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1、新沂市城投置业有限公司星河湾小区项目申请报告南京翰尼葳尔环境科技发展有限公司二一年九月ii目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况11.3项目的建设背景31.4项目建设的必要性41.5本项目规划方向51.6建设地点、主要建设内容和规模61.7项目总体规划方案81.8建筑方案91.9 投资规模181.10项目申请报告编制依据191.11主要技术经济指标21第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析232.1发展规划分析232.2产业政策分析272.3行业准入分析302.4 SWOT分析31第三章 市场分析与价格预测333.1市场分析333.2 本案环境分析373.3
2、 区域户型设计和面积配比分析383.4 价格定位分析39第四章 资源开发及综合利用分析474.1资源开发和利用方案474.2工程物料消耗474.3资源节约措施48第五章 节能方案分析495.1用能标准和节能规范495.2 能耗状况和能耗指标分析505.3 节能措施和节能效果分析51第六章 建设用地、拆迁安置及土地利用合理性分析556.1项目选址及用地方案556.2拆迁安置方案576.3土地利用合理性分析62第七章 环境和生态影响分析657.l环境和生态现状657.2区域环境质量现状677.3污染物排放标准697.4污染控制目标717.5环境影响分析717.6环境保护结论78第八章 劳动保护与安
3、全卫生798.1 安全管理798.2 安全管理制度81第九章 组织机构与项目管理829.1 组织机构829.2 项目管理机构829.3 项目管理措施849.4项目建设的保障措施85第十章 项目实施进度安排8610.1项目实施安排8610.2项目实施进度安排86第十一章 投资估算与资金筹措8711.1土地费用8711.2拆迁成本8711.3建设成本9011.4区内基础设施配套建设费9111.5开发期间费用9111.6项目总成本费用9211.7资金筹措92第十二章 项目效益估算9412.1编制依据9412.2销售收入预测9412.3 相关指标计算9512.4不确定性与风险分析10012.5 贷款偿
4、还能力101第十三章 社会影响分析10313.1社会效益10313.2 社会影响效果分析10313.3社会适应性分析10613.4 风险性分析106第十四章 工程招投标11114.1编制依据11114.2招标基本情况111第十五章 结论与建议11315.1结论11315.2建议113iii第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况 新沂市城市投资发展有限公司是经新沂市政府批准成立的城投国有独资公司，该公司的成立是适应国家投融资体制改革要求，转变行政职能，经营城市资产，促进城市建设可持续发展，积极探索经营城市的有效途径。 公司目前正在贯彻落实市委市政府制定的各项发展战略，为加快新沂市城市建
5、设步伐，创新城市建设投融资机制，构筑新的城市建设融资平台，通过高起点规划、高效率运作、高质量建设，实施新沂市各类工程项目建设和经营，公司秉承“创新、求实、和谐”的发展理念，以建设一流的城投公司为发展目标。新沂市城投置业有限公司为新沂市城市投资发展有限公司全资子公司，主要从事新沂市老城区改建、居民安居工程建设等工作，成立至今为新沂市城市建设作出了突出的贡献。1.2项目概况项目名称：星河湾小区建设单位：新沂市城投置业有限公司建设地址：新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧拆迁规模：该工程拆迁范围西至利民路、南至教师新村、北至市府路、东至临沭路。拆迁范围约376188平方米（564
6、亩）。该区域拆迁居民约计3290户，工厂、企事业单位9个，拆迁房屋总建筑面积约443740.2平方米，其中产权住宅房屋331621.8平方米，产权营业房屋 6500平方米，违章及无证房屋面积43251.2平方米，单位用房62367.2平方米。建设规模：规划总用地面积376188平方米（564亩），总建筑面积1581200平方米，其中高层住宅建筑（1833层）面积共计1128000平方米，地下人防建筑面积110000平方米，商业建筑及公建建筑面积153200平方米，架空层及车库建筑面积190000平方米。项目总投资及资金筹措：星河湾小区总投资601705.88万元（含拆迁成本），所需资金由新沂城
7、投置业有限公司自筹解决。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金；二是银行贷款；三是销售收入用于投资部分。项目为分期建设，一期工程企业自有资金为10000万元，申请银行贷款20000万元，其余为销售资金再投入；二期工程投资组成为：一期工程项目利润加10000万元为自由资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入；三期工程投资组成为：前两期项目利润加上10000万元为自有资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入；四期工程投资组成为：前两期项目利润加上10000万元为有资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入。建设周期：8年（分期拆迁、分期建设）企业法人：公司
8、地址：新沂市新安镇钟吾路51号联 系 人： 联系电话： 1.3项目的建设背景近年来，新沂市紧紧围绕“建设东陇海线上第三大城市”这一目标，以创建全国卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市为抓手，坚持以推进城市化和城市现代化为第一方略，组织实施以“两城”、“两河”、“两环”为重点的八大类30项工程建设，进一步完善城市功能、拓宽城市发展空间，增强城市综合竞争力，加快城市现代化进程，率先发展、科学发展、和谐发展，努力打造品位高、功能全、形态美、环境优的现代化中等城市。本项目所选地块位于新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧，项目所在区域基础设施完善，交通方便，资源环境优越，附属设施
