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1、xx物业部部工作手手册小区约章第一节 业主公约约第二节 住户手册册第三节 装修手册册第二章 物业管管理对外外服务指指引第一节 交收楼手续续办理指指引第二节 室内二次装装修指引引第三节 各类申请报报装业主主指引第四节 住户证办办理指引引第五节 车辆管理及及停放管管理指引引第六节 业主/住户户报修业业务指引引第七节 业主/住户户投诉业业主指引引第八节 物品放行指指引第三章 内部运运作管理理规程第一节 各类报修处处理规程程第二节 各类投诉处处理规程程第三节 钥匙管理规规程第四节 回访工作管管理规程程第五节 日常巡查工工作规程程第六节 清洁工作管管理及检检查规程程第七节 绿化工作管管理及检检查规程程第
2、八节 物业管理收收费规程程第九节 夜间突发事事件处理理规程第一章小小区约章章第一节业业主公约约第一章 定义公约中除文文义有所所指示需需另作解解释外，下下列用语语所指意意义如下下：1地块 指根据广州州市国有有土地使使用权出出让合同同和有关关文件而而取得位位于中国国广东省省广州市市天河区区五山镇镇*新城城地块土土地使用用权的土土地。2地名 指座落于于地块上上名为广广州*新城或其他他名称的的各座建建筑物。3发展商商 指广州*集团有有限公司司。4公共地地方 指个别业主主/住户户拥有独独自使用用权和发发展商保保留的地地方以外外的地方方，其中中包括“*新城城”内的各各出入口口、人行行道、通通道、电电梯大堂
3、堂、大楼楼的出入入口大堂堂、天井井、外墙墙、天台台及平台台（指未未被业主主单独取取得所有有权或约约定使用用权的部部分）、变变压房、电电话机房房及线架架房、绿绿化区、车车道、升升降机、电电梯井、走走火通道道、走廊廊、梯台台、共用用卫生间间、后备备发电房房、泵房房、水箱箱、中央央空调设设备机房房、电掣掣房、自自动洒水水系统及及消防设设备控制制室、升升降机房房及为“*新城城”的业主主、用户户及访客客而设立立的公用用地方或或范围。5公共设设施 指为“*新新城”的公众众利益而而在“*新城城”所属地地块范围围内装设设的各种种器械、设设备、装装置，包包括给排排水系统统、中央央空调及及电力系系统、通通讯系统统
4、、消防防系统、电电子监察察保安系系统、升升降机、电电梯井、卫卫生间设设备、照照明系统统、供电电系统、供供气系统统、污水水处理系系统，共共用给排排水道、共共用沟渠渠、共用用管道、槽槽沟、电电线、电电缆、有有线电视视接收系系统、卫卫生设备备、告示示板、会会所、绿绿化区的的装置、其其他机械械、及其其小区公公共区域域内所种种植物等等；以上上所列的的各类设设施，不不论是设设置于公公共区域域、保留留地方，或或是个别别业主拥拥有的单单元内，均均属公共共设施部部分，只只供发展展商或相相关服务务机构使使用，业业主或租租户使用用的设施施则不包包括在内内。6绿化区区域 指根据政府府有关部部门批准准的规划划在“*新城
5、城”所属地地块或平平台上实实施绿化化的地区区。7保留地地方 指发展商商拥有或或仅供发发展商使使用的部部分，包包括“*新城城”内非住住户单元元及非公公共场所所。8物业管管理 是指对本物物业范围围内的建建筑物和和构筑物物及其设设备、市市政、公公用、园园林绿化化、环卫卫、交通通、治安安、消防防等公共共设施以以及环境境容貌等等管理项项目进行行维护、修修缮和整整治的全全部活动动。9管理公公司、管管理处特指广州*物业业管理有有限公司司或其管管辖的管管理处，是是根据广广州市物物业管理理办法第第三十三三条 “业主委委员会成成立前，物物业由建建设单位位委托物物业管理理公司进进行管理理”的规定定，由受受委托的的物
