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1、八达岭温泉度假村提升全案策划（初稿）北京绿维创景规划设计院2008年1月目录第一部分 策划篇4规划导览4一、京郊的度假会都和温泉乐园4二、延庆旅游的转型与升级的支撑点与互动要素4三、八达岭温泉度假村的改造与提升思路概要5第一章 项目背景12一、八达岭温泉度假村现状12二、经营状况分析12三、主要问题与提升思路13四、市场分析与定位17第二章 项目定位21一、主题定位21二、形象定位21三、目标定位22四、功能定位23五、战略定位24第三章 度假村整体提升方案25二、一个核心卖点25三、两大重点产品26四、三大经营板块29五、四大提升要素30六、五S特色发展结构34七、六个功能分区35第四章 功
2、能分区与产品设置37一、高端会所区37二、会议接待区41三、餐饮住宿区42四、温泉水游乐区43五、康体运动区45六、后勤服务区46第五章 游憩方式创新47一、泡浴模式47二、亲水游乐52三、健康管理服务58四、特色休闲58五、旅游商品61六、24小时度假概念61第七章 投资与收益分析62一、投资估算62二、财务分析64专题附件72一、八达岭温泉度假村调查问卷分析72二、北京市会议市场专题调查82引言82一、会议产业综述83二、会议产业空间分布85三、北京会议市场90第二部分 规划篇117一、区位分析图117二、功能分区示意图（近期）118三、功能分区示意图（中远期）119四、总平面示意图120
3、五、道路交通与游线安排示意图121六、分期开发示意图122七、别墅区总平面图123八、别墅区效果图一124九、别墅区效果图二124十、景观节点示意图125第一部分 策划篇规划导览一、 京郊的度假会都和温泉乐园八达岭温泉度假村是非常典型的京郊度假结构，随着北京大城市圈的扩张，这样的一个夏季清凉避暑，冬季玩雪观冰的度假村，是未来北京旅游市场的稀缺资源！八达岭温泉度假村目前尚处于转型与升级阶段，要在明确主题定位与发展目标的前提下，实现核心竞争力的最快转换，因此我们认为，虽然度假村面临着比较大的经营压力，提升需要过程，但是一旦能够很好的对产品及功能进行升级，打造特色，形成拳头产品，未来的潜力仍然是巨大
4、的。在策划过程中，我们对八达岭温泉度假村的核心目标定位是：“打造京郊的五星级温泉会都度假村”。这个理念之下，包含了温泉乐园与度假会都两大组成部分，即未来五年度假村需要重点提升和打造的两大产品体系。二、 延庆旅游的转型与升级的支撑点与互动要素2008年是全国旅游系统的转型与升级年，延庆旅游同样面临着巨大的发展机遇。八达岭温泉度假村的发展，既要依靠自身吸引力的打造，又同时需要融入延庆县的大旅游体系中。因此，我们提出，八达岭温泉度假村应当和石京龙、龙庆峡进行充分的互动，打造延庆休闲游乐度假的“金三角结构”。同时，八达岭温泉度假村应坚持“特色创新，高端延伸”战略，通过大众化温泉休闲产品、特色亲水游乐产
5、品、风情SPA康疗产品及高端会议度假类产品促进延庆县整体休闲度假类产品的提升，打造“延庆第一，北京知名”的特色品牌。三、 八达岭温泉度假村的改造与提升思路概要(一) 主要问题与提升思路通过对八达岭温泉度假村的考察与市场调查，我们整理了前期度假村发展过程中的一些重点问题，这些问题既是现在度假村着力解决和提升的要点，也是未来需要通过规划分期逐步调整的关键。主要问题：1.主题定位缺乏清晰的主题形象；2.管理问题决策层不稳定；3.产品问题旅游产品总体品质不高，附加值较低；4.布局问题结构欠合理；5.产出问题整体容积率较低，部分设施的产出率不高；6.游线问题交通游线关系不畅；7.景观问题景观系统缺乏整体
