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1、 江苏经贸职业技术学院毕业论文 题目 商业银行房贷风险与防范 系（院） 金融学院 专业班级 14金融管理与实务 学号 1421040105 学生姓名 杜银双 指导老师 项阳 职称 助教 2017年5月12号摘要：个人住房抵押贷款风险的研究一直是过去几十年中各国金融机构和房地产部门研究和讨论的重点话题，近年来，随着我国福利分房制度被逐步取消和住房消费货币化的推行，我国金融贷款业务向个人全面开放，各个商业银行陆续开展个人住房抵押贷款业务，为居民购买个人住房提供经济支持，商业银行房贷业务得到了蓬勃发展，使得商业银行收入的主要增长点变为了个人房贷业务。然而，我国房地产市场价格上涨过快，存在着许多不合理
2、的因素，伴随着国家对楼市的宏观调控，商业银行个人贷款显现出许多问题，同样个人房贷风险也显得尤为重要。本文通过分析商业银行个人住房业务中存在的风险和商业银行住房贷款所面临的问题着手分析，提出相应的风险防范措施。我们的国家、社会、银行、个人等共同付出彼此百分百的努力，才能更好更快地共同构建一个完善的、统一的风险防范体系，才能未雨绸缪，才能促进我国的房地产市场健康、稳定的发展。关键词：商业银行 个人住房贷款 风险 防范措施Abstract：Study of personal housing mortgage loan risk is the national financial institutio
3、ns and real estate sector for decades the focus of the study and discussion topics, in recent years, with the gradually be abolished the welfare housing distribution system in China and the implementation of the monetization of housing consumption, fully opened to personal financial loan business in
4、 our country, the launch personal housing mortgage loan, commercial Banks provide economic support for residents to purchase a personal housing, commercial bank loan business has been booming, made the major growth point of commercial banks income into a personal mortgage business. However, the real
5、 estate market prices rising too fast in our country, there are many unreasonable factors, along with state of the property market macro-control, commercial Banks personal loans appear many problems, also individual mortgage risk also becomes very important. In this article, through analysis of comm
6、ercial bank person。Keywords:personal housing mortgage loan risk personal financial loan commercial banks risk 目 录引言3一、个人住房贷款概述3（一）个人住房贷款定义 3（二）个人住房贷款分类 3（三）个人住房贷款的发展历程 4（四）个人住房贷款的特点 4二、商业银行个人住房贷款面临的主要风险4（一）信用风险4（二）市场风险5（三）政策风险5（四）操作风险5（五）流动性风险6（六）法律风险6三、住房贷款风险防范措施 7 （一）建立和完善个人房贷信用档案 7 （二） 加强贷款抵押物审查力
7、度7 （三） 完善商业银行的信贷管理机制 7（四）严格执行国家的房贷政策8（五）加强对合作开发商的审查力度8（六）完善金融宏观环境8结语9参考文献 9商业银行房贷风险与防范 引言 众所周知，在2008年，美国发生了一场前所未有的金融风暴，即“次贷”危机，一时间震惊全球，大量的金融机构陆陆续续的倒闭破产，全球经济迅速衰退萧条，甚至出现瘫痪的恶劣现象，并严重祸及到了实体经济，这个真实的事例告诉我们一个刻骨铭心的道理:即使个人住房贷款相对比较安全，但是其风险一旦形成，便会迅速扩张恶化，并且伴随着大面积的金融风波，严重祸害到整个金融市场和国民经济的发展。 但是在我国这种特殊的国情和市场环境下，个人住房