6、业管管理公司司成立的的、专业业从事“*新城城”小区物物业管理理的工作作机构。10管理理者 指由发展商商自行任任命或根根据公约约聘请的的，委托托管理“*新城城”（全部部或部分分）的人人员或公公司。11维修修基金 指发展商或或业主缴缴交的用用于维修修、替换换物业公公共部分分和公共共设备的的款项。12管理理规则 指业主公公约、住住户手册册和装装修手册册内的的一切条条款以及及发展商商、管理理者或业业主大会会按公约约授权制制定（不不定时修修正）修修订的各各项与“*新城城”有关的的规章制制度。13管理理合同 指发展商或或业主委委员会依依据公约约与管理理者本着着协商一一致的原原则共同同订立的的一份或或多份管
7、管理合同同（视情情况而定定）。14业主主 指物业的所所有权人人。15使用用人 指物业的承承租人和和其他实实际使用用物业的的人。16单元元 指业主在“*新城城”独立拥拥有的住住宅单位位、车位位、商铺铺或其它它独立空空间。17外墙墙 指各座大楼楼的全部部或部分分外露墙墙体。18会所所 指“*新新城”内专供供锻炼身身体、娱娱乐活动动的场所所及其设设施（包包括收费费或不另另收费的的场所）。19土地地出让合合同 指土地使用用者与广广州市房房地产管管理部门门签订的的有偿出出让“*新城城”所占地地块的土土地使用用权的批批文、文文件和有有关合同同。20住户户手册 指发展商或或管理者者根据业业主公约约而制定定并
8、不时时修订的的，供各各业主及及用户在在使用其其所拥有有的单元元、公共共设施、商商铺及停停车位时时所需要要遵守的的细则。21装修修手册 指发展商或或管理者者根据业业主公约约而制定定并不时时修订的的，供各各业主/住户在在装修单单元时所所需要遵遵守的细细则。22管理理费预算算 指根据业业主公约约，住户户手册和和有关法法规规定定为“*新城城”准备的的管理费费的预算算。23管理理费指管理者因因管理及及保养“*新城城”内建筑筑物及公公共设施施、设备备等各座座大楼而而引起的的所有费费用和开开支。24停车车位 指根据业主主公约、政政府批文文以及住住户手册册的规规定作为为停泊机机动车辆辆、摩托托车和自自行车的的
9、地方。25商铺铺指根据业主主公约、政政府批文文、房地地产证作作为商业业经营用用途的地地方。26交楼楼通知书书 指发展商就就有关“*新城城”单元可可以交付付给业主主使用而而发给各各业主的的通知书书。27业主主委员会会 指各业主按按照本公公约第六六章不时时召开的的由业主主大会上上委任或或选出的的业主代代表机构构。28业主主大会 指按照本公公约第六六章组织织的业主主大会。第二章 总 则 加强强“*新城城”小区的的物业管管理，保保障全体体业主及及物业使使用人的的合法权权益，维维护公共共环境及及公共秩秩序，保保障物业业的安全全与合理理使用，创创造良好好的安居居生活环环境，是是全体业业主的共共同意愿愿。根
10、据政府法法律、法法规的有有关规定定及全体体业主的的共同意意愿，各各业主均均须签署署“*新城城”小区“业主公公约”，并依依约遵守守。本公约的作作用是协协调全体体业主、使使用人的的整体利利益或共共同意愿愿与个别别业主的的个人利利益或局局部意愿愿的关系系，在管管理公司司的管理理下共同同维护“*新城城”小区的的良好环环境。公约是为维维护小区区的正常常秩序设设置的，因因此各业业主及其其访客有有责任和和义务遵遵守和履履行公约约，接受受公约条条文的约约束。公公约明文文规定各各业主对对其依法法取得所所有权的的单元享享有占有有、使用用、收益益和处分分权时，必必须使其其承让人人或使用用人承诺诺遵守及及履行公公约的
