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1、2023年中物联物业行业发展调研报告 中物联2023年全国物业行业发展 调研报告 一、房地产后产业海量用户、方兴未艾 1、产业链梳理：巨大的房地产后端服务市场 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理等的活动。从产业链角度来看，在重资产运营的房地产行业，物业管理和服务处于后端，属于轻资产运营的商业模式；但从房地产生命周期来看，物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90%以上。因此，物业管理行业存在较大的市场空间。 从狭义上来讲，物业管理仅限于住宅区域的服务，比如房屋入住及管
2、理服务、房屋装修管理服务、公用设施设备管理服务、环境清洁卫生管理服务、绿化管理服务、安全管理服务、社区文化等。从广义上来讲，物业服务可以作为地产服务整个的大概念、涵盖咨询策划、营销代理、物业管理、甚至地产金融（资产证券化等）。 2、商业模式梳理：三大拓展模式，收费包干为主 物业管理市场拓展模式：主要分为委托接管，平台联盟和并购重组三种拓展方式。委托接管模式即通过招投标等方式，接受开发商或者业主委托对指定的物管理区域提供服务，以获取管理费用。平台联盟即强强联手，通过贡献各自的优势服务来达成双赢。并购重组模式即通过资本介入，进行扩张。其他模式还有顾问模式等。招标模式又分为公开招标和邀请招标。 1
3、采购模式：主要包括物资采购和服务外包。物业管理行业是一个劳动力密集型的行业，日常的环境卫生管理、秩序维护、绿化、维修和家政等服务需要大量的人力资源，并且由于管理的项目分处全国不同区域，容易导致物业管理公司的人员管理效率低下，影响经营的毛利率。大部分物管公司倾向于将部分技术含量相对较低，附加值不高的服务业务进行外包。 收费模式：包干制为主，酬金制发展空间小。物业服务是一种合约化管理，就合约本身来看，分为酬金制和包干制，二者最大的不同在于风险和亏损承担者的差异。就具体的差别而言，包干制指的是由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制
4、指的是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。受限于市场环境和消费者习惯，国内物管公司基本采取包干制。简单来说，在包干制下，物业公司是依据收费价格来确定服务内容；在酬金制下，物业公司是依据服务要求来测算收费标准。酬金制的普及不仅要求企业诚实守信而且要求消费者具备一定的支付能力。目前，我国大部分地区的住户对费用的敏感性依然强于对服务的敏感性，因此，国内物管公司多采取包干制来提供各项服务，成本管控是物管公司的提升盈利能力的主要手段。 市场规模：物业服务市场的万亿期待 物业行业在我
5、国起步较晚，1981年第一家物业公司成立，2023年第一部物业管理条例实行，从此行业才逐渐步入正轨。最近十年，随着房地产市场繁荣，物业管理行业政策由规范性变成鼓励性，行业正式进入快速发展阶段。从2023年到2023年，物管百强企业管理面积均值从468万平米上升到2725.1万平米，管理项目个数均从46个增长到166个，单个项目管理面积均值从10万平米增长至值16万平米。 2 根据物业行业管理面积的分类特征，可以构建市场规模的估算模型，市场规模=物业管理各类型面积占比物业管理总面积相应类型的每月每单位平均物业管理费月数。考虑到不同类型用途的房地产物业费差距较大，对于市场规模的测算，我们采用不同类
6、型区分预测的方法。根据智研咨询2023-2023 年中国物业管理行业发展趋势及投资战略研究报告，按 2000 年以来的已竣工面积来算，截至 2023 年，住宅面积占比达到 77.70%，商业用途占比达到 10.39%，办公用途达到 2.64%，其他类型占比为 9.27%。考虑到国家对于房地产业宏观调控将持续，同时居民对于商品房的需求在2023年得到了极大的释放，我们保守预测到2023年，住宅面积占比将稳定在75%上下，商业用途占比达到11%左右，办公用途达到3%，其他类型占比为11%。 由于物业服务处于房地产的下游，新竣工的房地产一定会有物业服务的覆盖，所以我们通过当年物业管理总面积=上一年物
7、业管理面积+当年竣工房地产面积来估算。2023-2023 年全国竣工面积年复合增长速度为2.8%，2023-16年全国竣工面积年复合增长速度为1.49%，考虑到房地产市场由增量市场转为存量市场的趋势，假设未来复合5 年增速为0.5%。到 2023年，全国竣工面积将达到10.87亿平方米，2023-2023年五年累计新增房屋竣工面积或达到53.8亿平米。因此，我们预计2023年全国物业管理面积为238.90亿平方米 根据中国指数研究院2023 年中国物业服务百强企业研究报告，2023年百强企业管理项目平均物业费为4.25 元/每平米/月（单位下同）。其中住宅物业为2.31 元，商业物业为7.04
8、 元，办公类型平均为7.86 元。公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业费分别为3.76/5.63/3.38/6.87/5.99元/每平米/月。考虑到在现实中状况中，调增存量楼盘的物业管理费存在较大难度，我们保守地假设 2023 年之前，物业管理费用维持不变。 根据以上数据模型预测，即使在不考虑物业管理费提价的情况下，预计 2023年市场 3 规模将达到9481亿元，是一个近万亿的市场。 3、两大动力推动行业发展 近年来，国家新型城镇化规划（20232023年）的推进以及中国房地产市场持续发展，为物业管理行业提供了广阔的发展空间。在新型城镇化指标中，城市社区综合服务设施覆盖率
