格为3955.24 元/平方米，比上季度上涨了1.8%。与去年同期相比上涨了7.3%。商品住宅价格指数本季度为1834.13点，较之上季度上涨了130.45点；商品住宅平均价格为3561.06元/平方米，比上季度上涨了7.7%。与去年同期相比涨幅为25.6%。本季度商品住宅销售套数上季度相比增加了66.2%。 写字楼价格指数本季度为1158.72点，较之上季度增加了15.33点；其平均价格为4
2、644.02元/平方米，较之上季度上涨了1.3%，与去年同期相比上涨了2.4%。商品房分类物业价格指数和平均价格近期变动情况列表如下：商品房分类物业价格指数列表住宅价格指数写字楼价格指数综合物业价格指数2004年第四季度1460.471132.091282.212005年第一季度1504.921133.701298.342005年第二季度1588.461149.191337.342005年第三季度1703.681143.391351.472005年第四季度1834.131158.721375.7商品房分类物业平均价格列表 单位：元/平方米商品房分类物业平均价格列表 单位：元/平方米住宅平均价格
3、写字楼平均价格综合物业平均价格2004年第四季度2835.64537.293686.452005年第一季度2921.904543.763732.832005年第二季度3084.094605.833844.962005年第三季度3307.794582.573885.592005年第四季度3561.064644.023955.242、本季度武汉市二手房综合物业平均价格为2597.87元/平方米，比上季度上涨了303.12元/平方米，涨幅为13.21%；与去年同期相比上涨了595.32元/平方米，涨幅为29.73%；交易套数为8678套，相比上季度减少181套，跌幅2.04%，交易面积为82.79万
4、平方米，相比上季度减少22.35万平方米，跌幅21.26%。本季度武汉市二手房住宅平均价格为2361.31元/平方米，比上季度上涨了297.61元/平方米，涨幅14.42%，与去年同期相比上涨504.88元/平方米，涨幅为27.20%；交易套数为8245套，比上季度减少59套，跌幅0.71%，交易面积为69.98万平方米，比上季度减少12.26万平方米，跌幅4.70%。二手房商铺平均价格为4784.36元/平方米，比上季度上涨了1567.46元/平方米，涨幅48.73%，与去年同期相比上涨了1730.66元/平方米，涨幅为56.67%；交易套数为330套，比上季度减少81套，跌幅19.71%，
5、交易面积为5.47万平方米，比上季度减少了12.67万平方米，跌幅69.85%。二手房写字楼类平均价格为3223.86元/平方米，比上季度上涨了911.61元/平方米，涨幅39.43%，与去年同期相比上涨了776.59元/平方米，涨幅31.73%；交易套数为103套，比上季度减少41套，跌幅28.47%，交易面积为7.34万平方米，比上季度减少6.23万平方米，跌幅45.91%。 （二）市场基本状况1、宏观市场分析 本季度是“十五”规划执行的最后时期，是国家宏观调控效果继续显现的时期，也是武汉市房地产业落实国家各项宏观调控政策的关键时期。我市落实国家宏观调控政策的重点是控制投资性需求,平抑房价
6、过快上涨，稳定和健康的发展武汉房地产市场。受销售周期以及外环境变化的影响，武汉市商品住宅本季度的成交套数比上季度增加了66.2%，市场表现为成交均价继续稳步上升，成交量逐步增加的走势。 (1)、买方市场逐步确立目前，我市房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，截止12月底，有近9000套商品住宅待售。市场供求关系发生变化，促使楼市定价体系出现松动,现在已有部分开发商采取各种方式调整价格，变相“让利”促销。(2)、市场结构不断完善一方面政府增加经济适用房、廉租房等房源的供给,努力解决中、低收入家庭的住房问题；另一方面在政府的相关政策引导下,市场正逐渐增加中、小面积房源的供给，从而对我市的市场供应
7、结构进行了合理有效的调整。(3) 、房屋价格稳步上扬本季度商品住宅平均价格为3561.06元/平方米，比上季度上涨了7.7%。二手房住宅类平均价格涨幅为3.55%；二手房商铺类平均价格涨幅为36.22%；二手房写字楼出现上涨，平均价格涨幅为5.25%。2 、微观市场分析(1)、节能建筑逐渐引导市场消费在市委市政府建设节约型社会的指引下, 节能建筑成为当前季度最大的亮点,节能建筑中技术标准的执行，可以减少资源的浪费。同时也有利于增加消费者对于产品的信赖度，这种新型技术产品存在广阔的市场空间。(2)、年末消费市场开始回暖前期武汉市场受宏观调控政策影响较为明显，商品住房销售量基本上呈逐季下降趋势。下
8、降幅度分别为15.95%、7.4%、23.9%。进入10月份后，住房销量明显上升，本季度销量与上季度相比增加了66.2%。(3)、中心区高价楼盘集中入市本季度中心区楼盘集中上市，开盘价格均在5000元/平方米以上，且成交量较大，供应结构的变化促使房价进一步攀升。(4)、近郊区大盘价格区域性上扬东湖高新技术开发区、武汉经济开发区及江夏盘龙城等周边城区受我市中心城区商品住房价格上涨的影响，其商品住房均价区域性上扬。(5)、二手住房成交量逐步回升11月后，二手房市场开始回暖，本季度交易量跌幅为4.70%，与上季度16.70%的跌幅相比，跌幅减缓。（三）区域市场分析1、江北片区（江岸区、江汉区、桥口区
