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1、ANC住宅小区物业维修养护计划和实施公共设施和房屋主体的维修养护是“金苑阁 ”的重要内容。郴州 百仕达公司在物业管理实践中，十分注意这项工作，充分发挥我公司具 有专业化员工的优势和丰富的公共设施房屋养护的经验，保障了业主的 利益，也树立了良好的企业信誉。在“金苑阁 ”的公共设施及房屋修 缮管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，制定合理的养护计划， 建立和健全科学的服务制度，切实做到为业主服务。我们依据国务院发 布的物业管理条例，结合小区实际情况，坚持“专款专用、专人负 责”的原则，实行房屋本体基金项目负责制即由管理处主任负责，定期 向“金苑阁 ”广大业主汇报执行情况，使房屋维修专用基金发挥
2、最大 效用，保障房屋始终完好如新，到达保值、增值的目的，实现业主满意、 社会满意、企业满意。第一节 公用设施维修养护计划为加强“金苑阁 ”小区公用设施专用基金的使用和管理，本着“量 入为出，专款专用，保值增值”的原则，以郴州百仕达物业丰富的管理 经验为基础，结合小区各种公用设施的使用年限，我们制订了“金苑阁” 公用设施日常维修方案和定期养护方案。每个方案包括区内道路、沟渠池井、园林绿地、停车场、机电设施 及排水管网等十二项内容，每一项均从工作计划、实施方案、执行标准、 实施效果四个方面进行阐述，量化执行标准，实现科学和实操性的高度 统一。具体方案如下所示：一）公共设施日常维修计划及实施方案序
3、号类别项目日常维修计划方案标准实施效果1区内 道路麻石路面、 人行道每天检查二遍， 坏随修由工程技术部 随门专业维修工按项目维修规程实施参见：IS09002 运 作程序文件NPM-OP-05公区区域 设施和卫生 管理ISO9002 运 作程序文件NPM-OP-09停车场管 理ISO9002 运 作程序文件NPM-OP-06物业绿化 管理ISO9002 运 作程序文件NPM-OP-010设备管 理平整、无坑洼、无积 水、无缺损、完好率 达99%以上。缓路径、砼 道牙2室内 外照道路灯每天检查一遍， 随坏随修。由工程技术部 门专业维修工 按操作规程实 施灯泡正常使用，灯罩 完好清洁，灯杆及灯 座无
4、破损，完好率达 99%以上。庭院灯投光灯其他照明灯3沟渠 池井雨水口每周检查一遍， 发现问题及时 维修由工程技术部 门专业维修工 按作业规程实 施维修 井盖完好率达100% 无缺损，少污积 无堵雨水井污水井化粪池阀门井4园林 绿地绿化每天检查一遍， 发现问题及时 维修环境管理部进 行绿花补种，园 艺维修绿化管理设施、设备 齐全完好雕塑小品、 花池5停车场地面停车场每天检查二遍 随坏随修由工程技术部 门专业维修工 按相关规程实 施维修平整、无坑洼、无积 水、无缺损、完好率 达99%以上。6防施排管 消设及水网排水管每周检查一遍， 发现问题及时 维修由于工程技术 部门专业维修 工按相关规程 实施维
5、修 管道畅通，无堵塞 无泄漏 消防设施正常有效室外消火栓水泵结合器7标志 设施标识牌每周检查一遍， 发现问题及时 维修由于工程技术 部门专业维修 工按相关规程 实施维修 标志设施完好率100% 标志无损坏警示牌8其他 公共 设施垃圾转运站每周检查遍， 发现问题及时 维修由于工程技术 部门专业维修 工按相关规程 实施维修 确保围栏、挡土墙 安全使用 确保垃圾转运站正 常使用围栏9公共 智能 化系 统摄像监控 系统 每天对摄像 系统监视器、控 制器、摄像头等 的外观及控制 性能检查一遍 每天对车管 系统IC卡读卡 机外观性能阐 杆的外观运行 情况检查一遍 各消防控制 系统外观，运行 情况检查一遍由
6、工程技术部 门专业维修工 按相关规程实 施维修 系统性能良好，正 常运行 设施完好，整洁有 序，无破损车辆管理 系统消防控制 中心10电梯 设备电梯设备每天检查一遍由工程技术部 门专业维修工 按相关规程实 施维修 正常安全使用 各项设施，设备完 好 无异响二）公共设施定期维护计划及实施方案序 号类别项目日常维修计划方案标准实施效果1区内 道路路面 装修期施工期杜绝车辆 挤压人行道及道牙，严禁 路面上拦制砼或砂架污染 路面； 对局部损坏严重，修补 次的路面、道牙、人行道 进行翻新； 翻新面积应控制在1 每年内，其他控5 %。每 内，逐年递增10%$事物助理加 二强装修督查多工作由工程 多技术部门
7、自行 囁织专业维修%或委托有关施 % 工单位实施年参见：IS09002 运 作程序文件NPM-OP-05公区区域 设施和卫生 管理ISO9002 运 作程序文件NPM-OP-09停车场管 理ISO9002 运 作程序文件NPM-OP-06物业绿化 管理ISO9002 运 作程序文件NPM-OP-010设备管 理 减少不必要的 路面受污和破坏 使局部损坏严 重的路面通过翻 新延长寿面，从 而使整个道路保 持均衡使用功能人行道缓路径2室内 外照 明道路灯 灯杆每年刷漆一次； 每月清洁灯具一次； 每季检修线路一遍。 由工程技术 部门按相关作 业规程维护； 对于破损类 具及老化线路 进行更换。 实现良
