万科地产产品物业管理设计要点

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1、一、 设施部分:设施名称设计要点水电气配套1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。2.建议设备统一战略供应商,如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等,设备型号规格相似、互换性较强,方便后期管理维护。3.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作插座和开关。4.变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配,配置容量应合理不能裕量太大,有温度自动控制。5.水气表位置集中,方便于维护和抄表。6.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。7.供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。8.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配,根据小区落差考虑市政水压长期低于0.1

2、5Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。9.报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。围墙护栏、支持杆1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低),材料考虑容易替换或免维护。2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。4.围墙安装防爬网。5.灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。外立面管道、栏杆1.建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。2.空调架选用:铝合金材料(厚度1.21.5mm)经久耐用,随着空调业的科技进步及业主使用实际情况,空调1拖23

3、个分机情况的存在,建议空调架尺寸不小于3匹副机位(防止空调无法安装情况时有发生)。3.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于32mm防止堵塞。4.平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用12mm圆钢、角钢制作、尽量少选用25x25mm以下方钢。设施名称设计要点沟渠井盖1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖,便于检修移动,盖板材料考虑容易替换或免维护。2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用,建议采用重型铸铁、混凝土板材料。3.在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。4.道路上的雨水、污水井盖建议今后小区由地产或物业定点制作铸印万科物业字

4、样的井盖,目的提高质量、便于维护管理,体现万科精致管理。道路1.路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟,水泥上面铺设黑色鹅卵石。2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、苑内根据大小至少设置一个取水点,小区取水点必须安装水表便于日后管理。3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。5小区道路主要位置设置混凝土减速坡,大厦主要道路设置塑胶减速坡(具体位置由物业确定)。6沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。7小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。天面露台1.销售赠送的天面、露台统一设置花架、

5、花槽(防水处理)。2.多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置,每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。3. 10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。防火门1.公共部位防火门钥匙通用(通锁)。2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。停车场及出入口1.人、车出入口数量尽量少,合理设置小区人、车出入口,实行人车分流管理。2.车库(场)出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。3.岗亭设置通透,方便观察来往车辆和行人,岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。岗亭形状:A、岗亭尺寸:宽18002000x长2800-3100mm。B、岗亭门建议制作成铝合金推拉门。4.小区出入口车

6、场岗需要安装车辆出入识别监控系统,提高车辆管理安全系数。5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头,刷卡处设置伸缩防水雨棚。6.地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸,地下车库设置足够大的消防沙池,车库出入口坡道制作防滑槽。7.车库照明为多路或分级控制,如全开、局部开,采用节能灯具,减少耗电。8.车库、架空层照明灯具设置可以考虑,60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布,便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。9.地下车库出入口应设置防洪闸,防滑路面,并应按每200平方建筑面积1立方的标准设置消防沙池。10.车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。设施名称设计要点停车场及出

7、入口11.车库设置清洁用取水口及清洁池。12. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。娱乐设施1.安装平稳牢固,符合安全设计规范,并具有安全防护措施和使用说明。2.木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300mm需做防腐处理、最好用不锈钢(塑料制品)作保护层防腐。3.娱乐设施的选用建议和物业对接,使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)。4.室外娱乐场所设置排水口、沟。5.室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。信息栏在主要出入口设置信息公布栏,在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。1.对于围合式苑(户数

8、300户以下可以在主要的一个苑门设置公共信息栏具体尺寸:宽900x1100mm)材料可选用不锈钢(优质铝合金烤漆)。2.对于500-800户的小区院落可以设置一个集中信息栏。3.对于一次开发完成的小区建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。4.分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。5.商铺较多的小区(15户以上),建议在商铺区域设置产品广告信息栏(具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定,最小面积2000x1200mm)。7.商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和管理处对接以便于今后管理。单车摩托车棚1、 合理设置单(摩托)车存放点。2、 小区以就近的苑落为区

