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1、宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法二 00 四年十二月一日主要内容第一部分一、宗地地价评估基本的概念二、宗地地价评估程序三、宗地地价评估基本方法四、宗地地价评估的基本技术要点第二部分五、各种用途土地价格评估技术要点及特殊问题的处理方法六、其他权利土地价格评估技术要点及方法七、各种估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法八、多宗地价格评估技术要点及处理方法九、抵押评估注意事项十、法律诉讼的土地评估注意事项宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法 宗地地价评估的理论依据是土地估价理论与方法、主要技术依据是城镇土 地估价规程；其次是在宗地地价评估时涉及的相关法律法规等。如：土地管理法、城市房
2、地产管理法、土地登记规则、关于进一步规范土地 登记工作的通知（国土资发2003383 号）：“必须以土地证书作为土地权利 的唯一证明材料，凡是土地征用、土地开发整理项目、国企改革等涉及的土地权 属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予 承认”。关于印发试行土地分类的通知（国土资发2001255 号）：“评估 用途设定的法律依据”等相关法律法规。企业改制评估有国家土地管理局令第八号国有企业改革中划拨土地使用权管 理暂行规定、国土资发200144 号关于改革土地估价结果确认和土地资产 处置审批办法的通知、国务院国发200115 号关于加强国有资产管理的通 知、国土资源
3、部令第 9 号划拨用地目录等相关法规文件。土地抵押评估有抵押法、担保法、城市房地产抵押管理办法、土地使用 权抵押登记的有关规定、划拨土地使用权抵押登记管理办法等相关法规文 件。抵押房地产必须有完善的产权、用途应符合城市规划的要求、对于已列入旧 城改造拆迁范围内的房地产不能作为抵押资产、房地产抵押必须依法及时办理抵 押登记、只有依法办理抵押登记的房地产才受法律保护等规定。出让评估有城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理55 号令、协议出 让国有土地使用权规定国土资源部令第 21号、招标拍卖挂牌出让国有土地 使用权规定国土资源部令第 11号、闲置土地处置办法（国土资源部令第 5 号）等相关法规文件。
4、如评估年限的设定、用途设定，协议出让最低价不得低 于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应 当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低不得低于出让地块所 在级别基准地价的 70%,低于最低价时国有土地使用权不得出让等规定。合资以地入股评估还应符合我国对合资企业的有关规定等。除符合土地房产相 关的法律法规外还应符合其他部门的有关法律法规。由于每宗地的特点不同，评估目的的多样性，土地市场情况的不同等原因，使得每宗地的地价评估方法的选择和技术要点有所差异。为了能够客观、合理的评估 每一宗地的地价，想从以下两个方面：第一部分：基本知识（最基本的概念、宗地地价评估
5、程序、基本方法、评估的基 本技术要点）；第二部分：各种用途、权利状况、估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法。第一部分：基本知识一、宗地地价的基本概念（一）概念1、宗地地价与宗地地价评估宗地地价:是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。宗地地价评估：是根据评估目的、待估宗地的特点和当地土地市场的状况，选 择适宜的估价方法对待估宗地的权益进行分析，评估出待估宗地在某一期日的土 地使用权价格。2、土地价格与土地使用权价格土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格：是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的 现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土
6、地使用权价格、承租土地使用 权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。3、宗地地价的类型按评估目的不同分类：标定地价、出让底价、交易地价等;按土地权利性质分类：所有权价格、使用权价格（出让土地使用权、划拨土地 使用权价格及承租土地使用权价格）、租赁权价格、抵押权价格等；按宗地地价的构成（按土地的开发程度）分类：熟地价格、生地价格、毛地价 格等；按表示方法分类：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。（二）宗地地价的特点1、特殊性：是针对特定宗地而评估的价格，宗地所在区域的市场行情、道路状 况、基础设施状况、宗地大小、形状、容积率、权利性质、微观区位等都直接影 响宗地地价的高低。2、
7、目的多样性：可根据评估目的的不同和所在区域的价格水平和基础资料情况， 选择不同的评估方法，得到适合特定目的的宗地地价。3、公证性：宗地地价评估应评估出正常市场中一般经济技术及管理水平下的正 常价格，是一个能够反映市场水平的客观合理价格。给土地交易者提供交易决策 的依据。4、时效性：只反映某一时点的价格水平。上述特点决定在评估宗地地价时，必须要明确评估宗地地价的定义（或内涵），定义中应明确评估宗地的用途、权利状况、价格类型、土地使用年限、估价期日 （或基准日）、开发程度等直接影响宗地地价高低的因素。二、宗地地价评估程序（规程 7 步）（一）确定估价基本事项：确定估价对象、估价目的、估价期日、价格