6、打造；8.营销问题缺乏高质量的营销策略。提升思路：1.品牌提升主题整合；2.管理提升灵活高效；3.产品提升极致打造；4.功能提升合理配置；5.效益提升产出最大化；6.交通提升线路优化；7.景观提升整体改造；8.营销提升营销精益化。(二) 市场定位通过对市场分析，八达岭温泉度假村的市场定位应确定为：以大众休闲度假市场为基础，以会议市场为重要补充，拓展高端度假和运动休闲类等专项市场的发展结构。(三) 八达岭温泉度假村总体定位1. 主题定位温泉会都休闲乐园八达岭温泉度假村作为延庆旅游接待的支撑结构，无论在区位条件和自身资源方面都有着巨大的升值潜力，延庆特殊的旅游优势及气候特点，决定了八达岭温泉度假村
7、未来的竞争优势。我们认为，“温泉乐园与休闲会都”是八达岭温泉度假村面向大众休闲与高端商务接待市场的明确发展目标，以此形成的升级产品，将在延庆乃至北京市场形成产品竞争力与品牌影响力。2. 形象定位形象定位是八达岭温泉度假村在企业文化建设，品牌营销及产品升级过程中的重要指导要素，因此，必须结合企业未来发展的趋势及市场需求进行明确。(一)京郊第一景观温泉乐园温泉品牌效应和聚合能力是现代旅游产品中最强的，八达岭温泉采自地下2000米，最高出水温度54，为超一流医疗热矿水，是京城罕见的绿色能源，含人体所需的多种矿物质：铁、硫、硅及各种微量元素，具有很好的保健、美肤作用。在此基础上，通过全新包装改造的温泉
8、大厅，结合户外泡池产品，对整个度假村景观，特别是园林景观和建筑小品的文化包装，形成京郊最具特色，四季观景玩水的产品结构。(二)八达岭脚下的“乐活”空间“乐活”就是“健康快乐生活”，这个概念是由LOHAS延伸而来的，是英文Lifestyles of Health and Sustainability的缩写，最早由美国社会学者保罗瑞恩在80年代提出。随着全球经济的发展及人们生活节奏的不断加快，人们越来越感受到乐活生活方式的重要性，而八达岭温泉度假村应当将“乐活生活方式”的打造，变成企业文化的重要组成部分，使其成为度假村与游客沟通与联系的工具之一，成为共同价值观形成的核心。(三)乐活人生休闲金隅LO
9、HO温泉会都八达岭温泉度假村的最终发展目标是打造高端化品味化的休闲度假产品，形成以高端温泉、康乐、休闲产品为基础的“乐活圈子”，这个圈子的形成，将大大提升八达岭温泉度假村在北京高端度假市场的影响力。3. 目标定位(一)5星级温泉会都度假村与北京市的会议巨头九华山庄或是和京城第一家五星级度假村瑞海姆比较，八达岭温泉度假村具有更强的郊野优势，其冬夏两季的气候特点和可拓展性都是未来的竞争基础。因此我们认为，八达岭温泉度假村应当以温泉产品为核心，突出会议功能和高端接待，力争打造成为京郊最具影响力和规模档次的五星级温泉会都度假村。(二)联动龙庆峡与石京龙打造京郊休闲金三角随着延庆县旅游产业的转型与升级，
10、八达岭温泉度假村将有条件作为延庆的接待核心，与特色旅游产品龙庆峡和石京龙形成互动互补的发展关系，这样的优势将带动延庆旅游的发展，也将为其品牌竞争力提供有力支持。(三)京郊高尚运动休闲特色品牌八达岭度假村应在温泉SPA、生态休闲和亲水游乐这三类产品体系中开发自己的特色卖点，形成为高端度假群体提供一流产品的服务基础。SPA类产品应在风情和档次上重点提升，休闲类以园内各个空间下的Mini高尔夫产品为特色，亲水游乐则主攻夏季市场，同时联动温泉产品进行四季性的开发。(四)延庆第一高端会议度假休闲产品定位延庆第一，目标北京市场是八达岭温泉度假村会议产品发展的必然需求。因此，必须有计划的对会议产品的内涵与专
