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1、摘 要 房地产产开发是是在依法法取得国国有土地地使用权权的土地地上，按按照城市市规划要要求进行行基础设设施、房房屋建设设的行为为。要想想使开发发项目达达到预期期的经济济效果，首首先必须须做好可可行性研研究工作作。可行行性研究究作为项项目投资资决策的的依据、筹筹集建设设资金的的依据、开开发商与与有关部部门签订订合同的的依据以以及编制制下阶段段规划设设计的依依据是项项目成败败的先决决条件。该项目可可行性研研究报告告共分八八部分。分分别为项项目总说说明，项项目概况况，市场场调研及及分析，项项目规划划设计分分析，项项目进度度安排，投投资收益益分析，项项目风险险分析及及结论和和建议。 李沧区九九水路以以
2、北，汉汉川路以以西地块块开发项项目在整整个投资资期内，财财务内部部收益率率大于基基准收益益率，财财务上可可行。通通过敏感感性分析析、盈亏亏平衡分分析、概概率分析析，该项项目抗风风险能力力较强，该该项目可可行。关键词：房地产产开发项项目；可可行性分分析；投投资收益益分析；风险分分析Licaang Disstriict Norrth of Jiuushuui RRoadd,Weest of Hannchuuan Roaad,BBlocck DDeveeloppmennt PProjjectt Feeasiibillityy SttudyyAbsttracctReallesttatee deevel
3、lopmmentt onn thhe llandd leegallly acqquirred staate-ownned lannd uuse rigghtss inn acccorrdannce witth tthe reqquirremeentss off ciity plaanniing andd innfraastrructturee, hhoussingg coonsttrucctioon bbehaavioor. Devveloopmeent proojeccts in ordder to achhievve tthe dessireed eeconnomiic eeffeect,
4、 yoou mmustt fiirstt doo a feaasibbiliity stuudy. Feeasiibillityy sttudyy ass a bassis forr innvesstmeent deccisiionss, tthe bassis to raiise funnds forr coonsttrucctioon, thee deevellopeer aand thee reelevvantt deeparrtmeentss siigneed aa coontrractt baasiss ass weell as thee prrepaarattionn off th
5、he nnextt sttagee off pllannningg annd ddesiign is bassed on thee prrereequiisitte oof tthe succcesss oof tthe proojecct.The proojecct ffeassibiilitty sstuddy rrepoort is divvideed iintoo eiightt paartss. FFor thee prrojeect desscriiptiion, prrojeect proofilles, maarkeet rreseearcch aand anaalyssis,
6、 prrojeect plaanniing andd deesiggn, proojecct sscheedulle, thee reeturrn oon iinveestmmentt annalyysiss, pprojjectt riisk anaalyssis andd cooncllusiionss annd rrecoommeendaatioons.Licaang Disstriict Jiuushuui nnortth tthe Hannchuuan Roaad, wesst oof tthe bloock devveloopmeent proojecct iin tthe ent
7、tiree innvesstmeent perriodd, tthe finnancciall innterrnall raate of retturnn grreatter thaan tthe bennchmmarkk raate of retturnn, ffinaanciial viaabillityy. TThrooughh seensiitivvityy annalyysiss, bbreaakevven anaalyssis, prrobaabillisttic anaalyssis, thhe pprojjectt riisk-ressisttingg abbiliity, t
