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1、范文范例参考CBD公寓工程调研报告本次调查中,共走访了 CBD区域内10个公寓工程,分别是建外 SOHO华贸中央、金地 国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中央、温莎大 道、新城国际和旺座中央,根本情况和分析如下：一、CBD公寓市场供给分析1 供给量和供给趋势工程名称供给量开盘时间入住时间华贸中央2000002004-22005-9北京万达广场1800002003-102005-7新城国际3200002002-42005-6金地国际花园1280002003-52005-4温莎大道2000002003-92005-3通用时代1555002002-102004-12
2、东方瑞景1300002002-122004-12蓝堡国际公寓1148862002-32004-8建外SOHO3200002002-12003-12旺座中央1000002001-72003-10总供给量1848386(1)公寓入市工程不断减少,供给面积具有下降趋势目前从公寓在售工程的调研情况看,总供给量大约在1848386平米左右,其中在 2002年入市的有 1040386平米,2003年入市的有 508000平米,2004年入市的仅有 200000平米 左右,与CBD管委会官方所宣称的“ 2001年为规划年,2002年为公寓年的说法正好合拍. 而目前即将进入市场的仅有新城国际工程的后两期,大约
3、面积在1520万左右,三期将于2005年开盘.CBI公寓工程放量时间统计 供给量200220032004(2)公寓入住工程不断增加,目前已接近入住顶峰公寓工程在2003年入住的面积在 420000平米左右；2004年入住的面积大约在 400386 平米左右,其中将近 30万将在今年年底入住；2005年入住的面积大约在 766000左右(其中新城国际只计算其二期面积58000平米.可见,今年年底到明年九月将是CBD公寓工程的入住顶峰,总面积大约在1060000左右.CBD公寓工程入住时间统计2.供给价格分析工程名称供给量平均价格华贸中央20000015000北京万达广场18000012000新城
4、国际32000015500金地国际花园12800014000温莎大道20000016000通用时代15550015000东方瑞景13000013000蓝堡国际公寓11488612000建外SOHO32000017000旺座中央10000022000总计184838615186.8从供给价格上来看,如果新城国际工程仅根据二期58000平米的面积计算,各工程加权平均后的价格应在 15186左右,属于北京高档公寓价格的最高区域,如下列图：北京高档公寓重点分布区域价格比拟 单价3. 户型分布特点分析从下表分析中可以看出, CBD区域公寓工程的主力户型以两居和三居为主,主要是两居所占比例最大.除温莎大道
5、和通用时代作为 CBD区域内的典型豪宅,户型面积较大外,其余 工程主力户型的面积根本在 100平米-200平米之间.工程名称1居2居3居4居复式(5居)华贸中央64-82107-150162北京万达广场59 -61127-141180283新城国际62107-135146-198234121-133金地国际花园112-148169-199191(264)温莎大道306363通用时代205250-350东方瑞景85133198-210蓝堡国际公寓6598-131138-207252318-387建外SOHO97120-160236-288170旺座中央114157-187250*上图中加黑字体为
6、主力户型4. 内外装修配置分析(1) 社区环境分析该区域公寓工程受土地本钱高的影响,其容积率较高,而且绿化率根本只维持在政府 要求的最低水平,最高不超过 40%因此小区环境难以塑造和提升.(2) 装修标准分析CBD区域内的公寓工程均为精装修,有些工程还具备挑空大堂.在大堂的设计上,普遍 使用石材铺装,拥有品牌灯饰.外墙材料品质不一,既有石材和玻璃幕高档材料,也有面砖等低档材料.室内多采用实木地板和壁纸,注重营造产品的品质感,装修色泽以咖啡色为主,有些工程可以挑选建材颜色.F表为局部工程装修情况:工程名称大堂外墙内墙、天花板门窗卫生间新城国际石材面砖、铝板乳胶漆子母门、铝合金品牌洁具金地国际花园
7、壁纸、乳胶漆钢制品牌洁具温莎大道大理石花岗岩:壁纸、乳胶漆实木、铝合金品牌洁具东方瑞景石材石材、墙砖:壁纸实木、铝合金品牌洁具旺座中央花岗岩双层玻璃幕墙纸、涂料实木、铝合金品牌洁具(3)配套设施分析从配套设施上看,工程 注重智能化系统的配备,多使用外资品牌的设备设施,具备24小时热水和饮水入户的水平,多使用门禁和监控系统增强保安,配备分户中央空调.可以说,从配置上开看,CBD区域内公寓工程的配套设施较为完善, 档次也属于高端水平.下表为局部工程配套情况：工程名称空调给排水电梯智能保安系统新城国际户式中央空调中水处理合资2-2.5 米/秒一卡通、 社区网络门禁、电子巡 更、闭路监控通用时代分户式