8、贷款中的金融风险主要还是集中在商业银行这块，社会上普遍把住房贷款业务看作低风险的优质资产品种，因此越是随着数量的增长，其累积的风险也就越来越多，除此对于分散和转移风险的方法，不仅存在着局限而且还缺乏实际经验。另外，中国房地产市场起步较晚，行业管理不够规范的同时个人信用体制还不够完善，较为欠缺，造成个人住房贷款风险越来越明显，所以加强防范个人住房贷款的风险显得格外重要。本文重点讨论中国商业银行住房贷款所面临的风险，并根据可能面临的风险作出相应的防范措施，对此提出合理有效的建议，对防范金融风险和维护市场平稳做出一份贡献。一、商业银行个人住房贷款概述（一）商业银行个人住房贷款定义 中国人民银行个人住
9、房贷款管理办法对个人住房贷款的定义如下:个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任 1998年5月9日中国人民银行颁布实施个人住房贷款管理办法。（二）商业银行个人住房贷款的分类商业银行个人住房贷款主要分为委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。第一种，个人住房委托贷款是公积金贷款的正式名称，是通过委托商业银行发放的个人住房贷款，住房公积金贷款是政策性个人住房贷款，一方面它的利率比较低；另一方面公积金缴存来源实质为职工自己提供
10、。第二种，个人住房自营贷款的来源为商业银行提供的信贷资金源，对购房者发放其信贷资金，这也称商业性个人住房贷款。第三种，住房公积金存款和信贷资金作为共同来源向同一借款人发放的用于购买住房的贷款称为个人住房组合贷款。（三）我国商业银行个人住房贷款的发展历程 在20十世纪90年代，伴随着中国房地产行业的逐步发展，个人住房贷款成为银行的一项新兴业务，开始迅速发展壮大。经过近10年的努力，个人住房贷款业务在各大商业银行中的地位日趋重要，并且迅速成为商业银行的一项重要收入来源。同时，伴随着国家经济的快速发展、经济形势的不断变化和国家宏观政策的适时调整，商业银行在个人住房贷款业务上面临着新的挑战和机遇。（四
11、）我国商业银行个人住房贷款的特点 其实个人住房贷款是一种消费性贷款，它和银行的其它贷款相比较，具有以下主要特点:第一，零售性，商业银行个人住房贷款是向自然人发放的用于购买普通住房的，贷款人数众多，以致于贷款相对分散，每笔住房贷款资金相对较少，相当于零售业务性质 王丙国. 个人住房贷款主要分析分析及控制研究 。第二，区域性。银行对借款者资信状况掌握的准确程度，以及对借款人资信状况的变化进行跟踪监督等，在很大程度上对贷款的安全程度都有着重要的影响。如果要调查跟踪异地借款者的资信状况，其实并不是一件简单的事，银行若要做好这些工作势必要投入相当多的精力，过程较为复杂繁琐，从而导致银行房贷业务没有多少利
12、润，甚至是入不敷出，这就在客观造成了住房贷款具有很强的区域性。第三，长期性。用发展的眼光来看，由于房屋自身存在着较高的价值，而且使用期限比较长，人们购买一套住房往往需要很长时间财富的积累，这些因素便决定了个人住房贷款期限短则几年，长则10年，20年，甚至最长期限可达30年。二、商业银行个人住房贷款面临的主要风险（一）信用风险信用风险又称违约风险，是指交易对手未能履行约定锲约中的义务而造成经济损失的风险。在漫长的贷款期间，由于房贷业务属于期限比较长的贷款业务，任何的意外都有可能为房贷带来不同程度的风险及影响，造成银行直接或者间接的损失。信用风险主要有下面几种形式：第一，被迫违约，即被动的违约，当
13、借款人因为某些原因造成自身财力问题，便不能按期偿还到期债务。在我国市场经济的大环境下，各行业之间竞争激烈，不论是哪方面出差错，都可能导致借款人无力偿还自己分债务，以致不得已违约。另外，我国目前对借款人的审查力度有所欠缺，主要还是集中在静态审查，就借款人借款时的还款能力一方面重点审查，但是对于以后是否能够按时偿还本息考虑的比较少，这一点有失稳妥，这也就在无形中增强了信用风险产生的概率。第二，理性违约。是借款人主动的违约，如果借款人认为违约可能会为自己带来较少的损失，便会选择理性违约。通俗点说就是当利率上升较快或者房价下跌迅速时，选择继续还款会给自己带来更多的损失，借款人会选择理性违约。第三，提前还款，也属于主动违约，即借款人没有按照合同约定的期限和额度，选择提前偿还部分或者全部贷款。（二）市场风险市场风险是指因未来市场价格的不利变动而可能给商业银行带来损失的风险。相比其他行业，经济周期性给房地产
