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1、项目申请报告常州港龙万福路S03地块项目申请报告常州安邦南汇工程咨询有限公司常州港龙房地产开发有限公司二OO八年三月八日- 18 -目录第一章 申报单位及项目概况- 4 -一、项目申报单位概况- 4 -二、项目概况- 5 -第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析- 21 -一、发展规划分析- 21 -二、产业政策分析- 24 -三、行业准入分析- 24 -第三章 资源开发及综合利用分析- 26 -一、资源开发方案- 26 -二、资源利用方案- 26 -三、资源节约措施- 27 -第四章节能方案分析- 28 -第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析- 31 -一、项目选址及用地方案- 31
2、-二、土地利用合理性分析- 32 -三、征地拆迁和移民安置规划方案- 33 -第六章 环境和生态影响及交通条件分析- 34 -一、环境影响识别- 34 -二、环境影响分析- 34 -三、交通条件分析- 37 -第七章 经济影响分析- 38 -一、经济效益分析- 38 -二、项目对国民经济、区域经济的影响分析- 42 -三、行业影响分析- 44 -第八章 社会影响分析- 45 -一、社会影响效果分析- 45 -二、适应性分析- 46 -三、社会风险及对策分析- 46 -四、社会评价结论- 47 -第九章 结论与建议- 47 -一、结论- 47 -二、建议- 49 -附件1、成本费用及效益指标测算
3、表2、开发公司营业执照、外商投资企业批准书3、开发公司开发资质证书4、规划部门审定的修建性详细规划方案图5、建筑底层和主要楼层平面图6、地下室及地下停车平面图7、环保部门出具的环评批复意见书8、国有土地使用权出让成交确认书、国有土地使用权出让合同（经土地公开出让后签订，享有新开发权的合同）及所有附件（土地使用条件和要求、公建配套建设意见书、出让地块控制性规划图、出让用地范围图、拆迁范围图）9、咨询单位营业执照10、咨询单位资格证书11、咨询工程师执业资格证书12、咨询单位机构代码证13、咨询单位税务登记证编制人员：裴国忠 韦忠勤审核人：裴国忠审批人：韦忠勤注册投资咨询工程师： 编制单位：常州安
4、邦南汇工程咨询有限公司 常州港龙房地产开发有限公司二OO八年三月八日 第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况 企业名称：常州港龙房地产开发有限公司企业类型：外资企业（台港澳合资）注册资本：贰仟万美元投资总额：贰仟玖佰捌拾万美元企业地址：常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼301室批准日期：二OO七年八月六日经营年限：贰拾年股东（发起人）：投资者名称注册地出资额甲：香港公民吕进亮先生香港出资460万美元乙：香港公民吕永怀先生香港出资440万美元丙：香港公民吕永南先生香港出资260万美元丁：香港公民吕志聪先生香港出资400万美元戊：香港公民吕文伟先生香港出资440万美元暂定资质等级：按贰级标准
5、从事房地产开发经营业务经营范围：从事房地产开发建设、出租、出售、转让及配套服务（凡涉及国家专项规定的，取得专项许可手续后经营）常州港龙房地产开发有限公司是由港资合资的一家专门从事房地产开发的有限责任公司，公司注册资本2000万美元，公司注册所在地为常州钟楼开发区。现公司有员工25人，具有各类技术职称的技术人员有20人。符合从事房地产开发的暂定资质要求，公司本着“团结、勤奋、求实、开拓”的精神，以人为本，以公司健康长远发展为己任，保障和促进公司战略目标。公司定位建优质、精品工程，建适用于广大百姓的“民心”工程，为常州房地产业的和谐与稳定尽一份绵薄之力。根据公司提供的资产负债表可以看出，截止200
6、7年10月底，公司总资产87787541.81元，负债合计1042821.78元，资产负债率1.19%；说明企业自8月份成立以来尚没有产生大的负债。二、项目概况 1、项目名称：常州港龙万福路S03地块项目2、建设单位：常州港龙房地产开发有限公司3、项目建设地点：项目地块位于市政府极力打造的城市副商圈的中心，东临新城首府项目，西临凯纳商务广场，南临通江大道，地理位置优越，交通出行便捷，周边有一定的配套设施和相当的消费居民，为了进一步提升本区域内物业形象以及给市民提供一个良好的商业、办公及消费环境，本项目定位为一个集商业、办公、主题性消费为一体的综合房地产项目。区位图4、项目建设规模：开发项目用地
7、总面积8090，总建筑面积45024（其中地上建筑面积36405，地下建筑面积8619）建筑容积率为了4.5。机动车停车泊位258辆（其中地上7辆，地下251辆）；非机动车停车位1580辆。5、项目投资：20319万元人民币6、项目规划与建筑设计目标： （一）建筑设计情况（1）项目概述：地块位置本项目位于万福路以北，凯纳商务广场以东。用地面积：8090平方米。（2）设计依据：开发商提供的规划设计条件及有关地方法规规定。1）. 万福路SO3地块控制性详细规划2）. 常州港龙房地产开发有限公司建筑设计任务书3）.江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）国家相关规划设计技术标准：1）. 中华人民共