8、冷 暖空调系 统24小时热水、饮用 水三菱一卡通24小时红外线、摄像、电子巡更东方瑞景户式中央空调24小时热水三菱门禁、电子巡 更、闭路监控旺座中央中央空调24小时热水、饮用 水5 物业效劳水平分析从物业治理上看,被调查工程根本上都采用 国内外知名的物业治理公司 ,其中选择国贸 物业酒店治理公司的物业有三家, 选择第一太平戴维斯物业公司的有两家, 物业治理费用也 比拟高集中在4元/月/平米一一7元/月/平米之间.工程名称物业治理公司费用蓝堡国际公寓国贸物业酒店治理4新城国际第一太平戴维斯物业公司5.50金地国际花园北京金地物业治理公司5华贸中央公寓第一太平戴维斯4.20建外SOHO赛特物业5温
9、莎大道国贸物业酒店治理公司6万达广场大连万达物业治理公司4.6东方瑞景新加坡PREMA集团6旺座中央凯宾斯基饭店股份公司1.5美金通用时代国贸物业酒店治理公司6. 8二、CBD区域需求市场分析1销售情况分析目前CBD的公寓工程根本上可以分为三类,第一类是以温莎大道和通用时代为代表的毫宅,这类工程价格水平较高,均价在15000 16000之间.从这类工程的销售情况看,工程开盘前期属于难销阶段,随着工程施工不断进展,工程销售也随之逐步乐观,目前通用时代已经售罄,而温莎大道所剩户型根本上为300平米以上的大户型；第二类是以华贸中央、金地国际、东方瑞景、新城国际、蓝堡国际为代表的纯居住公寓,这些公寓的
10、户型根本集中在60200平米之间,以二居和三居为主,从销售状况来看,新城国际、蓝堡国际和华贸中心的销售情况较为理想, 销售率已经到达 80鳩上,蓝堡剩余户型为250-300平米的大户型, 而华贸所剩户型是 60-80的小户型,中等户型销售火暴,而东方瑞景的销售情况不乐观,金地国际随着工程施工的进展,销售有所好转；第三类是以建外SOHO万达广场为代表的商住公寓工程,由于工程宜商宜住,比拟灵活,因此销售情况良好,建外SOHC已经进入尾盘销售阶段,由于小户型好投资, 因此目前主要剩余户型为 200平米以上的大户型, 万达广场 由于开盘较晚,因此销售率不是很高.可见,在CBD区域100平米一一200平
11、米的二居、三居不仅是主力户型, 也是热销户型.2.客户特征分析CBD的客户年收入根本在 50万以上,主要为在 CBD工作的商务人士、外籍人士和北京 新移民.他们属于社会精英阶层,支付水平强,看中个人资产的投资价值,一局部客户享有企业的住房津贴.3.需求特征分析一是CBD的公寓客户投资性购置特征明显,一般工程会拥有50%A上的投资客户,即使是纯居住工程,例如金地国际花园,其工程内部也有超过30%勺投资客户,可见,良好的投资回报是客户看中的关键因素.二是高档公寓客户比拟注重产品细节和居住品质.客户比拟注重产品的价值感,能够 注意到装修细节和效劳细节的工程能够容易地得到客户认同.另外如果居住品质高也
12、会对客户产生强大的吸引力,例如东方瑞景其单层住户面积偏多因此销售情况不容乐观,而相比之下,其他能够做到单层 2-4户的工程,销售情况比拟尽如人意.二、CBD区域公寓市场前景和对耀辉的建议一 CBD公寓市场的前景从目前公寓市场的情况来看,新开盘工程不多,主要是吸纳2002年和2003年开盘的项目,除个别工程外,整体销售情况渐好.从未来供给来看,没有大规模的放量,新城国际的 公寓工程也为分期开发,对市场影响不大,市场竞争环境乐观.但从入住时间上看,今年年底和明年是公寓大规模入住阶段,由于高档公寓的投资比例较高,因此这势必会带来租金下跌的情况.实际上,从高档公寓的投资回报率来看,目前已经处于低谷.据
13、统计,1995年之前,高档公寓投资回报率可到达 25% 35% 1997年以后只能到达15%18%而现在只能到达 6% 8%如果根据售价为15186的区域均价来算,当高档公寓的租金再进一步下跌,跌破9美金/月/平米,那么投资回报将低于贷款利率,高档公寓的出售会面临极大的危机.高档公寓投资回报率最低值最高值二对耀辉的建议考虑到目前的市场形势, 耀辉公寓的入市会不可防止地遭遇公寓入住顶峰,而这种顶峰效应的持续时间不得而知,因此,如果定位为商住公寓快进快出会是一个比拟理智的选择,这样不仅资金回笼快,市场风险小,而且能够取得比拟客观的销售利润,但无疑会对产品的品质和北侧写字楼的品质产生不良影响,这不符
14、合企业的开发目标.但如果考虑企业的开发目标, 耀辉公寓可的可选模式那么是定位为纯居住和酒店式公寓相结合的产品,酒店式公寓持有经营,满足公司资产经营的目标,纯居住公寓可出售,可得到酒店式效劳,但要另外收取效劳费用.鉴于资金问题,北侧写字楼可采用整售的方式,以保证产品的整体品质. 各种物业分别配置出入口. 这种定位方式虽然保证了产品的品质, 也能 够树立企业的社会形象,但却存在三个方面的劣势,一是由于写字楼整售会影响价格,因此企业利润势必受到影响. 二是由于市场前景不明朗, 纯居住工程销售旺期又比拟滞后,因此将在一定时期内占压企业资金, 产生资金压力.三是纯居住物业和酒店式效劳公寓要求产品 的品质高,注重细节的塑造,因此会加大投资本钱.完美Word格式整理版