9、域,利用架空层等空余位置设置。3、 大厦在行人公共出入口附近设置,容量按业主户数的10-30%考虑。4、具体根据项目的特点、位置考虑,存放点设置照明及停车架。5、利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车。(单车位兼有绿化草坪功能。6、东海岸等特殊位置单车位容量比例:容量按业主户数的50%考虑。可以利用架空层车位空余位置,利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车,可以在围墙边缘铺设草砖、间隔种树露天停放单车。小区清洁设施1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱(桶),包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口,容量适当,方便投放,不影响附近住户的生活,外观与小区风格

10、相匹配,易维护。2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置,配置水源及排水设施。3.有垃圾中转站,有清洗水源及排水功能和通风设施,大小与小区实际住户数量相匹配,异味不影响住户。设施名称设计要点小区清洁设施4.位置宜设在小区偏僻地带,大小:100户5-7m3标准。5.地下车库内合理设置(根据面积,方圆50米内至少有一个)果皮箱及清洁水源,水源处有设置排水、防水设施。绿化设施1. 有绿化清洁用水管道,单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅,有防堵措施,不影响美观。2. 绿花草坪设置浇灌系统,布局合理,便于控制,喷头覆盖面积与水压的关系需综合考虑。3.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。4.绿

11、化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。二、 设备部分设备名称设计要点设备房环境1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖,墙面找平、抹灰、刷涂料,天花找平。2.设备房顶无排污管,设置清洁取水点和排水管3.设备房设置对流通风口。4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理,尤其设置在天台、标准层的机电设备。5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。照明系统1.地下路灯、草坪灯分路、时间控制,使用节能灯。地下室车库照明为多路控制,其中每路照明分布均匀,控制亮度。2.设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开,留足备用商铺用电接线开关,分类计量,便于供电

12、局抄表到户。3.水景、水池、水廊水下灯可以在设计施工中取消、不影响景观。4.苑内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和节约费用、消除灯光污染。5.苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、满足使用要求、节约投资、降低后期管理费用,小区内楼栋适当位置设置节日装饰用电电源。6.尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患(实际使用中地灯使用寿命照明系统12年、故障率特高)应在广场设置节日装饰用电电源插座。7.苑内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯,在合理位置设计配置几盏高杆灯,可以减少草坪灯配置节约费用。供配电系统1.变压器顶端不安装照明灯具,变压器单独在房间安装的,有门且可上锁。2.高低压配电柜、

13、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能,包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等;确实无法避免的,有有效的防护、集水、排水、报警等措施。3.变压器房设置独立通风系统,有变压器温度自动控制;低压配电室设置单独通风设备名称设计要点系统或配备降温设备;变压器报警信号连接到中心。4.高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位,且在上一层的位置没有水源;如有,在上层做好防水处理。5.发电机油箱房设置防爆灯、通风口 。6.发电机油箱的进油口设置在装卸位置,方便加油;油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。7.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置,有水位标识。8

14、.发电机房空间较大时、根据设计标准可以利用灭火器替代C02灭火系统、节约投资。9.发电机房有水源和排水设施,发电机在停电时能自动启动,能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。10.各种配电箱(柜)钥匙通用。11.发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图。12.变压器与配电柜安装在一个房间有安全隔离防护栏。13.多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.6系数配置节约投资。14.Co2设备、设备房、车库污水池高低水位等报警信号连接到监控中心。设备名称设计要点供配电系统15.机房排风装置在发电机停机后应有延时关闭功能。16.发电机排烟过滤系统

15、应设置自动补水装置,且应有水位标识,发电机排烟应不影响小区环境。17.强弱电井应设置照明,开关在井道内,弱电井内需要设置插座;强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。18.机油箱房应设置防爆灯,发电机应配备一套蓄电池,如果发电机没有充电器模块、需另配备浮充充电器;发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能,且功能正常。给排水系统1.水泵房控制柜与水泵隔离,柜底高出地面20公分以上。2.水池水箱设水位标识,高低水位声光报警信号连中心,检修爬梯,排水管径大于80,水池底做坡面,最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门,水表、阀门侧装活接。4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。5.排污井、雨水井装排污泵及备用泵。设备名称设计要点给排水系统6. 水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米,排水管设置检查口。7.

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