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1、滨州浩泰城项目营销推广执行方案前言浩泰城项目由于本身体量很小，推出市场后销售应该不是问题。 但考虑到项目所属类型包涵了商业、住宅及SOHO三种，在营销推广 过程中如何进行三方兼顾，又要重点突出是本项目营销推广之关键所 在。因此，在进行浩泰城产品的营销推广过程中，在保证产品快速销 售的前提下，将产品打造成为滨州的示范工程，建立项目的高质素、 高性价比的市场形象，并达到产品利润的最大化，为项目的持续销售 及浩泰公司的可持续发展奠定坚实的市场基础。本方案主要内容包括：（1）滨州房地产市场现状（2）项目SWOT分析及优化策略（3）项目定位（4）项目营销推广第一部分：滨州房地产市场现状一、市场竞争白热化
2、：1、城市框架扩张，房地产开发进入快速发展期近年来，滨州城市进入高速发展期，城市框架不断扩张，对房地产开发的需求不断增大，有力地促进了房地产市场的快速发展。2、住宅市场供需两旺，价格稳中有升目前，在滨州房地产市场上住宅的均价基本维持在14001900 元左右，部分楼盘由于小区规划、建筑外立面、户型设计、周边配 套较好，加上宣传到位，价格已有较大提升，已突破2000元每平方米，达到了 22002300元每平方米左右（如湖左岸）。3、商业市场供大于求，有虚火过热现象纵观滨州目前之商业市场，基本上已经供大于求。由于商业地产高利 润的特性，促使了开发商们的盲目开发，致使了商业地产遍地开花， 只要有项目
3、，就会有商铺成了开发商的座右铭。目前来看，老城区的 商业由于本身体量较小，基本能维持开发与销售的平衡，但对于新区 来说，要维持平衡显然有点困难；第一，城市基础配套不足；第二， 区域人气不足；第三，生活氛围尚未形成。滨纷购物广场虽然销售非常火爆，但目前困扰他的难题依然是招商 难，产品虽然买出去了，但没人来经营，项目依然难逃烂尾的命运。 商铺不能实现预期的收益，开发商只有从原有资金中抽出一部分回报 给业主，长此以往，不是开发商破产，就是开发商走人。滨州现代城的罗马假日购物公园总建筑面积达12万平方米之巨，加 上站前购物广场的总建筑面积10万平方米，以及其它小商业项目， 新区的商业面积将近30万平方
4、米。但新区总规划居住人口才15万， 以此计算，就算新区能实现预期的15万居住人口，每个人也能分得2 平方米，对于如此之大的商业项目，如何全部消化是他们的必须解决 的难题。何况，目前新区的城市基础设施建设还不完善，居住氛围还 未形成，根据目前新区的建设现状推算，新区要想形成一定的居住氛 围还得3年以后。二、产品类型丰富：滨州近年来城市发展速度加快，房地产开发也进入快速发展 期，大大小小的开发商如雨后春笋般冒了出来，他们积极地引进沿 海地区的成功模式，形成目前房地产市场上呈现出百花齐放的局 面。购物公园、专业市场、中档住宅楼盘、安居房、集资房等遍地 开花，而且在不同类型的物业均出现了销售业绩、宣传
5、推广、业界 口碑等可圈可点的典范。三、消费需求由安居时代进入康居时代近年来，滨州经济快速发展，人们生活水平不断提高，对居住的需求 已经由安居时代走向康时代。人们对房子的需求不再只满足于简单的 居住功能，而是在房子的附加值上有了更多的要求，对精神生活有了 更多的要求。综上分析，可以得出本项目在营销推广过程中必须关注以下几点：1、突出项目的地段价值：地段历来是房地产项目的关键因素，无论是从居住还是投资方面考虑，地段是消费者最关心的问题之一。本项目地处城市主干道黄河五 路与渤海十路交汇处，地段价值优越，是投资居住的首选之地。而且 随着城市框架的扩张，地段升值潜力巨大。2、寻找市场机会，满足市场空白：