9、从2023年的72.5%到2023年的100%。公共服务设施总体上划分为两种：（1）政府投资为主体，如市区图书馆、市区学校等；（2）以开发商投资为主体的社区型设施。开发商作为基础设施的投资者，物业公司作为后续服务的提供和维护者，成为了实现城市社区综合服务设施覆盖率这一目标的后续稳固者。在根据目标，城市社区综合服务设施覆盖率需要在 2023年达到100% 。 据民政部数据，2023到2023年9月，该覆盖率由72.5%达到82%，上升近10个百分点，未来4年需要加快发展，才能完成目标。再加上农村社区综合服务设施覆盖率努力达到 50%的目标，国家对于物业发展的鼓励力度势必加大。政策目标的制定相当于
10、产业演进中的马鞭，让本就高速发展的行业动力更足。 城市化过程中，往往经历起步加速成熟三个阶段，我国目前进入成熟阶段。而根据联合国人口署统计，2023年全球发达国家的主要城市其城市化水平都在65%以上，而我国只有54.77%，即使到2023年，我国城镇化水平依旧在60%以下。所以和发达国家相比，我国城镇化还有较大提升空间；同时，由于城镇化人数比例的增加，商品房的需求也应运增长，房地产及其后端的物业服务业也进一步被驱动。国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知（发改价格（2023）2755号）下发后，部分省市物业服务费限价政策正逐步松动和放开。通知下发后，武汉，济南，陕西市相应政策，也放开了相
11、关价格，物业服务费纷纷上涨。比如，武汉市在下发放开了执行了10年的“最高不得超过1.44 元/平方米的 4 政府指导价”，一年内，上市的131个新住宅小区，物业费最便宜为1.48元，最贵的达4.8元。其中3元及以上有28个，占21.37%；23元（含 2 元）有 77个，占58.78%；2元以下的26个，占19.85%。 其次，传统服务业翻新与资产证券化加速推动行业集中度的进一步提升。在资本市场，物业行业经历了“被冷落被关注受重视热度持续上升”四个阶段。作为传统服务业，物业行业集中度低，盈利水平低，不被资本市场看好。直到 2023 年，彩生活作为“第一个吃螃蟹的人”在港交所上市，行业作为新经济
12、被资本市场所认识。2023年之后，中海物业，中奥到家，绿城服务相继登陆港交所，部分上市企业（如绿城服务）市值一路飙升，截至2023年12月19日，绿城服务市值最高，为158亿元港币，为其他港股物业上市公司市值的2-25倍，与上市首日相比涨幅也最高，上涨一倍之余；中海物业市值与首日相比涨幅仅次于绿城服务。彩生活作为行业第一股表现也不俗，过去三年市值最高达到112.60亿元。浦江中国亦在2023年12月11日正式在香港联交所上市交易。港股短短三年之内已有5家企业，雅居乐旗下雅生活也提交了上市申请，有望成为港股第6家内地物业企业。从产业演进规律来看，物业行业集中度的提升不仅不会就此止步，还会大幅度继
13、续迈进。（1）结合科尔尼产业演进曲线，目前物业行业仍处于行业发展早期（10强市场占有率仅10.18%），为了扩大市场份额，行业的横向并购案例大量发生。（2）根据行业生命周期理论，当销售增速大于 10时，行业处于成长期；销售增速处于 0.1-10为投入期或成熟期；销售增速小于 0时，则为衰退期。而对于物业行业而言，百强公司 2023 年的营收增速达到 16.10%，行业仍处于成长早期。与此同时，过去两年房地产销售市场的火爆为也为未来两三年物业行业的高增速奠定了坚实基础。 我国新三板作为多层次资本市场的组成部分，已成为物管公司大量聚集的资本平台，而物管公司作为一个行业，凭借较快的收入增速和良好的现
14、金流情况成为新三板市场不可忽视 5 的一大产业集群。截至2023年12月，在新三板挂牌的物管公司家数已达60家。根据2023 年百强企业排名情况，较为突出的新三板企业有保利物业（第 5），嘉宝股份（第 14），远洋亿家（第 15），永升物业（第 23）。和房地产开发，REITs相比，物业管理采用轻资产模式，吸引资本“避重就轻”，大量涌入。地产开发属于重资产行业，开发投入大且投资回收期漫长，REITs 租金收益较为稳健，部分解决了投入大回报周期长的问题。而物业管理作为轻资产模式的最佳案例，融合增量市场抢占和存量市场运营，加之稳定的现金流，吸引着广大投资者。物业管理行业给资本带来一个好去处。 二、
15、2023行业趋势 1、房企拆分旗下物管，子业务寻求独立发展 我国的房地产行业经过了十余年“黄金时代”的高速发展，已经成为国家的支柱产业之一。而物业管理公司一直处于“房地产开发商从属部门”的配角地位。当前在行业中具备开发商背景的物业管理公司占比达到 80%，仅 20%为独立的物业管理企业。物管公司背靠实力雄厚的开发商，在管理规模上有所保证，但其人力密集型、利润率低下的特征，相比于地产开发及销售部门，物管公司在房企集团内长期处于较为弱势的地位。但是，在消费升级的大背景下，物管的配售除了加强楼盘销售、维护房企品牌以外，开始逐渐起到以住户为核心、服务于住户需求的作用。房企拆分旗下物管子业务，通过市场化融资渠道发觉物管自身深层价值是大势所趋。对于物管公司，可以在资本市场上通过增发等再融资手段筹集资金，更好地对接物业管理供给，有利于其市场化发展；对于房企集团来说，拆分旗下物管可以有效盘活这部分资产，改善自身的资产流动性及资产运营效率，可以说房企拆分物管将带来双赢的局面。 6 2、物管蓝海市场，向龙头、高端、单一业主集中 全国物管公司总共超过 10 万家，总体呈现地域分散、集中度弱的状态。百强物管公司管理面积自 2023 年占比 13%提升至 2023 年的 29%，且 2023 年十强物管公司面积市占率 10.18%，比 15 年提升 2.54%。市场向百强企业
