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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。婺源文化产业园 塔林文化产业园可行性方案 塔林文化产业园 塔林文化产业园可行性方案 可 行 性方案分析 1塔林文化产业园可行性方案 项目名称:塔林文化产业园 项目地点:暂定江浙沪地区以及沿海较发达 城市，主要针对的是那些停止公墓用土地审批，并具有一定购买力的城市，具体需结合当地情况调研。 目 录 塔林文化产业园可行性方案 2塔林文化产业园可行性方案 第一章项目概述 第二章市场分析 第三章项目主要建设内容 第四章项目组织与进度 第五章投资估算与资金筹措 第六章投资效益测算与分析 第七章风险分析 第八章结论与建议 第一章塔林文化产业园可行性方案 项目概述3 塔林文化
2、产业园可行性方案 一、项目概况 项目名称：塔林文化产业园；项目性质：新形态墓葬；所属行业:佛教文化产业；项目总投资：未定,需具体测算 二、建设单位 具有建设开发资质单位皆可 三、项目背景 随着近年来全国各省市对公益性公墓用地的审批逐渐停止,或审批制度愈加严格，公益性公墓在未来随着土地资源的日益紧缺,必然将全面停止,由此预见,各阶层人民的身后事将成为难题,公墓资源价格连年上涨,某些地区墓地价格甚至超过当地商品房均价。本着对往生者的尊重和对市场需求的必然出现，产生了塔林文化产业园的构想。 四、项目的形成是市场发展的必然趋势 目前沿海发达地区的公墓每平方单价从几千到几万,甚至十几万,且供永远小于求。
3、鉴于越来越多的省事停止审批公益性墓地的事实,以后的公墓墓地可谓求一地而不得。现存的墓地已然人满为患,也只有少部分已审批而未建设的预留土地可以继续开发为新墓地，但是这绝对跟不上市场的需求。至202年底,中国60岁以上老年人口约.9亿,占总人口的4%，221年9月中国岁以上老年人突破了2亿，未来0年平均每年增100万老年人，到21年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一。目前全球老年人口超过1亿的国家只有中国一个。2亿老年人口数相当于印尼的总人口数，已超过了巴西、俄罗斯、日本各自的总人口数。 鉴于越来越严峻的老龄化问题和日益短缺的土地资源，国家民政部门不断向普通百姓灌输新形态墓葬形式，具体为：海葬
4、，树葬等。 但是中国是个有悠久历史传统的国家,新形态墓葬形式在一定程度上违背了普通百姓传统的观念。海葬，连个祭拜祖先的地方都没有;树葬，虽然常言道落塔林文化产业园可行性方案 塔林文化产业园可行性方案 叶归根，但是将亲人的骨灰当做树木的肥料也是很难让全部人接受的。 五、项目土地的概述 既然是塔林文化产业园，那建设塔林就自然要有地块。目前任何性质的地块出让都价格不菲,且不是任何土地都可交易买卖。但是其中有一个例外,那就是寺院扩建使用的土地。 按照国务院有关文件精神,严禁新建寺庙等宗教活动场所,确需新建的，也应本着严格控制用地规模的原则,优先利用原址翻建、改建、扩建，尽量使用废弃地或闲置地。于是，寺
5、庙如果有建设塔林的需求，或者其他直接作用于寺庙的建设要求,只要在原址扩建,在很大程度上都可以获得满足。 寺庙一般地处偏僻,周边土地或为寺庙闲置的宗教土地（特殊用地类),或为农用土地。如果寺庙有足够的闲置宗教用地，那与其协商起来的难度将较低。若寺庙没有闲置地块,需先商议寺庙对落实本方案使用地块申请的可能性（地块申请不可由我方提出)。 三、塔林墓葬概述 塔林,众所周知，是历代高僧的墓塔,较有名的塔林，如少林寺塔林等,已列入世界文化遗产，也成为寺庙的一个景点。 如果寺庙需扩建或新建塔林，且资金自筹,在土地已经解决的情况下,政府于情于理都不应是这件事的阻力，民间资本参与扩建寺院，等同于信徒捐献功德钱，
6、所以整个工程只在正常建设环节中涉及到政府部门对工程本身的施工审批,不存在政府干涉整体项目操作的问题。 修建的塔林最终是成为墓地，新形态的墓地。一座塔分多层，可供奉多人,利用率极高，且这种形式的墓也复合传统观念的认知,甚至因为塔林在寺庙中，往生者在这里接受寺院僧侣的超度，其遗骸日夜浸润梵音,暮鼓晨钟,这对于家属来说，也是最好的安慰了。 第二章市场分析 塔林文化产业园可行性方案 5塔林文化产业园可行性方案 一、更新形态的墓葬已具备发展时机 按照目前的公墓使用情况,在5-1年后将趋于饱和,国家提倡的新形态墓葬除了海葬,类似于树葬之类终究也要占用土地的墓葬形式又将被淘汰。可预期的就是后来者只能购买价格