8、hhe pprojjectt iss feeasiiblee. Keey wwordds: reaal eestaate devveloopmeent proojeccts; feeasiibillityy annalyysiss; rretuurn on invvesttmennt aanallysiis; rissk aanallysiisI目 录1项目总总说明111.1项项目背景景11.2编编制依据据22 项目目概况332.1 项目名名称32.2 宗地位位置32.3土土地价格格42.4 宗地现现状42.5市市政配套套42.6项项目周边边社区配配套62.7规规划控制制要点63 市场场调研及
9、及分析883.1宏宏观政策策分析83.2青青岛市近近期规划划发展方方向83.3青青岛市房房地产现现状及价价格走向向93.4李李沧区房房地产现现状及价价格走向向103.5主主要竞争争楼盘分分析123.6 目标市市场选择择与市场场定位143.6.1购房房价格分分析143.6.2产品品类型分分析143.6.3目标标客户层层选择163.6.4项目目的SWWOT分分析163.6.5项目目产品初步步定位164项目规规划设计计分析1184.1项项目规划划目标184.2规规划设计计特点184.3项项目建筑筑布局184.4项项目结构构形式185 项目目进度安安排1995.1工工程进度度计划195.2销销售计划划
10、196 项目目投资收收益分析析206.1项项目总投投资及开开发成本本估算206.1.1土地地费用206.1.2建安安工程费费206.1.3基础础设施建建设费216.1.4前期期工程费费226.1.5开发发间接费费用226.1.6管理理费用226.1.7公共共配套设设施建设设费226.1.8财务务费用226.1.9销售售费用236.1.10开开发期间间税费236.1.11不不可预见见费236.1.12其其他费用用246.1.13项项目开发发总成本本246.1.14经经营资金金估算256.1.15项项目总投投资256.2销销售收入入估算256.2.1销售售收入估估算256.2.2销售售税金及及附加
11、估估算266.3投投资使用用计划与与资金筹筹措方式式266.3.1投资资使用计计划266.3.2资金金筹措方方式266.3.3贷款款本金的的偿还及及利息支支付276.4项项目财务务评价276.4.1项目目财务报报表276.4.2项目目财务评评价276.4.3项目目财务评评价结论论287项目风风险分析析297.1敏敏感性分分析297.2盈盈亏平衡衡分析297.3概概率分析析307.4风风险管理理307.4.1风险险因素307.4.2应对对措施318结论与与建议3328.1结结论328.2建建议32附表1333附表2334附表3335附表4336附表5337附表6338附表7339附表8440附表
12、9441附图1442附：住宅宅需求调调查问卷卷结果443参考文献献44致谢4551项目总总说明1.1项项目背景景a.青岛岛位于山山东半岛岛南端、黄黄海之滨滨，东北北与烟台台市毗邻邻，西与与潍坊市市相连，西西南与日日照市接接壤，是是中国东东部重要要的海滨滨城市，也也是国家家五个计计划单列列市之一一。全市市海岸线线(含所所属海岛岛岸线)总长为为8700公里，其其中大陆陆岸线7730公公里。青青岛现辖辖七区五五市，总总面积1106554平方方公里，第第六次人人口普查查全市常常住人口口为8771.551万人人，其中中市区111599平方公公里，市市区人口口3711.888万人。b.青岛岛是一座座滨海名
13、名城，优优越的自自然环境境、独到到的人文文环境和和适宜的的气候条条件都使使之成为为一处很很适宜居居住的城城市。近近来，旅旅游经济济的火热热和外地地人的大大量涌入入，临近近日本、韩韩国等独独特的海海滨环境境区域优优势以及及青岛要要建成区区域性中中心城市市，争取取进入全全国大中中城市前前列的定定位，使使越来越越多的外外国人、外外地人纷纷纷到青青岛投资资、安家家落户，也也有很多多本地人人和外地地人看好好青岛的的发展潜潜力，到到青岛投投资房产产。由于于综合因因素的影影响，青青岛的房房地产投投资和开开发得到到了快速速的发展展。成为为最为火火热的行行业。经经济的发发展拉动动了住房房的需求求，从而而引发价价
14、格的上上涨。短短短几年年的时间间里，青青岛房产产价格翻翻了1-2倍，甚甚至更多多。c.据220111年青岛岛市国民民经济和和社会发发展统计计公报，220111年，面面对复杂杂的国内内外环境境，在市市委、市市政府的的正确领领导下，以以科学发发展为主主题，以以加快转转变经济济发展方方式为主主线，全全面落实实中央一一系列宏宏观调控控政策，全全市经济济实现了了平稳较较快发展展，社会会事业全全面进步步，民生生状况进进一步改改善。初初步核算算，全市市实现生生产总值值(GDDP)666155.600亿元，比比上年增增长111.7%。全年年财政总总收入实实现24407.76亿亿元，增增长200.3%；地方方财
15、政一一般预算算收入5566.00亿亿元，增增长255.1%；地方方财政一一般预算算支出6658.68亿亿元，增增长233.7%。全年年居民消消费价格格上涨55%,八八大类商商品价格格不同程程度上涨涨，其中中居住上上涨3.5%。112月份份市区新新建住宅宅价格同同比上涨涨0.55%，环环比下降降0.33%；二二手住宅宅同比下下降1.2%，环环比下降降0.77%。 统计公报报指出，去去年全年年房地产产开发完完成投资资7822.7亿亿元，增增长299.9%。商品品房竣工工9055.9万万平方米米，下降降11.2%；全市销销售房屋屋面积110288万平方方米，下下降244.5%。经济济适用房房施工面面积2008.33
