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1、百货商场场、购物物中心商商铺租金金指数计计算方法法及结果果蓬勃发展展的商业业物业市市场需要要一个反反映商铺铺租金价价格水平平、波动动幅度和和变动趋趋势的指指标工具具，为商商铺投资资者、经经营者及及各类投投资人提提供决策策及参考考的依据据。房地产指指数使投投资者、经经营者和和管理者者能够及及时了解解影响房房地产变变化的因因素及其其程度；透析房房地产现现状，预预测未来来发展形形势。尤尤其是地地方性的的房地产产指数其其优势在在于能够够深入到到具体区区域、业业态类型型中及时时准确的的获得新新数据从从而减小小了预测测误差，使使指数更更具有借借鉴意义义。房地地产指数数的细分分化是房房地产市市场发展展的需要
2、要。1、样本本的选择择与替换换样本的选选择及调调查方法法调查项目目规模的的界定：商铺项项目50000平平方米以以上。商商铺租金金指数采采取判断断抽样的的方法，即即根据专专家的判判断或调调查人员员的主观观决定抽抽取样本本的方法法。样本商铺铺的调整整：当基基期距计计算期的的时间较较远或样样本商铺铺不再具具有代表表性时对对样本进进行替换换调整。2、计算算标准指数的计计算频率率：由房房地产的的特点商商铺租金金指数每每季度计计算一次次。权数的确确定：计计算商铺铺租金指指数的权权数以商商铺的营营业面积积为权数数。3、计算算公式理论基础础运用加权权综合平平均法，选选择质量量指标指指数，其其公计算算结果说说明
3、复杂杂现象总总体质量量指标综综合变动动的方向向和程度度，也就就是价格格变动对对销售额额的影响响。1）拉氏氏指数：拉氏指指数将同同度量因因素固定定在基期期水平上上，又被被称为“基期加加权综合合指数”，拉氏氏公式实实质上是是一个变变化了的的算术平平均数的的算法。拉氏价格格指数公公式为：其中p11、q11报告期期的质量量和物量量值，表表示p00、q00基期质质量和物物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。2）帕氏氏指数：帕氏指指数将同同度量因因素固定定在报告告期水平平上，又又被称为为“报告期期加权综综合指
4、数数”，帕氏氏公式实实际上是是一个调调和平均均数的算算法。帕氏价格格指数的的公式为为：其中p11、q11报告期期的质量量和物量量值，表表示p00、q00基期质质量和物物量值。帕帕氏价格格指数以以计算期期商品销销售量作作为同度度量因素素，这说说明它是是在计算算期的销销售数量量和销售售结构的的基础上上来考察察各种商商品价格格的综合合变动程程度的。3）费雪雪指数：它是对对拉氏指指数和帕帕氏指数数直接进进行平均均的结果果，又被被称为“理想指指数”。费雪雪指数的的公式为为：利用交叉叉指数公公式得到到的计算算结果比比较适中中，能够够调和不不同权数数所引起起的偏差差。费雪雪指数公公式实质质上是一一个几何何平
5、均算算法，几几何平均均数的结结果大于于调和平平均数又又小于算算术平均均数，所所以还可可以消除除指数偏偏高或偏偏低的现现象。指数的选选择在指数的的选择方方面，指指数偏误误是影响响指数准准确度的的重要原原因，能能够消除除这种偏偏误的指指数公式式，无疑疑是科学学的，但但由于FFishh费雪公公式计算算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。其基本计算公式如下所示：即该种店店型报告告期相对对于基期期的价格格水平的的变化。商铺租金金平均价价格的计计算步骤骤1）各类类型（楼
6、楼层）商商铺的平平均价格格2）该商商圈租金金的比较较价格将该商圈圈的该期期商铺租租金平均均价格与与基期北北京商铺铺租金比比较价格格相比即即可得到到该商圈圈该期的的商铺租租金价格格指数。基期的选选择：北北京商铺铺租金指指数以220033年第四四季度的的北京商商铺租金金总水平平比较价价格为基基准，定定为1000。n计算期租租金成交交价格的的推算nn在实际的的租金价价格的计计算中，会会出现没没有成交交价格的的商铺租租金的情情况，我我们采用用一元线线形回归归的方法法对同一一层样本本进行回回归推算算，折算算出相应应的成交交价。具具体方法法如下：在同一一层中，根根据一些些样本的的实际成成交价分分别为YY1
7、、YY2Yn。对对应的报报价分别别是：XX1、XX2Xn。拟拟合直线线为，由由最小二二乘法可可以得出出：由此可以以根据计计算期的的报价得得到该期期的成交交价。P.S：本指数数体系处处于试行行阶段，如如有不妥妥之处请请读者指指出，使使之能不不断完善善。由于百货货商场、购购物中心心商铺的的占有率率最高。经经过一个个多月的的实地调调研，我我们基本本上掌握握了本市市的大型型百货商商场、购购物中心心的情况况，经过过认真选选择样本本，本期期内刊率率先推出出百货商商场、购购物中心心商铺租租金指数数。样本选择择n由于百货货商场、购购物中心心商铺面面向的客客群是全全市居们们，根据据其特殊殊性我们们选择王王府井、
