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1、历年房地产估价师房地产开发经营与管理试卷和答案2004 房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题共35小题，每题1分。每题的备选答寨中只有一个最符合题意。1仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购置销售自行车的店铺比购置生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有 。A更长的经济寿命B更显著的各异性C更强的适应性 D更专业的物业管理2以下房地产投资风险中，属于系统风险的是 。A比拟风险B通货膨胀风险C时间风险D资本价值风险3某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地产投资的风险相关系统数为0.5那么，当前房地产投资的折现率为 。A3.5 B5.17C7.7
2、5D8.594某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2那么，该市房屋均平均建设周期为 年。A0.5B1.5 C2 D3 5以下关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有 是不正确的。A供给非同质性B需求多样性C竞争充分性 D交易复杂性6产生房地产价格泡沫的主要诱因是 。A土地稀缺 B城市化进程快C竞争充分性D交易复杂性7房地产投资决策分析主要包括 和工程财务评价两个局部。A价格分析B市场分析C产品分析D本钱分析8开发商在申请领取施工许可证时，假设建设工期超过一年，那么其到位资金原
3、那么上不得少于工程合同的 。A20B30C40D509由城市规划管理部门核发的 ，主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设卫程规划许可证10房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于 。A本钱导向定价法B购置者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法11对某种特定的商品来说，以下关于市场容量概念的表述中，正确的选项是 。A潜在市场效劳市场有效市场合格的有效市场B效劳市场潜在市场效劳市场合格的有效市场C潜在市场有效市场合格的有效市场效劳市场D潜在市场效劳市场合格的有效市场有效市场12某房产开发企业经过市场调研后，决
4、定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是 模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制 D单一市场集中化13以下行业中， 中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A批量行业B僵滞行业。C分块行业D专业化行业14年利率为14，那么按季度计息时的实际年利率为 。A12.55B12.68C14.75D15.0115某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75，期限为15年，按月归还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2，那么该购房者在第5年第6个月的还款额为 元。A2277.4 B2281.9 C2728.
5、8 D2741.9 16购置某物业用于出租经营，购置价格为100万元，从购置后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10，那么该工程的动态投资回收期 。A小于5年 B在56年之间C在67年之间 D在78年之间17以下关于房地产开发工程静态评价指标的表述中，不正确的选项是 。A本钱利润率是年本钱利润率B本钱利润率是开发经营期的本钱利润率建设工程教育网C投资利润率是工程经营期内年平均利润总额与工程总投资的比率D投资利润率是工程经营期内一个正常年份的年利润总额与工程总投资的比率18某物业的购置价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年
6、租金收入为10万元。年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，那么该项投资的税前现金回报率为 。A7.5B8.3C12.5D16.719对于一般的商用房地产投资工程，其偿债备付率至少应大于 。A1.2 B1.5C120.5 D16.720假设某房地产投资工程的外表收益为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，那么该工程房地产投资的实际收益为 。A9.26B10C11.32D1221某开发商向银行申请了年利率6、期限为10年、按年等额归还的一笔总额100万元的贷款，那么该开发商第一年的还本收益为 万元。A6.00 B7.05 C7.59 D13.59 22某房地产投资工程的总投资
7、为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，那么该投资工程的资本金利润率为 。A12B20C24D3023盈亏平均分析结果显示：甲工程当售价下降30、本钱上升60时，开发利润税前为0；乙工程当售价下降20本钱上升50，开发利润税前为0因此，在抵御售价和本钱变动风险的能力方面 。A甲工程强于乙工程B乙工程强于甲工程C甲工程与乙工程一样强建设工程教育网D不能确定哪个工程强24房地产工程的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产工程到达 的极值。A利润为零B允许的最低经济效益指标C最大费用建设工程教育网D最大
8、利润25以下因素中，属于房地产置业投资工程主要不确定性因素的是 。A容积率B空置率C，利息备付率D本钱利润率26以下不属于房地产投资工程经济评价静态指标的是 。A投资利润率B投资回报率C贷款利率D本钱利润率27公共配套设施建设费在房地产开发工程投资估算的费用构成中属于 。A土地费用 B前期工程费C房屋开发费D管理费用28某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，那么考虑还本收益不考虑所得税影响后的权益投资回报率为 。A10 B11.27
9、C14.18D22.5529以下贷款中，不属于房地产开发贷款的是 。A土地购置贷款B土地储藏贷款C土地开发贷款D建投贷款30以下选项中，不计入收益性物业经营费用的是 。A抵押贷款还本付息B管理人员工资建设工程教育网C公共设施维修费建设工程教育网提供D保险费31以下关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的选项是 。A企业信用等级越高，信用等级系数值越高B贷款期限越长，期限系数值越大C工程风险越大，风险等级系数值越大建设工程教育网D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低32市场经济条件下，物业租金水平豹上下主要取决于 。A经营本钱B物业档次C业主目标收益要求D同类型物业
10、的市场供求关系33王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积涉及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2那么，可出租面积应为 m2 A33 B40 C43 D47 34物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是 。A零售商的财务能力B零售商需要的效劳C零售商组合与位营分配D零售商的声誉建设工程教育网35某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，那么该单位应缴纳的年房产税数额为 万元。A42.0 B50.4 C60.0 D72.0二、多项选择题共15小
11、题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多项选择的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。1一般来说，房地产投资风险分析主要包括 等分析。A投资资金的平安性B工程定位的科学性C期望收益的可靠性D投资工程的变现性E资产管理的复杂性2房地产市场结构包括 。A总量结构B区域结构C产品结构D供求结构E资金结构3从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在 。A第一阶段 B第二阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段4制定租售方案的工作内容主要包括 。A租售选择 B宣传手段选择C租售进度安排D广告设计及安排E
12、租售价格确定5随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场的概念：弥隙市场的特点是 。A消费者愿意支付较高的价格B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主建设工程教育网D商品住宅多为豪宅E以投资性购置为主6按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是 。A同质偏好市场B分散偏好市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场7现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零是 。A资金运动的时间始点B日历年度的年初C某一基准时刻D既不能现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现金流出的时间点建设工程教育网8在计算房地产投资工程的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括 。A折旧和摊销B投资回收C投资回报 D未分配利润E权益融资9房地产置业投资的效果主要表现为 等。A企业实力提升 B租金收入C对社会奉献增加D物业增值E物业权益份额增加10房地产开发前期的规划管理包括 。A开发工程的选址定点审批B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书11房地产开发工程财务评价的根本报价表包括 。
