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1、业务部专专业管理理制度为规范业业务工作作制度，提高业业务工作作质量，提升各各业务专专员工作作水平特特别制定定了本章章程，该该章程主主要包括括主导项项目的开开发及可可行性分分析、房房地产市市场短期期、中期期预测分分析，以以宏观经经济高度度预测省省、市、区域的的房地产产发展、办理项项目的土土地征用用、立项项、施工工许可、预售证证等有关关报建手手续、协协调评估估公司对对倍拆迁迁户的店店（住）面积，价值等等相关资资料的核核实整理理并建立立专户档档案包管管资料、被拆迁迁户的合合同签订订、搬迁迁、安置置的有关关事项、填报公公司月、年度统统计表。8.1主主导项目目的开发发及可行行性分析析8.1.1市场场调查
2、、市场前前景预测测及建议议，项目目市场潜潜力分析析一、 工作流程程 项目资资源评估估（初步步市场调调研） 地块时时空环境境评估可行性研研究（立立性分析析） NOO YYES 深度市场场调研产产品调查查消费市场场研究及及目标客客户定位位SWOTT分析及及资源审审核项目竞争争力分析析产品初初步调查查结论市场空白白点研判判差异化竞竞争及核核心竞争争力定位位产品形态态初步定定位产品品初步选选择基准项目目研究超越项目目 借鉴鉴项目项目开发发核心定定位项目产品品形态定定位项目价格格定位产品设计计建议项目营销销策划建建议提交市调调报告分分本二、 各流程的的主要作作用流程主要内容容及作用用项目资源源评估（初步
3、市市场调研研）初步判断断是否跟跟该开发发商合作作，该地地块是否否存在法法律上的的纠纷可行性研研究（立立性分析析）初步判断断该地块块是否有有盈利的的空间（即初步步判断是是否接该该项目）深度市场场调研深入调查查，以便便最终确确定是否否接该项项目消费市场场研究及及目标客客户定位位把握盈利利的主要要来源，定位准准确与否否是是否否盈利的的关键SWOTT分析及及资源审审核正确认识识该项目目的优劣劣势，可可以扬长长避短，项目竞争争力分析析充分发挥挥自己的的优势市场空白白点研判判看市场的的空白点点 ，需需求商机机差异化竞竞争及核核心竞争争力定位位结合自己己的优势势及市场场的空白白点，对对核心产产品的竞竞争力再
4、再次论证证产品形态态初步定定位对产品进进行定位位基准项目目研究对确认的的定位进进行论证证项目开发发核心定定位当基准项项目论证证可行时时，项目价格格定位根据市场场对产品品的价格格进行定定位产品设计计建议再次修正正产品项目营销销策划建建议对产品的的营销提提供建议议提交市调调报告分分本提交市场场报告AA/B/C8.1.2工作作准则及及内控标标准 11、项目目资源评评估（初初步市场场调研）通过各种种信息渠渠道（包包括上网网）进行行行业、区域、企业（项目委委托单位位）的信信息收集集和分析析，提交交以下资资料Aa00 项目目土地招招标文件件Aa11 挂牌牌文件Aa22 项目目竞投文文件Ab000国民民经济
5、、产业资资料Ab001人口口调查资资料Ab003 城城市规划划及建设设Ab002 居居民生活活、消费费水平建议增加加（8）、开发发商概况况(编号号)2、 可行性研研究（立立性分析析）根据上述述收集的的资料和和现有的的 (市市调表)格结合合调研目目的，确确认调研研的重点点内容、调研的的时间、地点与与人员，并请调调研计划划表（编编号）上上报特助助进行下下单。组组建项目目团队，进行人人员分工工。进行行该项目目的初步步市场调调查，结结合项目目当地的的大概情情况，通通过预估估该项目目的总销销、土地地成本、方案报报批费用用、广告告费用、税费、土建费费用、公公设费用用管理费费用、不不可预见见费用等等，提交交