9、齐全，居住条件良好，无工业污染企业。项目选址方园2000米内，有钟吾中学、人民医院、中医院、人民公园、体育馆、农贸市场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是市民居住、商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处地段的特殊性，根据新沂市规划局提供的用地地形图、新沂市规划局已核发的规划设计要求，进行星河湾一期建设。作为市总体规划的一部分，在该地块建设“低碳、生态、运到、国际化”居住小区。这对于我市形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城市，具有积极面现实的意义。1.4项目建设的必要性（1）本项目建设是满足住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最
10、为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。本项目位置优越，建造商住小区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。为形成现代城市气息的现代风貌，所以对本工程有较高的规划理念和艺术要求，使设计既满足环境的和谐又具有自身的特点，使其成为城市的亮点和地标式建筑。满足消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得新沂老百姓的
11、认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。（2）此项目的实施是提升城市商业水平进程的需要项目所在地交通优越，属于我市人流、物流量较大的地区。此项目的实施可以推进项目区域的城市化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照省委、省政府“东陇海线上第三大城市、第三大工业城市”的要求，着力做大、做强、做优、做美新沂城市，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照我市城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经
12、济效益。（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目建设占有土地376188平方米（564亩），住宅建筑层数为高层，绿地比例为36，符合国家集约节约土地资源的政策要求。成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。本项目价格合理，既可以满足中等收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”；所开发的商业建筑不低于三层，对于提升我市的物流水平和商贸交易能力，提高三产在国民经济中的地位，具有重要作用。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。1.5本项目规划方向（1）规划范围本项目位于新沂市市府
13、路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧，项目所在区域基础设施完善，交通方便，规划总占地面积376188平方米（564亩）。（2）规划思路1）从全局利益出发，确定合理的功能定位；2）优化空间布局，综合调整土地利用规划；3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则；4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。（3）规划重点1）以新沂市城市总体规划（20042020）为基础，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质；2）结合土地利用现状，合理调整土地使用；3）明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性；4）完善公共服务配套与市政基础设施；5）合理组
14、织交通结构，充分利用对外交通优势；6）确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。1.6建设地点、主要建设内容和规模（1）建设位置新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧。（2）建设规模与目标规划总用地面积376188平方米（564亩），总建筑面积1581200平方米，其中高层住宅建筑（1833层）面积共计1128000平方米，地下人防建筑面积110000平方米，商业建筑及公建建筑面积153200平方米，架空层及车库建筑面积190000平方米。（3）主要建设条件1）规划条件建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工
15、作。2）土地条件土地用途为商住混合用地。3）拆迁情况该项目所在地为居民区，已基本达成拆迁协议，拆迁工作建设单位操作。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由建设单位按照新沂市人民政府指示，按照江苏省城市房屋拆迁管理条例、徐州市城市房屋拆迁管理办法、新沂市城市房屋拆迁管理办法要求，合理安排，妥善解决。4）基础设施情况项目所在地现已规划为商住混合区。该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。5）周边环境分析本项目位于新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧。南侧为教师新村；西侧为钟吾中学及商住建筑；北侧为供电局及居民区；东侧为沭河景观带及沭河。项目所在区域基础设施完善，交
