《某房地产行业全流程管理手册(绝好借鉴)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产行业全流程管理手册(绝好借鉴)（71页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 流程管理手册 版本：A/0Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.受控文件业务流程管管理手册册 手手册现行行版本： A/0 发发放编号号： 编制制 日期 220055.12.110 审核核 日期 220055.12.112 批批准 日期 220055.12.220 发布日期： 20005-12-20 生效效日期： 20005-12-30第2页，共49页目录1 项目业务流流程概述述1.1房地地产业务务流程价价值链分分析1.2房地地产项目目开发流流程结构构图2 项目论证证2.1 项项目论证证阶段工工
2、作流程程框图2.2项目目论证阶阶段工作作流程关关联图2.3工作作流程关关键点说说明3 项项目策划划3.1 项项目策划划阶段工工作流程程框图3.2项目目策划阶段段工作流流程关联联图3.3工作作流程关关键点说说明4 设计管管理4.1 设设计管理理阶段工工作流程程框图4.2设计计管理阶阶段工作作流程关关联图4.3工作作流程关关键点说说明5 工工程管理理5.1 工工程管理理阶段工工作流程程框图5.2工程程管理阶阶段工作作流程关关联图5.3工作作流程关关键点说说明6 销售售管理6.1 销销售管理理阶段工工作流程程框图6.2销售售管理阶阶段工作作流程关关联图6.3工作作流程关关键点说说明 7 客客户服务务
3、管理7.1客户户服务管管理阶段段工作流流程框图图7.2客户户服务管管理阶段段工作流流程关联联图7.3工作作流程关关键点说说明 8 计划划管理8.1 计划管管理的目目的8.2 计计划管理理体系8.3 项项目计划划的要求求8.4 工工作计划划的分类类及管理理8.5 计计划的编编制、评评审和批批准8.6 工工作计划划的调整整时机、评评审及批批准8.7 工工作计划划的执行行、检查查与跟踪踪8.8 工工作计划划控制的的保障措措施 9 招投标管理理9.1 概概述9.2招投投标管理理的目的的9.3 招招投标管管理的原原则9.4 适适用范围围9.5招标标程序9.6评标标方法与与各项目目的招标标评标规规定10
4、合同管理理10.1合合同管理理责任分分析10.2 合同条条款风险险分析10.3 合同履履行监控控11 成本管理11.1 成本本管理概概论11.2 成本管管理的组组织架构构11.3 成本管管理体系系总体思思路11.4 成本控控制目标标的确定定11.5 成本管管理流程程11.6 目标标成本管管理要求求1. 项目目业务流流程概述述1.1房地地产业务务流程价价值链分分析从房地产业业务的价价值链分分析可以以看出，越越靠近价价值链前前端，经经营操作作风险越越大，对对整个房房地产开开发项目目的利润润贡献也也越大；靠近价价值链后后端，经经营操作作的风险险越小，利利润贡献献也越小小，但对对组织品品牌和客客户价值
5、值产生重重要的影影响。房地产价值链分析图所以我们前前期（投投资策划划、土地地获取、项项目策划划、建筑筑设计）应应以关注注风险为为重点；项目后后期（销销售、售售后服务务、物业业管理）应应以关注注客户价价值和企企业品牌牌的提升升为重点点；中间过过程应以以关注成成本管理理为重点点。按照房地产产项目开开发过程程可以分分为六个个大的节节点：项项目立项项、项目目策划定定位、主主体结构构开工、开开盘销售售、竣工工、入伙伙；按照照节点又又可以将将房地产产项目开开发过程程分为六六大阶段段：项目目论证、项项目策划划、设计计管理、工工程施工工、销售售管理、客客服管理理，各阶阶段的关关系和主主要工作作见下页页图。 流
6、程管理手册 版本：A/0(增加价值值链分析析图)说明及图例：一 、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。二 、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。三 、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。：代表关键里程碑：代表某个阶段（1/6）的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策
7、划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算项目策划组织项目论证1.2房地地产项目目开发主主要过程程识别示示意图 流程管理手册 版本：A/02. 项目论证2.1 项项目论证证阶段工工作流程程框图2.2项目目论证阶阶段工作作流程关关联图 流程管理手册 版本：A/02.3 工工作流程程关键点点说明2.