6、Ac11 投投报比估估算表。当初步步评估该该项目可可行时，则进行行深入调调研，当当多次论论证不可可行时则则放弃。3、 深度市场场调研初步确定定项目可可行后，业务部部主管应应对该项项目再次次进行深深入研究究，确认认应再次次调研的的内容、项目，结合现现有的市市调表，确认调调研的重重点内容容、调研研的时间间、地点点与人员员，并请请调研计计划表（编号）上报特特助进行行下单。组建项项目团队队，进行行人员分分工。调研结束束后，根根据市调调表按单单个楼盘盘和区域域市场进进行分析析、单个个楼盘级级周边楼楼盘分析析的主要要内容包包括、 产品分析析：a、 产品分析析的第一一部份是是分析楼楼盘的地地理位置置。从大大
7、的方面面讲就是是分析楼楼盘的历历史沿革革和区域域特性（商业中中心、工工业中心心、学院院社区等等），了了解区域域交通状状况（公公交、地地铁、高高架、轻轻轨、省省市级公公路、区区县级公公路等），了解解区域公公共配套套设施和和人文环环境。从从小的方方面讲，分析楼楼盘的进进出道路路如何，是否临临街等。（它的的优劣与与否往往往决定了了楼盘的的大部分分价值）b、 产品分析析的第二二部份是是对具体体产品的的分析，就是对对楼盘市市调的主主体部份份进行分分析。该该部份的的重点在在于了解解楼盘的的指标和和参数，它具体体包括土土地的大大小、总总建筑面面积、产产品类别别与规划划，建筑筑设计与与外观，总建套套数与户户型
8、、面面积、格格局配比比、建筑筑用材，公共设设施和施施工进度度等。、 价格组合合楼盘的价价格主要要包括产产品的单单价、总总价和付付款方式式。、 广告策略略广告策略略主要包包括广告告基调的的推敲，主要诉诉求点的的把握，媒体的的选择，广告密密度的安安排和具具体实施施效果等等。具体体广告行行为的市市场调查查不可能能攘括各各方面的的大小事事项，关关键是把把握其广广告策划划的精髓髓。、 销售执行行销售执行行一方面面指具体体的业务务安排，如销售售点的选选择、人人员的配配置、业业务执行行等：另另一方面面则是调调查实际际销售结结果，如如什么样样的户型型最好卖卖，什么么样的总总价最为为市场所所接受，吸引客客户最主
9、主要的地地方是什什么，购购买客户户群由什什么特征征等等。、区域域市场的的分析主主要包括括、 区域分析析区域分析析是指在在特定的的区域中中，对影影响房地地产市场场的交通通干线、区域特特征和发发展规划划三方面面因素的的综合分分析。、 区域产品品分析区域产品品分析主主要包括括了解和和分析在在某个特特定的区区域范围围内，楼楼盘的总总量、类类别、位位置分析析、单价价分布、总价结结构、各各类营销销手法的的市场发发应和市市场空白白点的捕捕捉、 需求特性性需求特性性是指区区域人口口数量的的密度、人口结结构和家家庭规模模、购买买力水平平、客户户的需求求结构与与特性、人口素素质和习习惯嗜好好等。需需求特性性要求我
10、我们调研研者从客客户的角角度对产产品的一一种审视视，把握握需求特特性是我我们对产产品不断断创新的的动力与与源泉。4、 消费市场场研究及及目标客客户定位位通过深度度市场调调研得到到的资料料，对该该项目的的消费市市场进行行深入的的研究，主要包包括以下下三个方方面的调调查及研研究。1、 项目市场场环境调调研（主主要通过过与8.1.11第一大大点类似似的方法法进行）、 政治法律律环境调调研：主主要是了了解对房房地产市市场起影影响和制制约的当当地的政政治形势势、当地地对房地地产行业业管理的的有关方方针政策策、有关关法律法法规、 经济环境境调研：主要是是了解当当地财政政、金融融、经济济发展状状况和趋趋势等
