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1、区域市场场专员工工作手册册根据公司司目前的的规模及及经营模模式、架架构，市市场部将将以区域域项目市市场工作作需求为为基础，将将项目与与市场进进行有机机结合，充充分运用用各种资资源，加加深区域域市场的的认知和和市场背背景的熟熟悉程度度为市场场部建设设及项目目操作提提供有效效的支持持。根据我司司项目所所在区域域市场，将将采取专专案负责责制，由由区域市市场专员员负责，市市场部负负责人统统一协调调，直接接向公司司负责的的架构进进行运作作。为明明确区域域市场专专员工作作原则、方法、内容及及目标管管理等，顺顺利开展展区域市市场工作作，使区区域市场场专员岗岗位职责责清晰化化、目标标化，特特拟定区区域市场场专
2、员工工作手册册，作为为区域市市场专员员工作指指引。一、工作作原则根据市场场工作的的主要特特征及上上海成全全的特点点，本着着“细节入入手、客客观实效效”的工作作原则，并并在不断断积累及及进步中中及时沉沉淀、阶阶段总结结，最终终形成具具有成全全特色的的专业市市场研究究部门，在在客观真真实、遵遵循逻辑辑及理性性分析的的基础上上加入成成全惯有有的人文文元素，突突出人文文性及可可读性的的成全特特色。 目前市市场部处处于建设设前期，主主要在于于区域市市场的基基础建设设工作，阶阶段性工工作重点点是将区区域市场场现状进进行详实实的搜集集、整理理工作，并并有意识识培养自自我分析析能力，逐逐步提高高市场研研究素质
3、质。二、工作作方法重基础、讲方法法、论实实效；科科学、严严谨的态态度，客客观理性性的分析析，简明明扼要的的总结是是市场工工作的基基本方法法。上海海成全的的区域市市场研究究，除遵遵循以上上方法外外，要求求采取灵灵活有效效的工作作方法，讲讲采取实实地考察察获取一一手信息息，交流流访谈与与网上查查询等方方式相结结合获取取二手信信息，以以一手信信息为主主导、依依理依据据进行总总结分析析的研究究方法。在此特特别强调调实地考考察及对对一手信信息的掌掌握，主主要是希希望通过过实地考考察的方方式，加加深对区区域市场场、城市市背景及及城市特特质的认认识和直直观印象象，力争争成为“城市活活地图”。建立在对对当地市
4、市场较为为熟悉的的基础上上，鼓励励积极进进取、努努力创新新，吸取取业界成成功的市市场研究究经验，以以高效务务实的职职业精神神、锐意意进取的的专业要要求进行行区域市市场研究究工作，并并逐步形形成具有有成全特特色的一一套市场场研究工工作方法法，切实实做到“博众所所长，为为我所用用”。根据目前前区域市市场研究究工作的的主要内内容，要要求区域域市场专专员在开开展区域域市场研研究工作作时，高高效务实实，充分分运用各各项资源源，深入入了解城城市及房房地产市市场状况况。三、工作作内容1、 工作范围围根据目前前市场部部实际情情况，工工作范围围以项目目所在区区域为主主，市场场研究方方向明确确以住宅宅为主，暂暂不
5、考虑虑商业及及写字楼楼市场的的研究。2、 具体工作作内容划划分市场部市市场专员员工作指指引分类工作内容容市场部工工作日常工作作每日地产产信息分分类收集集（广告告、评论论、政策策法规、重大事事件等）媒体统计计及分析析每周热点点楼盘跟跟踪调查查（以住住宅为主主）每周重点点楼盘销销售跟踪踪统计区域调研研区域市场场区域住住宅研究究个盘研究究热点特色色楼盘个个盘研究究，区域域楼盘档档案库建建设资讯月度楼市市评述月度土地地拍卖信信息及评评述季度、半半年度及及年度楼楼市评述述项目组配配合工作作根据项目目组需求求进行配配合工作作其他配合合工作根据公司司及其他他部门需需求协调调安排看看盘等其其他工作作四、工作作
6、成果1、市场场部主要要工作成成果 城市调研研数据库库 区域调研研报告 当月媒体体统计及及分析 楼盘档案案库 月度土地地拍卖信信息2、项目目配合工工作成果果 苏州市场场常规研研展报告告（月度度报告） 无锡万科科竞争对对手月报报（顺驰驰动态跟跟踪） 根据项目目组需求求进行的的专题研研究工作作3、其他他部门协协助工作作五、目标标考核根据目前前市场部部实际工工作内容容，将由由市场部部主要负负责人对对市场专专员针对对性地进进行考核核，考核核时间以以月度为为周期，考考核内容容以除主主要工作作成果外外，将对对市场专专员的专专业素质质提升、持续等等非硬性性指标进进行不定定期抽查查，根据据实际考考核内容容予以评
7、评分，作作为当月月市场专专员考核核分数，领领取考核核工资，市市场专员员的晋升升及加薪薪将以月月度考核核作为主主要依据据，报主主管领导导及公司司批示。区域市场场专员月月度考核核表考评范围围考 评评 内 容分值得分市场部工工作40分1服从从部门领领导安排排，完成成每月固固定的各各项工作作并保证证质量252条理理、系统统制定个个人工作作目标，及及时总结结和认真真执行计计划53熟悉悉区域市市场，持持续关注注区域市市场动态态54外部部资源的的建立与与维护25积极极参与部部门建设设，对公公司管理理及部门门管理的的合理建建议3项目配合合工作30分6根据据项目组组需求完完成市场场部配合合工作并并保证质质量20