8、3.11房地产产市场信息息的收集集及分析析1) 信息的范围围：指日日常的各各种信息息收集、分分析，其其中的信信息包括括土地信信息、竞竞争对手手的产品品信息、成成本信息息、市场场信息等等。2) 收集渠道：各归口口部门应应建立信信息收集集的渠道道，同时时在公司司内部应应建立信信息沟通通、共享享的平台台；3) 各主责部门门负责各各自信息息库的建建立，营营销策划划部负责责土地信信息、产产品信息息和市场场信息等等信息库库的建立立；成本本管理部部负责成成本信息息库的建建立；材材料部负负责材料料信息库库建立。4) 各种信息应应按照相相应作业业文件的的要求定定期进行行分析、总总结，并并把总结结的结论论应用到到
9、工作中中去。2.3.22初步确确定拓展展目标1) 从定期分析析的土地地信息中中甄选出出目标地地块，并并基于公公司整体体战略的的考虑初初步确定定拓展目目标。甄甄选时应应进行初初步的投投资效益益框算，并并比较不不同方案案之间的的投资效效益差异异，以追追求投资资效益的的最大化化。2) 投资效益的的框算应应根据公公司以往往数据信信息、市市场收集集的信息息和基于于前二者者的推算算数据。2.3.33组织预预可研论论证1) 初步确定拓拓展目标标后，营营销策划划部应对对目标地地块组织织专项的的市场调调研，适适当时可可参考外外部机构构提供的的信息。包包括目标标群体的的选择确确定、可可能的目目标价位位、可能能的风
10、险险及应对对措施等等等。2) 成本管理部部根据规规划设计计部提供供的规划划要点和和成本信信息库的的数据，进进行成本本估算，形形成新新项目成成本估算算书。3) 由营销策划划部根据据各方面面信息，进进行预先先可行性性研究，编编制预预可研报报告。4) 组织预可研研论证，在在论证中中不断听听取各方方意见，修修正各种种方案和和数据，最最终取得得一致意意见，并并形成项项目预可可研报告告和项项目建议议书。2.3.44组织可可研论证证1) 在预可研阶阶段确定定的初步步规划方方案的基基础上，营营销策划划部进一一步对目目标地块块进行专项项的市场场调研，收集更多的区域经济、市场和产品信息。可行性研究应该做到：a)
11、了解该项目目背景资资料，初初步判断断项目操操作方式式，b) 进行项目实实地勘察察和周边边市场调调查，根根据市场场情况和和项目特特点做出出初步项项目定位位，至少少包含以以下内容容： 项目的档次次、目标标客户群群； 项目大致开开发周期期； 项目占用公公司资金金情况； 项目中不同同建筑产产品的种种类和各各自面积积份额、售售价。c) 项目负责人人可根据据项目的的特殊性性与否，进进行后续续处理： 常规项目，易易于规划划的：确确定各种种形式产产品的面面积组合合，取得得各种形形式产品品含基本本配套后后的成本本数据，作作为初步步经济测测算的依依据； 特殊地形或或包含特特殊配套套的项目目：可根根据项目目资料和和
12、初步产产品定位位做出初初步规划划设计分分析，做做出成本本测算，作作为初步步经济测测算的依依据；2) 成本管理部部根据初初步规划划方案，进进行详细细的成本本估算，完善新项目成本估算书。3) 由营销策划划部根据据各方面面信息，进进行可行行性研究究，编制制预可可研报告告；同同时，对对项目前前期的工工作进行行策划，编编制初步步的项项目前期期工作计计划。4) 由公司董事事长组织织对项目目进行可可研论证证，在论论证中不不断听取取各方意意见，修修正各种种方案和和数据，最最终取得得一致意意见，并并形成项项目可研研报告。2.3.55公司内内部立项项1) 经过可研论论证后，公公司即可可以进行行内部立立项，由由资金
13、计计划部下下达立立项书，立立项书是是编制项项目投资资指导书书的主主要依据据之一，所所以立立项书应应初步确确定项目目各种经经济指标标、重大大节点要要求等。2) 内部立项后后，表明明公司决决策层已已决定要要开展该该项目，因因此，与与项目有有关的各各种工作作均应开开始启动动，比如如：各种种报批报报建工作作及资料料的准备备、方案案设计、目目标成本本的初步步确定、营营销方案案的策划划、项目目部组建建的前期期准备工工作等。2.3.66办理土土地手续续1) 内部立项后后，项目目事务部部应按照照政府相相关的土土地政策策，开始始着手土土地手续续的办理理。2) 为提高土地地手续的的办理时时效，项项目事务务部应提提前编制制资料料准备