11、因因素，这这些因素素影响的的是当地地的市场场大气候候、 社会文化化调研：主要是是当地居居民的生生活习惯惯、生活活方式、消费观观念、消消费心理理乃至对对生活的的态度、对人生生的价值值取向、 社区环境境调研：社区环环境主要要影响产产品的价价格，这这是对比比产品价价格的重重要依据据。2、 项目市场场需求调调研、 消费者调调研：主主要是调调研房地地产消费费者的数数量及其其构成即即房地产产消费市市场容量量调研、 消费动机机调研：就是调调研为了了满足一一定的需需要，而而引起人人民购买买房地产产产品的的愿望和和意念、 消费行为为调研：就是调调研消费费者在时时间房地地产消费费过程中中的具体体表现，该调研研就是
12、对对房地产产消费者者的购买买模式和和习惯的的调研3、 项目市场场供给调调研、 行情调研研、 现有房地地产租售售客户和和业主对对房地产产的环境境、功能能、格局局、售后后服务的的意见及及对某种种房地产产产品的的接受程程度、 新技术、新产品品、新工工艺、新新材料的的出现及及其在房房地产产产品上的的应用情情况、 建筑设计计及施工工企业的的有关情情况 通过对对上述三三大内容容的调研研，我们们就可以以对该项项目的目目标客户户进行定定位。应应提交报报表Ab044 房房地产个个案市调调资料Ab066 房房地产供供给状况况Ab077 房房地产需需求状况况5、 SWOTT分析及及资源审审核通过对上上述资源源的再次
13、次审核，我们应应该对该该项目的的SWOOT即机机会、威威胁、优优势和劣劣势有个个深刻的的了解。机会和和威胁主主要来自自外界环环境，优优势和劣劣势主要要来自于于自身内内部的资资源和实实力。经经过SWWOT分分析可以以采用的的对策有有：WTT对策、WO对对策、SST对策策、和SSO对策策。业务务部专员员在对该该项目的的市场潜潜力进行行分析后后，应提提报资料料Ab009 项项目SWWOT分分析。6、 项目竞争争力分析析通过对该该项目的的SWOOT分析析之后，应就该该项目的的优势和和机会即即该项目目的竞争争力进行行详细的的分析。7、 市场空白白点研判判通过市场场的深入入研究及及借鉴其其它城市市、楼盘盘
14、的市场场存在的的产品需需求出适适合本项项目发展展但在本本项目又又不存在在较大竞竞争力的的市场空空白点。8、 差异化竞竞争及核核心竞争争力定位位通过市场场空白点点的研判判和该项项目的竞竞争力分分析对该该项目的的核心竞竞争力进进行准确确的定位位。9、 产品形态态初步定定位对项目的的产品进进行初步步的定位位。产品品的整体体主要包包括有形形实体和和无形服服务，即即包括三三个层次次的内容容，核心心产品、形式产产品和延延伸产品品。10、 基准项目目研究对已确认认的产品品进行详详细研究究，确认认是否真真的可行行。11、 项目开发发核心定定位对定位的的核心产产品再次次进行准准确的确确认。12、 项目价格格定位
15、房地产产产品定价价的方法法包括以以下四种种：1、 成本导向向定价法法：包括括成本加加成定价价法、盈盈亏平衡衡定价法法、变动动成本定定价法和和目标利利润定价价法。2、 需求导向向定价法法：包括括理解价价值定价价法和需需求差异异定价法法。3、 竞争导向向定价法法：包括括随行就就市定价价法和主主动竞争争定价法法。4、 比较定价价法： 房地产产灵活定定价策略略有：、心理理定价策策略：包包括尾数数定价策策略、整整数定价价策略、声望定定价策略略和系列列定价策策略。、折扣扣定价策策略：包包括现金金折扣、数量折折扣、季季节折扣扣和推广广折扣。、新产产品定价价策略：包括撇撇脂定价价策略和和渗透定定价策略略。5、 过程定价价策略：包括低低开高走走定价策策略、高高开低走走定价策策略和稳