8、朝朝外、亚亚运村、西西单、CCBD这这五个较较为成熟熟的商圈圈。在普普查的基基础上，在在各商圈圈中选择择不同档档次有代代表特征征的商场场，最终终挑选了了11个个商场作作为样本本。表11为我们们进行普普查的部部分商场场的名称称。表1：北北京各商商圈内商商场一览览表所属商圈圈朝外商圈圈CBD商商圈王府井商商圈西单商圈圈亚运村商商圈燕莎商圈圈阜成门-复兴兴门商圈圈百货商场场购物中心心北京蓝岛岛大厦丰联广场场商场太平洋百百货盈科科店国贸商城城贵友大厦厦东方新天天地东安市场场世都百货货王府井女女子百货货西单华威威商场西单赛特特商城中友百货货首都时代代广场安贞华联联商厦北辰购物物中心华堂商场场飘亮购物物中
9、心北京燕莎莎友谊商商城北京友谊谊商店华堂商场场燕莎奥特特莱斯北京百盛盛购物中中心北京新世世界中心心阜成门华华联商厦厦指数计算算结果以以及分析析20044年第二二季度北北京百货货商场、购购物中心心商铺租租金总体体及各商商圈情况况，如表表2所示示：表2：北北京百货货商场、购购物中心心商铺平平均租金金和指数数比较图图(单位位：元/平方米米天)商圈北京平均均王府井商商圈朝外商圈圈亚运村商商圈西单商圈圈中关村商商圈CBD商商圈商铺租金金平均价格格24.11130.11412.556一三.22536.111一八.00035.005指数值83.995104.6235.99639.779一三9.0852.22
10、1一三2.22商圈横向向对比分分析区域是经经营者和和投资者者首要考考虑的因因素。就就各区域域商铺指指数，本本期不同同区域作作横向对对比分析析。从分分析中使使投资者者了解不不同区域域商铺租租金水平平。总体情况况分析北京百货货商场、购购物中心心商铺的的平均租租金为：24.11元元/平方方米天从本期数数据可以以看出：20004年，北北京的商商业地产产市场较较为红火火。王府井、西西单商圈圈商业物物业现状状分析位于王府府井、西西单等传传统商业业区的商商铺平均均租金高高居各类类店铺之之榜首，指指数值也也高于其其它商圈圈近百点点，且继继续呈稳稳中有升升的走势势。随着着金宝街街大型综综合性项项目的兴兴建以及及
11、东单“银街”的改造造，大面面积商铺铺将被推推出。而而另有报报道说王王府井将将兴建规规模达数数十万平平米的地地下商城城，届时时可将丹丹耀大厦厦、新东东安市场场等商业业物业连连通起来来。加之之现有的的大型独独立商业业设施东东方广场场、老东东安市场场等其商商圈内的的商业氛氛围将更更加浓厚厚。CBD商商圈商业业物业现现状分析析以商务概概念的朝朝阳CBBD商圈圈强调办办公功能能和地区区主题的的特点，CCBD商商圈内呈呈现各行行业百花花齐放的的现象，理理想的商商业氛围围更加受受到投资资商和经经营商的的认可。其其商场租租金指数数值已经经紧随传传统的商商业中心心区。目目前该区区域内的的商业发发展情况况较好，大
12、大型商业业中心有有国贸商商城、嘉嘉里中心心商场等等都具有有很高的的知名度度。近三三年内CCBD区区域将有有超过550万平平方米的的新增商商业面积积，CBBD区域域未来商商业业态态将以建建筑综合合体中的的连锁小小经营店店和休闲闲新概念念型店、小小规模精精品型的的SHOOPPIING MALLL 为为主流。亚运村商商圈商业业物业现现状分析析以餐饮、娱娱乐、超超市等生生活配套套行业为为主形成成了亚运运村独特特的商圈圈氛围，并并且规模模正在日日益壮大大。本指指数显示示该商圈圈百货商商场、购购物中心心的租金金水平较较低，这这与商圈圈内住宅宅项目的的租售水水平并不不相益。究究其原因因：虽然然该商圈圈内商业
13、业氛围较较好，但但对于百百货商场场、购物物中心这这种面向向全市消消费者的的店型，在在该商圈圈内的承承受能力力还显薄薄弱，尽尽管商圈圈内有北北辰购物物中心、飘飘亮购物物中心、安安贞华联联等大型型商业设设施，但但其对全全市居民民的吸引引力还稍稍显薄弱弱。朝外商圈圈商业物物业现状状分析朝外商业业街作为为北京CCBD的的门户，连连通东二二环和东东三环路路，是北北京市总总体规划划中五个个市级商商业中心心之一。朝朝外大街街规划面面积是1100万万平方米米，现在在已经建建成了664万平平方米。其其中商业业占三分分之一，商商务占三三分之二二，商业业为商务务铺垫，目目的是为为了未来来向北京京CBDD平缓过过渡。朝朝外商圈圈的飞速速发展也也使其商商业物业业租金指指数已经经由原来来的300.222提高到到了355.966点。可可见新兴兴商圈冲冲劲十足足。本次区域域租金的的指数编编制是中中原地产产商业策策划部在在利用自自身专业业优势的的基础上上，收集集分析并并多次探探索之后后编制成成功的，它它为我们们较为准准确的量量化了解解北京市市商业地地产市场场发展状状况、分分析与比比较各区区域市场场水平以以及商业业发展程程度提供供了较为为专业化化的理论论数据支支持。