6、滨州房地产市场目前正处于快速发展期，市场格局多样，我们必须在 此局面中，力求突破，而不是随波逐流。3、创新产品，创新推广：创新才能带来机遇，必须力求整合项目各种优势资源，从产品自身定 位、营销推广等各方面着手，用创新、求异的方式将项目进行大胆、 新颖的包装塑造。第二部分：项目SWOT分析及优化策略一、项目优势（S）1、地理位置优越：A、地处城市主干道黄河五路与渤海十路交汇处，是城市CBD的核心 区域，距离市繁华区域渤海七路只一步之遥，真正的离尘不离城，是 投资居住的首选之地。B、城市框架扩张，城市中心西移，地段升值指日可待。2、理念优势：开发理念全面领先开发商有开阔的视野、做大做强的雄心、尊重
7、专业的理性，可以集合 最优秀的策划公司、规划公司、建筑公司组成最强团队，创造令对手 无法超越的领先产品。“理念领先一小步，效果领先一大步”，先进观念将使项目全面领先 市场，形成口碑效应。3、交通优势：交通四通八达A、黄河五路西接滨淄高速，东联205国道，沟通外界真方便。B、市内公交2路、28路、101路、102路直达本项目，可直达市内各 个角落。C、内外交通网络完善，全方位立体化的交通网络让项目更显尊贵。4、政策优势：政府大力支持项目位于滨州城市主干道黄河五路与渤海十路交汇处，是滨州对外的 城市名片，是城市形象的体现，得到政府高度关注和大力支持。5、配套优势：周边生活配套完善，未来城市配套向好
8、A、周边学校、超市、医院、休闲娱乐场所一应俱全，为你生活、工 作提供强有力的保障。B、城市高速发展，政府对城市基础设施建设投入巨大，新老城区连 接加速，未来城市配套向好。二、项目劣势（W）1、项目体量较小，难以形成区域热点项目住宅总共才80套，SOHO、商铺也不多，在市场上难以形成区域 效应。2、户型设计与市场需求脱节，大户型偏多，给销售带来阻力。劣势优化策略：在规划上适当调整，在宣传上重点剖析大户型的功能， 深度挖掘大户型的优点。3、SOHO概念尚未深入人心，市场认同度不高，居住价值和投资价值 没有得到深入理解。劣势优化策略：在滨州日报刊登软文，理性分析SOHO的居住价值和 投资价值。4、营
9、销推广手法单一，广告诉求点不明确。劣势优化策略：重新设计新款海报、路牌广告，突出项目重点，再次 拉动市场。三、项目机会（O）1、滨州地产处于快速发展期，产品开发水平普遍不高。机会利用：在产品开发上下功夫，力求本项目的产品领先于市场，塑 造领头羊效应。利用新材料、新理念进行产品创新。2、消费者投资心理正处于感性向理性转变的过程。处于房地产发展初级阶段的消费者都是感性消费较多，但目前滨州的 房地产市场已进入快速发展期，消费者心理也正由感性向理性转变， 特别是受滨纷购物广场的冲击，消费者心理更趋成熟。机会利用：在消费者心理尚未完全向理性转变时，在宣传推广上适当 引导，制造对本项目有利的销售时机。3、
10、新老城区连接加快，区位价值将日益显现。随着城市建设力度加大、区域环境日渐成熟，其地段价值、投资 价值逐渐凸现，项目升值指日可待。4、SOHO概念首次进入滨州，产品类型空白点较多。SOH。概念首次进入滨州，填补了市场空白，如果宣传推广到位，SOHO将成为本项目的亮点所在。5、市场处于低水平竞争状态，新型营销推广手段容易发挥奇效。本地开发商实力普遍较小、观念相对陈旧，开发规模小、档次低， 营销推广手段单一，竞争水平较低。这一局面将有利于创新营销手法 发挥奇效，形成压倒性竞争优势。四、项目威胁（T）1、项目开发时间跨度太长，市场同类产品的出现将摊薄项目的市场 份额并形成竞争压力。滨州房地产正处于快速
