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1、第二节 搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性运用比较法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了估价对象所在地大量的房地 产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价 对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障 根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。因 此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。搜集交易实例是估价机构和估价师的日常工作，当然，在采用比较法估价时，也可 根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。二、搜集交易实例的途径搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：（1
2、）走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。（2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻 居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。现在，越来越多的房地 产交易是通过房地产经纪机构和房地产经纪人员促成的，通过房地产经纪机构和房地产 经纪人员可以获得大量及时、真实的交易实例。（3）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。例如，房地产权利人转让房地产 时向有关部门申报的成交价格等资料，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府 或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料。（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。
3、现在，出现了一些以营 利为目的的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。（5）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会， 与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的 要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。要价、标价、挂牌价、 报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但 与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。（6）同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提 供所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。三、搜集交易实例的要求搜
4、集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。一般包括：交易实例房地产基本状况，（史记：即交易实例的实物、区位和权益状况）如名 称、坐落、规模（面积）、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期 （或建成年份、建成年代）、建筑结构、周围环境和景观等。交易双方基本情况，如 卖方和买方的名称及之间的关系等。交易方式，如协议、招标、拍卖、挂牌等。成 交日期。成交价格，包括总价、单价及计价方式（如是按建筑面积计价还是按套内建 筑面积、使用面积、套计价）；付款方式，例如是一次性付款还是分期付款（包括付款 期限、每期付款额或付款比例）、贷款方式付款（包括首付款比例、贷款期限）。
5、交易税 费负担，如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全 部税费由卖方负担或由买方负担等。交易情况，如卖方为何而卖，买方为何而买，以 及有无利害关系人之间的交易和急于出售、急于购买等特殊交易情况。为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一和规范，最好 事先将房地产分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业等不同类 型，分别针对这些类型的房地产将需要搜集的内容制成表格。此表格可命名为“房地产 交易实例调查表”。表61 是一种示意性、简化的“房地产交易实例调查表”，仅供参 考。房地产交易实例调查表表 61交易情况说明房地产状况说明实物状况
6、说明权益状况说明区位状况说明位置示意图外观照片其他图片调查人员 调查日期 年 月 日 搜集交易实例时按照事先制作好的“房地产交易实例调查表”填写，不仅能够避免 遗漏重要的内容，而且很方便。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事 交易实例搜集工作。为了保证所搜集的交易实例信息的完整、真实、准确，对搜集到的每个交易实例、 每项内容，都应进行检查。四、建立交易实例库房地产估价机构应建立房地产交易（包括买卖、租赁）实例库。建立房地产交易实 例库不仅是比较法估价的需要，而且是从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基 础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。建立房地产交易实例
7、 库有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，能有效提高估价工作效率。建立交易实例库的最简单做法，是将搜集交易实例时填写好的“房地产交易实例调 查表”及有关资料（如照片等），以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张 卡片或一个档案袋，分门别类地保存起来。有条件的，应开发或购买有关计算机软件，将所搜集到的交易实例信息输入计算机中进行管理。第三节 选取可比实例一、选取可比实例的必要性可能搜集到的交易实例或在交易实例库中存储的交易实例较多，但针对具体的估价 对象及估价目的和价值时点，其中某些交易实例可能不适用，因此需要从中选取符合一 定条件的交易实例为可比实例。二、选取可比实例的要求（一）
8、选取可比实例的数量要求从理论上讲，只要对可比实例的成交价格进行了“适当”的处理，通过一个可比实 例的成交价格就可以得出估价对象的价值。但在实际估价中，因信息不完全等，对可比 实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此，为了减小估价误差，增加估价的 可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果 要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成 后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多， 一般选取 3 个至 10 个可比实例即可。（二）选取可比实例的质量要求可比实例选得是否合适，直接关系到比较法测算结
9、果的准确性，因此应特别慎重。 选取的可比实例应符合下列要求：1可比实例房地产应是估价对象的类似房地产如前所述，估价对象的类似房地产是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、 规模、建筑结构等相同或相似的房地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：（1）与估价对象的区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围 内的相似地区。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有 一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。（2）与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到 小类用途相同则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小
10、类用途可参见本书第二章第三节“房地产的种类”。（3）与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。例如， 国有土地与集体土地的权利性质不同；出让的建设用地使用权与划拨的建设用地使用权的权利性质不同；商品住房与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。（4）与估价对象的档次相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。例如，宾馆 划分的五星级、四星级、三星级等；写字楼划分的甲级、乙级等。这里的档次相当主要 指在设施设备（如电梯、空凋、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣 程度应相当。（5）与估价对象的规模相当。例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的 土地面积应与该土地的
11、面积大小差不多，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模 一般应在估价对象规模的0. 5倍2倍范围内，即：（6）与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同， 如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、 砖混结构、砖木结构、简易结构。【易混淆点辨析】在比较法中，如果交易实例的土地等级与估价对象土地的等级不 相同，则应该是不能作为可比实例的，原因是：交易实例与估价对象不在同一供求范围 内，不能作为可比实例。【2004 年试题】运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.52 范围内。（ ）答案：丁2. 可比实
12、例的交易方式应适合估价目的这是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌 等方式。如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；如果是为租赁目的估 价，则应选取租赁实例为可比实例。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征 收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的 买卖实例。但当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方 式的出让实例。3. 可比实例的成交日期应接近价值时点这里的“接近”是相对而言的，如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易 实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化
13、快，则此期限应 缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力，才可选为可比实例。一般认为，交易 实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场 状况调整。有时即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。延伸阅读：规范条文说明523“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过 2 年”。4可比实例的成交价格应尽量为正常价格这是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。【2012 年试题】市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A. 区位相近B. 权利性质相同C. 面积相等D. 档次相当E. 建成年份相同答案：AB
14、D 见教材P179-180【2004 年试题】选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。A. 可比实例与估价对象所处的地区必须相同B. 可比实例的交易类型与估价目的吻合C. 可比实例的规模与估价对象的规模相当D. 可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E. 可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同答案： BCDE解析：可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的类似地区即可。（三）选取可比实例应注意的其他问题在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为 土地的，一般应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑 物的交易实例。但由于单
15、独的土地或单独的建筑物的交易实例通常较少或没有，所以选 取可比实例有所谓的“分配法”，其主要内容是：如果估价对象为单独的土地或单独的 建筑物，而缺少或没有相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含相同或相似的土地或 建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地成交价格 在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格， 然后将其作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的 交易实例，但有包含类似土地的房地交易实例且其他条件也符合采用比较法估价的条件 时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格（通常采用成本法求取），剩余部分即为
16、 土地价格，此土地便可作为可比实例。然后对该土地价格进行适当的处理，便可求得估 价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成 交总价为100 万元，其中建筑物价格为60 万元，则土地价格为40万元，再以此 40万 元的地价为基础，经过处理后便可得出该居住用地的 价值。对比较法在实际估价中存在的问题，特别需要指出的是，当有较多的交易实例可供 选取时，应选取那些与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例为可比 实例，而不得“劣胜优汰”。例如，不得在区位上或成交日期上“舍近求远”，不得为了 迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实 例，更不得有