8、7熟悉悉项目情情况，持持续关注注项目动动态58结合合市场情情况，对对项目提提出建设设性意见见39根据据项目需需要和结结合地产产市场进进行专题题研究2其他协助助工作5分10与与其他部部门的协协作211根根据公司司需求积积极配合合完成工工作212积积极支援援公司其其他部门门同事的的需求1制度管理理10分13遵遵守公司司各项规规章制度度，保持持良好的的考勤记记录214维维护公司司及个人人形象，保保持良好好的仪表表215了了解公司司的成本本劳动及及财务制制度，合合理控制制发生费费用1学习与成成长15分16夯夯实专业业基础，提提高专业业素质517维维持积极极主动的的工作心心态，并并保持稳稳定的工工作状态
9、态 518市市场研究究方法及及工作技技巧的不不断探索索5总值100分分100附件1：个案调调研标准准格式楼盘调查查表楼盘名称称所属区域域地理位置置规模类型型占地面积积建筑面积积容积率绿 化 率发 展 商代 理 商建筑设计计景观设计计施工单位位交楼标准准均 价总 户 数起 价价最高价发售时间间入伙时间间车位数量量户均车位位物业管理理管 理 费折扣优惠惠及促销销户型类型型户 型型面积M22套数比 例例销售率售楼电话话调查日期期调查人一、小区区规划设设计分析析二、建筑筑风格分分析三、小区区园林、景观分分析四、项目目设计特特色分析析五、小区区周边配配套1、 交通配套套2、 教育配套套3、 商业配套套设
10、施4、 饮食娱乐乐设施5、医疗疗配套设设施六、项目目定位分分析（一）物物业定位位（二）形形象定位位（三）目目标客户户定位七、销售售推广策策略分析析八、置业业群体分分析九、项目目小结案例（个个盘）研研究工作作指引一、前期期准备在个盘信信息资源源的基础础上选取取重点、热点楼楼盘进行行案例分分析。二、信息息载体报纸广告告、网页页信息、同行交交流、其其他渠道道。报纸广告告：当地地主流媒媒体的平平面硬广广、软文文及相关关地产评评论等。网页信息息：当地地主流房房地产信信息网及及相关房房地产论论坛等。三、调查查备案1、 填写楼楼盘基础础资料表表2、 进行个案案分析，并并在信息息资源部部保存电电子文档档项目目
11、规划、设计要要点评析析项目目周边环环境、交交通组织织、配套套设施介介绍项目目定位分分析项目目销售推推广策略略分析项目目SWOOT分析个盘研究究优势/劣劣势分析析1.景观观资源、环境资资源2.周边边配套3.开发发商信誉誉4.园林林设计5.楼盘盘规模、类型6.促销销活动效效果7.楼盘盘包装、推广方方式8.户型型设计是是否独特特9.销售售人员素素质机会/威威胁分析析1.竞争争楼盘2.新的的建筑设设计方法法的出现现3.政策策法规影影响4.城市市规划、基建影影响5.政局局稳定与与否6.消费费者需求求变化附件2：区域市市场调研研报告标标准格式式区域市场场调研标标准格式式一、区域域概况1、区域域总体概概况（
12、1）位位置及范范围区域具体体位置和和行政所所辖范围围描述（2）自自然条件件区域空气气质量，植植被，地地势描述述（3）人人口状况况人口现状状组成及及发展趋趋势2、区域域历史沿沿革及现现状区域早期期形成和和现状描描述，目目前产业业分布如如何？3、区域域土地利利用现状状及特征征4、区域域住宅市市场发展展5、区域域各项配配套设施施现状6、区域域交通组组织现状状7、区域域SWOOT分析（1）优优势：（2）劣劣势：（3）机机遇：（4）挑挑战：二、区域域相关的的城建规规划状况况1、区域域功能与与发展方方向2、规划划指标3、公共共设施配配套4、城市市设计三、区域域内典型型项目及及代表性性物业分分析参考个案案调
13、研标标准格式式四、区域域住宅市市场分析析1、区域域住宅市市场供应应总量分分析2、区域域住宅市市场建筑筑类型分分析3、区域域住宅市市场户型型分析4、区域域住宅市市场价格格分析5、区域域住宅市市场销售售分析五、区域域住宅市市场总结结六、区域域住宅市市场预测测1、区域域住宅市市场供求求关系趋趋势预测测2、区域域住宅市市场价格格趋势预预测区域住宅宅市场研研究指导导书一、目的的本指导书书的目的的是为了了使市场场部的区区域住宅宅市场研研究更加加有系统统性，为为了对所所有从事事区域研研究的人人员，进进行相关关研究方方法的正正确指导导。通过过指导书书的指引引，普遍遍提高市市场专员员的研究究能力，促促进市场场部
14、整体体研究实实力的提提升。二、范围围所有进行行区域研研究的市市场专员员。三、职责责1. 在区域研研究指导导书的指指引下对对区域进进行科学学、客观观的研究究，要求求研究方方法正确确，收集集的资料料详实。2. 加强部门门之间的的沟通与与协作，以以期使研研究成果果对其他他部门的的工作有有帮助。3. 区域研究究是个系系统研究究工作，要要求所有有人员实实事求是是调查，踏踏踏实实实研究，倡倡导全面面创新。四、执行行流程1. 对区域划划分的了了解与认认识，在在区域研研究中将将区域根根据当地地市场划划分标准准进行划划分，并并根据区区域市场场的发展展程度的的不同特特点，主主要对项项目所在在区域及及市场热热点区域域进行研研究。2. 在选定了了二级市市场所研研究的区区域后，就就对区域域内所有有在售的的楼盘进进行实地地的调查查，收集集最详尽尽的