8、和国城市规划法2）. 城市道路交通规划设计规范GB50220-953）. 城市用地竖向规划规范CJJ83-994）. 城市环境卫生设施设置标准CJJ27-89国家相关建筑设计技术标准：1）. 汽车库建筑设计规范JGJ100-982）. 建筑设计防火规范GB 50016-20063）. 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-974）. 民用建筑设计通则GB 50352-20055）. 商店建筑设计规范JGJ48-886）. 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2006年版）（3）产品主要特征：城市综合商业街区就其项目规模而言，他不仅仅是城市中单一的商业项目，而是同常州市中心
9、金融商贸区融为一体的商业街区空间，因此，街区是本项目的主要特征。地标型建筑群落 面对激烈的市场竞争，本项目必须是不同于普通商业建筑形态的，具有强烈个性的高品质商业建筑群落。丰富业态构成 引入多样化的商业业态，使之真正成为满足城市居民购物、餐饮、休闲、娱乐活动的优质城市商业载体。多样化城市户外休闲空间本项目做为城市空间体系中的一分子，不仅仅要满足自身需求，同时也应为城市户外空间体系的一个组成部分起到应有的作用。功能分区图（二）规划设计情况（1）规划结构：引入人车分流概念，保证了交通的通达性及步行街区的安全性。以城市商业广场为核心，采用放射性方式向各商业单体深入，最大可能的向城市展示商业街区的优美
10、形象，吸引人们的关注，引导人们的进入。采用由东到西，由南到北逐渐降低的方式构筑建筑群体关系，既为满足北向日照的需求，又同已建成商业步行街具有良好的体型关系。（2）功能分布：广场区 位于地块的东部，是城市空间向各商业街区块深入的过渡空间，同时也为城市提供了一个完整、有效的户外空间场所。大型商场及高档商务办公楼 地块东南角向西北向纵深发展，沿万福路设置商业街出入口，方便顾客的进出。利用地块东北边设置货流场地及后勤入口，减少对中心商业活动的干扰。沿建筑东北向设置商务办公楼入口，保证了商务办公活动的相对独立性。（3）交通：独立的服务交通流线沿地块西面边界设置了独立的后勤服务流线，满足后勤服务及物流的需
11、要，同时，将后勤服务对商业活动的干扰降至最低，更是保证了步行商业街区的安全。通达流畅的立体步行交通体系 通过广场空间引入的商业步行交通体系，流畅便捷；沿多个方向向外界设置出入口，方便各向人流的集散；通过多方向、多方式的立体交通设施，同开放式平台空间相结合，最大化的发掘商业店铺的商业价值。交通图（4）景观空间：景观核心沿路设置的商业界面，不仅最大化发掘了沿广场展开的各商业店铺铺面的商业价值，同时成为市民休闲、商家举办商业展示活动的理想场所，真正成为本项目的中心景观节点，乃至成为城市空间体系中的区域景观节点。步行街区景观体系以本项目步行商业街区结合立体平台空间所构成的步行景观体系，结合景观设施的设
12、置，使顾客的购物过程真正成为一个美妙的体验之行。景观设施及景观小品 充分展现商业特色和休闲需求的景观设施，营造浓厚的商业氛围。突出购物人群休憩、交往需求，设置休息坐椅、阳伞、凉亭、零售亭、林阴树等景观设备，以细致的态度、充足的设施，体现对顾客的贴心关怀。效果图（5）消防设计：沿街商铺均按建筑设计防火规范的要求设有车行及人行消防通道，高层紧急消防通道以及机动车道为骨架，且利用硬质铺地、绿地，形成可到达各楼座南、北两侧的应急消防通道。所有道路交叉及急转弯处的绿化皆考虑为低平草坪，以备紧急状况下碾压之需。在室外按规范要求配置消防栓。（6）人防设计：人防设计以平战结合为宗旨，平时用途为地下停汽车库，战
13、时为二等人员掩蔽所，抗力等级为6级，防化等级为丙级，防水等级为二级，防航弹等级为二级。设计满足人民防空地下室设计规范GB50038-94(2003版)及人民防空工程设计防火规范GB50098-98的要求。（7）主要经济技术指标：指标参数单位1总用地面积8090M22总建筑面积45024M23地上建筑面积36405M2其中商业建筑面积10788M2办公建筑面积25617M24地下建筑面积8619M2其中G层商业面积1781M2地库建筑面积5570M2自行车库建筑面积1268M25建筑占地面积3636M26建筑密度45%7容积率4.58绿地率11%9日照间距1：1.3210汽车泊位258辆地下车位
14、251辆地上车位7辆11非机动车停车位1580辆（三）建筑设计情况（1）平面功能：大型商场及商务办公楼G、一、二、三、四层为大型商业，五十九层为高档商务写字楼，标准层面积为1610m2 。商业步行街区 商业步行街区由多种规模的商业店铺组成，可容纳各种商业形态的店铺，可做零售店、品牌专卖店，休闲场所，四层可做品牌专卖、餐饮、休闲场所，以及做为中型的专业商品卖场，使各种商业形态合为一体，体现真正的一站式购物、休闲需要。地下空间大致分为三个部分：位于广场及商业街下部的地下室功能包括有地下机动车库及商业街区所需的部分配套设施和服务设备用房；位于商场下部的地下室，其中部分为机动车库、非机动车库，部分为地下机动车库及相关设备用房。车位图（2）建筑造型：体型构成重点考虑商业建筑的特性，并在继承和发展传统的前提下，通过对体量关系的错列、