11、条条款。管理公司可可根据实实际需要要对管理理公约进进行修改改，并与与各业主主就本公公司未详详尽规定定签定补补充公约约，该补补充公约约与公约约具有同同等法律律效力。用途：“*新城”的住宅宅单元只只作为纯纯住宅使使用；首首层架空空层除部部分作为为管理用用房、设设备用房房及公共共设施用用房外，其其余作园园林绿化化区域使使用。第三章 业 主主一、 主的权利1. 依法独自拥拥有、使使用其名名下的单单元及利利用本单单元收取取租金和和获得收收益。2. 各单元业主主拥有其其名下单单元的所所有权，并并可全权权处分其其名下所所占的物物业，例例如使用用、批准准别人占占用、出出售、转转让、赠赠与、遗遗赠、抵抵押、出出
12、租或以以其他方方式处分分，而无无须发展展商或其其他业主主的同意意。3. 在不影响“*新城城”建筑结结构及外外观下，对对其名下下单元进进行装修修整理，但但必须遵遵守小区区管理公公司有关关装修规规则。4. 业主按本公公约规定定可共同同使用“*新城城”的公共共地方和和公共设设施，包包括“*新城城”内所有有的体育育、娱乐乐、卫生生设施。5. 可根据本公公约维护护自身的的合法权权益。6. 可根据本公公约条款款监察管管理者及及管理人人员的工工作，但但业主无无权直接接惩戒管管理人员员。业主主若有投投诉可向向管理者者或业主主委员会会提出，然然后由管管理者根根据业业主公约约有关关条款进进行适当当处理，业业主无权
13、权要求管管理者或或其下属属为其提提供与楼楼宇管理理无关的的服务。7. 可根据本公公约第五五章规定定，罢免免或变换换管理者者。在行行使该项项权利时时，业主主委员会会须至少少提前六六个月书书面通知知管理者者，而且且通知书书内须附附上有关关业主大大会通过过的决议议正本。8. 有权参加业业主大会会，并拥拥有对本本物业重重大管理理决策的的投票表表决权。9. 有权就物业业管理的的有关事事项向业业主委员员会，物物业管理理公司提提出咨询询，并得得到答复复；有权权要求业业主委员员会和物物业管理理公司，按按照规定定的期限限公布物物业管理理收支帐帐目。10. 有权向物业业管理部部门进行行投诉或或提出意意见与建建议。
14、二、 业主的义务务1. 业主在行使使上述权权利和使使用其名名下单元元时，有有遵守政政府物业业管理法法规政策策及本公公约和管管理规则则规定的的义务。2. 业主依照本本公约及及管理者者的规定定，有依依时缴交交其名下下应分担担的管理理费、公公共水电电分摊费费和其他他应缴费费用的义义务。3. 业主有共同同负担维维修和美美化小区区的结构构、公共共地方及及公共设设施等费费用的义义务。4. 业主须依时时缴交其其名下单单元须缴缴付的水水、电、煤煤气等及及有关公公共设施施使用的的费用。5. 本物业委托托物业管管理企业业负责房房屋、设设备、设设施、环环境、治治安、绿绿化等管管理，全全体业主主和物业业使用人人有遵守
15、守物业管管理企业业或业主主委员会会制定的的各项规规章制度度，如业业主公约约、住住户手册册、装装修手册册及其其它管理理制度、规规定、公公约、手手册等文文件的义义务。6. 业主在行使使本章第第（一）节节第2条条权利时时，必须须连带把把本公约约作为物物业转让让或出租租合同的的附件，要要求其名名下单元元的受让让人或使使用人在在处理该该单元的的同时签签署公约约或承诺诺书、承承诺履行行、遵守守本公约约、住户户手册和和其它管管理规则则，并在在十五天天内书面面通知管管理者有有关该受受让人或或使用人人的姓名名、地址址、处理理日期并并将承诺诺书交管管理者，否否则，原原业主将将对承受受人或使使用人的的违约行行为负共共同或连连带责任任