8、好的灯 具外观； 照明系统正常 有效启用； 照明设施线路 完好率达99%以 上。庭院灯投光灯其他照明 灯3沟渠雨水口 化粪池每半年清理一 次； 井盖板每年刷漆一 次，防止锈蚀； 每季度清理井内杂物 一次； 每年全面维修完善一 次。同工程技术部 门按相应作业 规程实施。 化粪池内无沉 积物，出口畅顺； 井盖正常使用 密合； 流水通畅。雨水井污水井化粪池阀门井4园林 绿地绿化 春、夏季各补换3% -6%绿地一次，树木补 种春夏各一次，每次 3%； 花木每半月修剪一 次； 草坪每月修剪一次； 乔木每月修剪一次； 循环水每周更换一次 每周清洁园林小品， 雕塑一次； 根据病虫害发生规 律，每年进行三次大
9、消 杀和四次日常消杀。 由环境管理 部门按照相应 规程实施； 自第10年起 按10%更换绿地 草坪 绿草丛丛，树 木青青，剪切整 剂； 雕塑、小品完 整清洁，流水清 清。雕塑小 品、花池序 号类别项目日常维修计划方案标准实施效果5停车场地面停车 场 每年对车场侧局部道牙 损坏多次修补进行更新- 一次； 对因施工质量问题造成 的局部沉陷损坏，5年翻 一次，翻新量控制在5%(:由于工程技 -术部组织实施 或委托相关施2工单位； 新维护费用逐 。年递增10%参见：IS09002 运 作程序文件NPM-0P-05公区区域 设施和卫生 管理ISO9002 运 作程序文件NPM-OP-09停车场管 理IS
10、O9002 运 作程序文件NPM-OP-06物业绿化 管理ISO9002 运 作程序文件NPM-OP-010设备管 理 停车场地面均 衡，有效的发挥 作用； 局部损坏严重 的路面通过翻新 延长使用寿命； 场地平整，无 积水。6消防 设施 及排 水管 理网管防 水消1 排力 消防栓及水泵接合器 每半年油漆一次； 消防栓每半年排一次 水，检修一次。由工程技术部 组织实施。 正常有效使 用； 外观完好。室外消防 栓水泵结合 器7标志 设施标识牌 每日清洁一次； 每半年对标志安放基础 稳固情况进行检查维护 每半年对标识进行维 护一次 由于工程技 术部负责实施； 每15年更换一 次 标志清洁美 观； 安
11、放稳固； 标志清晰。警示牌8其他 设施垃圾转运站 每年刷油漆一遍； 每季度检查挡土墙顶 排水沟通畅情况； 每季度检查一次泄水 孔疏通情况由工程技术部 按相关作业规 程实施。 设施安全正常； 美观完好。雕塑小 品、花池9智化统摄像监控 系统对各系统的设施、设备 性能及连接运行及传 输、显示情况进行月检、 季检和年检。 由工程技术 部接相应维护 保养规程实施； 本系统设备 每20年更换一 次。 系统良好运行； 设施、设备及 传输线路完好； 软件及数据完 好正确保存。车辆管理 系统智能控制中心第二节 房屋本体维修养护计划按规定要求“金苑阁 ”小区开发商负责房屋本体共用部位的维修 养护，其费用从本体维
12、修基金中支出。共用部分包括房屋的承重结构部 位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括检造柱、 梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共屋面、机电设备、本体消防设施、 本体上下水管理道、共用智能化等防盗监控设施等。我们结合以往管理 经验，以上述房屋本体共用部位现制订详实的维修养护计划。该计划分 日常维修和定期维护两个方案，每个方案均从维修工作计划、实施方案、 执行标准、实施效果四个方面进行科学的阐述。具体内容如下：一）房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案序 号项目维修类别 划分日常维修计划方案标准实施效果1屋重抗结部 房承及震构位 局部受 损； 施工质 量原因造 成的结构 问题。日
13、常每周巡查 一次，特别是装 修阶段要每天 巡视，发现问 题，立即处理、 维修。 由于使用不当造成 结构局部受损较轻，由 房屋工程维修部门按 房屋修缮规定实施维 修；局部受损较重，应 请专家“会诊”，提出 方案，委托专业公司实 施； 如因施工原因造成 结构问题请开发单位 处理。参见：ISO9002 运 作程序文 件NPM-OP-13 建筑物 体维护； ISO9002 运 作程序文 件NPM-OP-14 住房服 务； 安全、正确 使用； 功能完好。2外墙 面 外墙面 空鼓脱落 的修补； 外墙面 局部渗漏； 外墙面 大面积渗 漏； 外墙面 的翻新（25 年周期）每周检查一遍， 发现问题，及时 维修。由工程技术部门按有 关修缮规程实施。无鼓无脱、无 渗水、无违章、 整洁统一。3公共 屋面 隔热层 破损； 防水层 破损造成 屋面渗漏； 避雷网 脱焊、间 断； 屋面积 水每天检查一遍， 发现问题，及时 维修。由工程技术部门按相 关作业规程实施维修； 维修费用按逐年递增 20%。 无积水； 隔热层完好 无损； 避雷网无 间；4机电 设备日常机电 设备的零 部件易耗 品维修、更 换。每天巡视检查， 发现问题，及时 维修。由工程技术部组织实 施。IS09002 运 作程序文 件NPM-OP-05公共区 域设施和 卫生管 理； 无故障停电； 保障安全行 动。5闭路 监视 系统