11、业化程度进行提升，对规模和配套设置进行更加合理的配置。(五)温泉休闲+会议度假=25万人次/年 温泉产品在北京市场的大众化程度越来越高，我们的目标是通过产品文化内涵的提升，扩大乐活生活方式下的休闲圈子，并在此基础上形成更强的会议吸引力。我们相信，随着八达岭温泉度假村的升级，温泉游客达到20万人次/年，会议客源超过5万人次/年的目标并不遥远。4. 功能定位(一)温泉水休闲做大温泉板块，以温泉休闲和亲水游乐为特色，增加高端特色水疗项目，打造京郊最具特色温泉项目；(二)会议度假做大会议规模，成为延庆县的龙头会议品牌，北京市的京郊知名会都；(三)康体运动以Mini高尔夫为特色，形成系列高端康体休闲运动
12、类产品体系，成为度假村核心吸引力结构的重要组成部分；(四)高端接待北京市最具特色的高端商务休闲会所，提供个性化、品味化的接待服务。5. 战略定位以“温泉乐园休闲会都”为定位，以乐活生活方式为主线，明确大众化休闲度假、专业会议度假、游乐化升级和高端延伸的度假村发展方向，确立延庆县龙头产品的地位，成为北京最具品牌影响力和特色产品竞争力的度假村产品。(四) 总体发展构架描述经过一段时间对项目的分析与探讨，我们将八达岭温泉度假村的核心提升理念概括为一个：“1-2-3-4-5-6”结构，即：“一个核心卖点，两大重点产品，三个经营板块，四大提升要素，五S特色发展结构和六个功能分区”。1. 一个核心卖点一个
13、核心卖点是：“温泉系列产品”，即以温泉为资源基础的泡浴、养疗、SPA、游乐及其它体验模式。从未来休闲市场的发展趋势来看，温泉是整合能力最强的旅游产品，是度假村提升内部产品的催化剂。1) 温泉大厅中华五千年文化之泉2) 户外露天汤池经典园林温泉3) 亲水游乐温泉戏水乐园4) 康疗SPA京郊第一特色水疗2. 两大重点产品两大重点产品是与温泉形成互动，并形成八达岭温泉度假村核心吸引力结构的重要组成部分，它们分别是：“会议度假和休闲游乐”。1) 会议度假提升2) 休闲游乐提升3. 三大经营板块三大经营板块分别是：“大众温泉休闲游乐板块、会议度假板块和高端接待板块”。三大经营板块是度假村内部相互联动促进
14、的分区结构，其划分明确了度假村在整体项目布局、产品设置、游线串连及游憩方式的设计方向，对度假村的远景规划起到了重要的指导意义。在这三个经营板块中，温泉部分是最早明确并能够投入有效运营的，温泉大厅是其板块核心。另外两个板块需要在今后三年的升级改造过程中，通过国际会议中心的新建，通过内部功能的完善、转换与整合，形成度假村未来发展的完整结构。4. 四大提升要素四大提升要素分别是：“经营管理、景观环境、功能与产品设置和营销”，在此四大提升要素之下，我们将重点探讨度假村软环境下的提升策略与方法。1) 经营管理内涵提升2) 景观环境表象提升3) 功能与产品设置构架提升4) 营销包装提升5. 五S特色发展结构八达岭温泉度假村的特色可以归结成为一个“5S结构”，也可以定位成为北京市的第一家“5S度假村”。5S特色结构包括：Spring（温泉文化）、SPA（高端水疗）、Style（健康管理与服务模式）、Sports（以迷你高尔夫为代表的运动休闲产品）和Splash（亲水游乐），5S产品是依托特色与品质、环境与服务的结构，这个结构将形成度假村远期的核心竞争力。1) Spring（温泉）定位京城知名温泉产品温泉文化与温泉体验方式结合所形成的独特新引力：