8、类型、估 价日期等。（二）拟定估价作业计划：确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、 人员安排、时间与成果组成等。（三）收集资料、实地踏勘：收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所 处地区的区域因素和个别因素资料，地价地租及房地产市场交易资料。实地踏勘 待估宗地位置状况、地上建筑物状况、装修、使用情况、周围环境、周围土地利 用状况、基础设施配套等状况。（四）分析整理相关资料：对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势 和因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。（五）选定方法试算价格：对同一估价对象应选用两种以上方法进行估价，得出 试算价格。（六）确定宗地估价结果：估价人员应从估价
9、资料、估价方法、估价参数指标等 的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验 对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。方法有：简单算术平均法、加权算 术平均法、中位数法、综合分析法。（七）撰写估价报告书：估价报告书包括土地估价报告和土地估价技术报 告；格式为文字式和表格式。（详见规程）土地估价理论与方法中有 9 步，第一步接受估价任务、第九步完成报告书后 提交委托方，如为企业改制等目的撰写的评估报告书还应根据有关的政策规定将 评估结果到宗地所在地的当地土地管理部门备案或初审，待获得有批准权的土地 管理部门的备案表后，方可提供最终土地估价报告书。我认为实际有 10 步，
10、报 告及评估资料的归档。三、宗地地价评估的方法（略）（一）基本估价方法市场比较法（简称比较法）收益还原法剩余法（假设开发法）成本逼近法（二）应用估价方法路线价估价法标准宗地估价法基准地价系数修正法四、最基本的技术要点及特殊问题处理方法1、合理、合法的设定待估宗地的地价定义（包含估价基准日、评估设定用途、 开发程度、土地使用年限、价格类型等内容）。当土地证登记用途与实际用途不符时的评估处理取决于评估目的和评估期日待估土地的土地权属性质及当地国土资源管理部门 的意见、规划用途等多方面的因素。如：（1）企业改制评估，评估期日为划拨土地，且企业 为金融企业，登记用途为住宅，实际用途为金融，征求当地国土
11、资源管理部门意 见以实际用途设定，并按照国土资源部关于印发试行土地分类的通知（国土 资发2001255 号）规定规范用途；评估期日为出让土地，应按土地证登记用途 及（国土资发2001255 号）和国务院令 55 号规定规范用途。（2）抵押贷款评估，按土地证登记用途及（国土资 发2001255 号）和国务院令 55 号规定规范用途。（3）已批准补办出让用途设定。补办出让评估，按当地国土资源管理部门意见， 开发程度设定：取决于评估目的及实际开发程度，如站在政府角度，补办出让、企业改制，应考虑宗地红线外的开发程度；如站在企业角度、合资以地 入股、抵押评估等，可考虑设定为宗地红线内外的开发程度。 土地
12、使用年限设定：以合法为前提。取决于法定最高年限的限制、企业 经营期限、矿产资源企业取决于可开采年限等。2、客观合理的分析宗地地价影响因素，选择主要影响因素。3、评估方法的选择应根据待估宗地的特点、评估目的、宗地所在区域的土地市 场情况，结合各种评估方法的适用范围来确定。4、各种方法评估中各项费用的取值必须要说明其确定的依据、方法，依据涉及 到有关法律、法规的，一定要说明批准机关、批准文件、文号及内容。如选择的 两种方法中有相同的参数，一定要一致或对应等。各种方法重要的计算公式、过 程不能省略。5、至少选用两种或两种以上的方法评估某一宗地的价格，客观、合理综合确定 最终估价额。 特殊用途、位置宗
13、地无法选择两种评估方法时的处理方法。如位于偏僻地区的加油站、通信基站、微波站的评估；医院、学校、公交站等用 途的评估；在方法的选择和评估过程中需有一些特殊处理的方法。选择一种方法的结果，另一种方法只作验证或参考。如某一加油站，商业用地， 不在基准地价范围，也没有可比交易案例，只能选择收益还原法，且结果是负值； 另一种方法只能是成本逼近法或参照同类级别的基准地价修正得到，但必须考虑 方法选择的使用条件限制，作用途或其它修正进行技术处理。依据宗地所处区域基准地价的资料，评估得到的地价与市场拍卖价格或地价管 理部门认为的地价水平相差很大时，如何从估价师的角度确定最终的价格水平。6、遇到一些特殊情况，
14、需作特殊处理及说明，但一定要有依据或理由。 评估设定以合法为前提。如土地证登记面积与出让合同不一致，登记面积与附图面积不一致，登记面积中含市政待征地等情况的处理。评估时最终面积的确定在报告需要特殊说明的事项 中说明依据。 在现有的产权资料中依据最有效的产权资料。对产权不完善（未取得产权证，但有用地批准文件或出让合同，土地证未及时变 更名称）、土地利用条件（无规划条件）等估价对象基本状况不明确时的技术处 理：在现有的产权资料中依据最有效的，增加相应的证明文件说明产权关系；假设相 应的条件，并尽可能符合土地所在区域的有关规定。特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对宗地地价评估影响按规范操作时 的特殊处理，在报告需要特殊说明的事项中说明依据