7、极高的墓穴,又或者是面临不得不加入海葬行列的无奈。正确和及时使用合理的方式，为国家殡葬事业分担压力，又为百姓以相对较低价格获取一处最后的安身之所,最终也为自身谋求一份经济利益,这是现今的一个机遇。 二、国民预先购买墓地的意识不断增强与国家相关规定的抵触 根据多省市的相关殡葬规定，无死亡证明或迁坟证明之类的证件，不允许任何组织与个人提前购买墓地。虽然现在很多地方对这些文件的执行力度还比较欠缺,但是随着墓葬用地的最终消亡，类似规定只会愈加严格。所以本案所规划的塔林墓葬形式，因为其本身是寺庙所有,并不需要以上相关文件就可认购，且无需担心土地使用权问题。 三、寺庙塔林墓葬在国民心中的形象预期 公历纪元
8、前后，印度佛教开始由印度传入中国,经长期传播发展，而形成具有中国民族特色的中国佛教。 虽然正统的佛教徒在中国不见得有过亿人口，但是民间“儒释道”者占据人口总数绝大部分，所谓儒释道，就是三教合一。儒指的是孔子开创的学派，也称儒教；释是印度净饭王儿子乔达摩悉达多创立的佛教,因悉达多为释迦牟尼佛，故又称释教;道指的是东周时期黄老道神仙家依据道德经(即老子）南华经(即庄子）而长期演变创立的宗教，即道教。 这就出现了一个现象,绝大部分国人生前都或多或少受儒家思想熏陶，身故后按道家礼仪出殡,最终入土后，家人都是向佛祖祈祷。 其实在日常生活中，一句菩萨保佑,很多人都曾说过，但何时曾听过有一般老百姓向道家师祖
9、或者孔子祈祷的呢。 塔林文化产业园可行性方案 6塔林文化产业园可行性方案 所以,佛教以各种非正统的形式，渗透在各阶层国民的心目中，由此可以判断，寺庙塔林墓葬形式，是一种较为容易被大众接受的事物，配合建成后的宣传力量，认购的情况必然很好。 类似于塔林墓葬的形式，欧美地区一直存在着,那就是教堂墓地。虽然现在国外也可见很多墓地边上都有教堂,但是这些教堂仅为方便举行仪式而建,并非真正意义上的教堂。所以,欧美传统观念中的教堂墓地，是靠着一所相对较知名的教堂,并只安葬高级神职人员,皇室人员，英雄,以及一些有成就的信徒。 看国内，塔林在传统墓葬中，也仅仅只安葬寺院中的历代高僧。所以,塔林墓葬在如今众多墓葬形
10、式中,应该是规格最高的一个了。 塔林文化产业园可行性方案 塔林文化产业园可行性方案 第三章项目主要建设内容 1、塔林文化产业园项目具体建设内容。只包括塔林区，休息区及园区道路、绿化等配套工程。项目建设成为集文明祭扫,踏青远足，文化旅游于一体的综合性文化开发项目。 、项目功能。项目以庄严的塔林为中心,以清幽的寺庙景观为基础，以缅怀先辈为灵魂,以文明为主题，融众多功能于一体。项目将着重体现与“文化”理念相匹配,塔内的装饰与塔外环境相依托来进行整体设计，在整体项目规划时将体现“佛门最高规格墓葬”的概念。 一、主要技术经济指标 1、土地利用 、容积率和建筑密度 二、工程技术要求 三、园内道路工程 四、
11、绿化工程 五、安全、卫生与消防 第四章项目组织与进度 一、组织机构 部门设置,待定 二、劳动定员 人数及岗位待定 三、项目实施进度 按实际情况做测算与规划塔林文化产业园可行性方案 8塔林文化产业园可行性方案 第五章投资估算与资金筹措 一、估算编制依据 二、估算编制说明 按当地市场实际。 三、建设总投资及投入计划 总投资额,期数，制作详细计划表。 四、资金筹措 建设期，运营期，资金来源。 五、如有贷款,还款资金来源说明及制定计划表。 第六章投资效益测算与分析 一、评价依据 二、收入测算 本项目的收入来源主要由二方面构成，分别为塔林墓销售收入与每年维保收入。 三、财务评价 塔林文化产业园可行性方案
12、 9塔林文化产业园可行性方案 第七章风险分析 一、主要风险因素识别 本项目的风险主要有政策突变的风险、舆论导向的风险、建设过程中的风险与融资风险等。 二、风险程度分析 目前对墓地的追捧风潮下,几乎不存在认购风险,关键是要做好舆论导向，并只在适当的范围开展宣传,并开发有针对性的销售模式，防止政策有突变带来的损失。建设过程中的风险主要是按工程进度建设,不能延长建设期，不能影响寺庙正常的工作，必须按照计划，按照国家宗教局的有关规定施工。此项目属于短平快,反倒使融资风险显得不是那么突出了。 三、防范与降低风险的对策 根据前述对项目风险因素的识别与风险等级的判断,本项目存在的各类风险发生的可能性较低，只要给予足够的重视，采取相应的措施是能够有效地克服和避免的。由此,本报告建议在项目实施过程中应积极面对风险,在效规避风险的发生,一旦风险发生则应及时采取对策，将损失降到最低。 第八章结论与建议 本项目入门门槛低,投资见效快，可操作性强，目前看来受到的关注程度远远不够,不排除有人也想到此方式，但迫于各种原因无法实施或没有作为一个真正可运行之项目来略微做深入的研究和探讨。 综上所述,整个方案的实施必须抓住目前的历史机遇,短时间内实施,否则一旦有人闻风而动，分蛋糕的人越来越多。说到底，这并不是技术密集型项目，有资金，有人脉，就能做成功。 塔林文化产业园可行性方案 第 3 页 共 3 页