9、、东西湖区、汉阳区）（1）江岸区： 本季度该区商品住宅平均价格为3849.77元/平方米，比上季度上涨了306.7元/平方米，涨幅为8.7%。与去年同期相比上涨了742.01元/平方米，涨幅为23.88%。区域住宅综合平均指数为1592.37点，比上季度上涨了126.86点，指数增长率为8.7%。住宅销售套数增加了37.2%。江岸区住宅物业价格及指数列表季度指数住宅平均价格（元/平方米）2004年第四季度1285.463107.762005年第一季度1332.513221.522005年第二季度1458.603526.372005年第三季度1465.513543.072005年第四季度1592
10、.373849.77本季度，江岸区房地产市场较活跃的片区有：后湖片区、二七片区、台北路及香港路沿线、江岸老城区。随着金桥大道等多项市政工程的开工建设，本季度后湖片区商品房销量及价格均有小幅上涨。从合同备案数据来看，后湖片区于2005年下半年开盘的楼盘在第四季度均取得了良好的销售业绩。第四季度，该片区楼盘销售均价在3400元/平方米左右。二七片区区位优势明显，所辖范围内的轻轨二期工程的启动将提升该地块的区位价值，同时也提升了该地块物业在消费者心中的升值预期。某开发公司以11亿元的价格购得该地，在颇具实力的公司的打造之下，它将成为未来城市副中心的大型居住区之一。台北路沿线，聚集了若干上世纪90年代
11、开发的社区，新建商品房较少，新房需求相对旺盛，如青少宫对面的某楼盘自推出以来，销售势头一直不错，均价为6000元/平方米，本季度已经交房。本季度，小户型项目的热潮在香港路依旧得以延续，香港路与建设大道交汇处某精装修小户型项目开盘价为5800元/平方米，销售平稳。江岸老城区由拆迁、改造带来的需求在一定程度上刺激了消费。如兰陵路某精装修楼盘均价为5500元/平方米，开盘不到两个月，销量已过半，南京路某小户型项目正在热卖中，均价为5300元/平方米。总的来看，“小户型”、“精装修”依然是本季度老城区的特色。 （2）江汉区：本季度该区商品住宅平均价格为4366.87元/平方米，比上季度上涨了587.3
12、7元/平方米，涨幅15.4%。与去年同期相比上涨了1140.91元/平方米，涨幅为35.37%。区域住宅综合平均指数为1971.26点，比上季度上涨了263.34点，指数上涨率为15.4%。住宅销售套数增加了109.5%。江汉区住宅物业价格及指数列表季度指数住宅平均价格（元/平方米）2004年第四季度1456.243225.962005年第一季度1547.993429.202005年第二季度1619.503587.622005年第三季度1707.923783.502005年第四季度1971.264366.87本季度江汉区住宅供应量较上季度有所增加，商品房销量及价格均有小幅上涨。江汉区临江片楼市
13、较为平静，本季度无新房上市。商业地产较活跃，汉正街第一大道、龙王庙商贸广场已推出的部分商铺经过本季度的热卖之后，临近尾声。老城区花楼街一带的拆迁工作正处于进程当中，其核心地段的地位使得人们看高该地块未来的房价。新华路沿线是高档楼盘分布较密集的区域，在售楼盘均价都在4000元/平方米以上，销售良好。个别楼盘平均单套总价逼近百万，因其所处地段优越，且有水景可看，加上自身品质不错，依然受到消费者的青睐。新华下路马场角一带，若干楼盘处于桩基础施工阶段，圈地规模和广告姿态显示其定位比较高，属于小区式的建筑。由于城市经济圈层式发展的需要，住宅板块由城市中心区外移是渐行趋势。（3）桥口区：本季度该区商品住宅
14、平均价格为3848.06元/平方米，比上季度上涨了467.57元/平方米，涨幅为13.8%，与去年同期相比上涨了950.47元/平方米。涨幅为32.8%。区域住宅综合平均指数为1821.23点，比上季度涨了221.29点，指数上涨率为13.8%。住宅销售套数增加8.9%。桥口区住宅物业价格及指数列表季度指数平均价格（元/平方米）2004年第四季度1371.392897.592005年第一季度1377.122909.702005年第二季度1501.173171.802005年第三季度1599.943380.492005年第四季度1821.233848.06与江北江汉、江岸两大行政区不同，桥口区房
15、地产业的发展稍为滞后，但在新一轮的旧城改造和新区开发的城市结构中，桥口区土地结构的调整为区域房地产业的发展奠定了基础。“汉江两岸”开发、古田地区旧城改造、轻轨建设等利好因素促使市场日益活跃。而桥口区的地段价值及人居价值也得到了提升。目前桥口区价格达到3848.06元/平方米,与江岸区价格基本持平。本季度桥口区共推出的新盘，主要分布在桥口区解放大道及古田四路一带，在投资类产品的定位上，依然以酒店式公寓为主，同时推出住宅、商铺、酒店混合的综合物业。价格在40004500元/平方米之间，与江岸、江汉同类型物业相比，形成了500800元/平方米的梯度差价，这也是吸引城区居民购买此类物业的重要因素。古田片区在售的社区以高层和小高层项目为主，价位十分接近，基本在3700元/平方米左右，包括本季度新开盘的项目，与前期古田片区推出的小区不同，多层住宅开发较少。因此，住宅开发的同质化使相邻项目的竞争尤为激烈。从销售情况看，本区销量与上季度相比上浮了8.9%。而本区