11、发展期，房地产项目你追我赶、遍地开花，市 场同类型产品的出现将于本项目形成较大竞争压力。威胁规避：抢占市场先机，缩短项目建筑工期。2、产品规划与市场需求脱节，大户型销售成难点。从目前销售情况反映，消费者对90100平方米的户型需求较大，对 130平方米以上户型需求较少，而本项目则是大户型较多，所以在销 售上会造成一定的压力。3、消费群消费心理逐渐成熟，给项目销售造成阻力。第三部分：项目定位一、市场定位从项目开发思路来看，本项目产品是集居住、办公、商业于一 体的综合产品，以实现最大利润的目的来讲，高档的产品才能 保证高的销售价格，因此在档次上要追求中高档，因此本案产 品综合定位为：居住、办公、商
12、业一体化中高档小型综合体;1、商业部分定位在商业部分的资金回笼中，商业以后的经营好坏直接决定着回 笼时间的快慢，即要看是否给予商业建筑一个好的对投资者而言有成 功机会的经营定位。本案商铺面积小，并且为临街独立商铺，但仍然 有这个必要，赋予全新概念，将商业部分策划为滨州消费热点，市民 自发消费点，增加消费者信心，加快资金回笼。概念设置：时尚主题街经营以时尚为主题的货物，包括手机、服装、化妆品、服饰、娱乐、 休闲等等都为时尚主题范畴；名称：浩泰城时尚前线主题概念：领跑滨州时尚新生活2、soho公寓部分定位：本案在滨州城第一个将先进的soho概念引入滨州，并会严格按照 soho标准打造中高档社区，因
13、此这部分定位为：概念设置：滨州首席soho社区与之相呼应，将主题定位为：办公居住，东成西就释义： “办公居住”直接突出soho办公、居住的两大功能特征；东成西就形象将居住和办公两个功能结合在一起，突出soho居住办公可以两相宜的特点；同时又突出了项目的地 段优势，东与老城区相接，离尘不离城；西与新城区相接， 未来滨州CBD的核心区域。形象、简单、明了，有利于项目的广泛传播；3、住宅部分主题设置：浩泰城概念设置：浩泰城一一引领滨州生活新潮流释义：本项目是滨州的城市名片，在一定程度上代表了滨州的城市形 象，受到市政府领导的高度重视。所以在一定程度上也代表了滨州先 进的生活理念，是现代新生活的领跑者
14、。二、价格定位：本项目作为滨州的城市名片，在滨州具有独特性、代表滨州最先进产 品的情况下，其价格相对可以拔高；敝司定位为：住宅部分定位为1750元/血；商铺已全被温州人买断，价格不可更改，为7500元/血；SOHO均价定位为1900元/血，根据市场反响再作调整；三、形象定位滨州的城市名片，全面领先市场的产品素质释义：地段价值一一城市主干道黄河五路与渤海十路交汇处，新老城区的黄 金结合点，滨州CBD的核心区域。城市名片一一黄河五路是滨州的景观大道，政府对两边建筑物更是严 格要求，项目要高要求、高起点打造城市名片。产品素质思路决定出路，高度决定影响力；高质量的产品才有高 利润回报，全面领先的产品策
15、略。强强联合一一浩泰公司联合中国房地产策划网共同打造滨州地产风 向标，利用先进、创新的理念把滨州的房地产开发推向新的高潮。第四部分营销推广计划一、销售目标住宅部分：整体均价达到1750元/平方米，达到销售率的80%，实现回笼资金约 达到1300万元；商铺部分：由于一层商铺已全被温州人买断，营销推广上暂不考虑，原则上商铺 销售应实行先招商，后销售，但考虑本项目商铺主要以自营为主，所 以在本次营销推广上只作辅助宣传，不是推广重点。SOHO部分：整体销售均价达到1900元每平方米，销售率达到80%，实现资金回笼 约900万元。二、销售力的提纯销售力=产品力+形象力+品牌力全面提升本项目的销售力，是本项目快速销售的必要保证。本项 目力求从产品力、形象力及企业的品牌力三方面入手，深入挖掘项目 的核心竞争力，全面提升项目的销售力，为项目今后的销售打下坚实 的市场基础。产品力一一创造全新的产品类型：作为销售第一性的产品力，在整个推广过程中，通过产品卖点的 重点传播、组合推广，将项目的核心竞争力充分传播出去，建立市场 对项目产品的充分信任度，为项目今后的销售打下坚实的市场基础。形象力一一滨州的
