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1、项目二期（C14/C15/C16）价格建议方案一、项目一期（非大平层单位）实现价格情况楼栋C1C3C5C7C9C10面价均价7279 7214 7221 7035 7574 7712 实现均价70146906.416947.766777.8673467442整体实现均价7303元/平方米二、 桂林2014年1月、2月市场成交情况三、市场竞品同期价格变化情况类别序号项目首期开盘最近一次推售价格变化幅度去化情况优惠信息备注同价区竞争项目1彰泰春天82009000 9.76%3.16开盘推出约110套，开盘当天认购81套，去化率约73.6%开盘当天两房、三房5万抵7万，四房10万抵13万，一次性付款
2、97折，分期、按揭99折彰泰春天3月份开盘时借助万达广场奠基这一利好，价格上涨幅度较大，同时首期推出的产品靠近路边，近期推售的房源为中央景观带房源2联发旭景690072004.3%还余20多套，5月份预计推售72、75号楼目前，3+1房2万抵4.2万近期推出房源未取得预售证，不做集中性开盘，已经只剩下最后7栋景观型房源3中海元居670069003.0%3.22开盘，推出66套房源，去化36套，去化率约54.5%所有客户均可享额外98折优惠，购卡客户享总价减20000元优惠4安厦漓江大美630065003.2%春节期间推出2#、7#楼约100套，去化率约 %开盘可享受95折优惠，目前最高可享97
3、折后99折优惠，另老带新最高优惠5000元漓江大美自春节推出新房源后去化速度一直比较慢同板块竞争项目1联发乾景610063003.3%3.23开盘，当天推出119套房源，认购75套，去化率约63%2万抵5万，一次性97折，按揭99折， 老带新老客户奖励 3000/2000元/套现金（三房/两房）， 新客户减3000/2000房款（三房/两房）开盘多重优惠，5800元/平米起2恒大桂林广场715072000.7%2013年11月2日开盘，推出171套，认购98套，去化率约57.6%开盘享85折优惠，赠送约2500元/平米精装修住宅基本无涨价，后期因为产权年限的问题导致部分客户退房总结：通过上述分
4、析可看出，从2013年10月左右到今年3月份以来，项目的几大竞争项目的价格涨幅大部分在5%以内，基本保持平稳，开盘当天均有不同类型的优惠，消化速率比较正常，基本上开盘当天去化60-70%左右。三、项目二期产品分析分析项目C14C15C16楼层规划11层11层11层朝向东南向东南向东南向景观 北面为12米的景观河道 楼间距与南面楼栋距离为22米左右户型优势115、126平米三房，户型方正舒适可能影响西边临春江路，相对其他两栋楼后期可能会有点吵南面与C10#的间距较小，视野有一定影响C11#西面角对着C16#楼，在风水上有一定影响现状北面目前有拆迁的难点问题总结：相对于一期产品来说，C14/15/
5、16号的整体优势并无算特别明显，在小区的位置相对于小区主入口比较近，南面视野一般，但北面的河道为景观增色不少，同时纯三房的户型格局，居住上更舒适，但是总价会偏高。四、 项目C9/C10号楼的到访成交分析时间段楼栋状态期间到访客户量户型去化楼栋去化销售总数2房3房C9#C10#2013年10月1月19日封盘50996213152014年1月20日2月28日销售340101151621总结：1、10#比9#容易走货；价格分流影响明显。 2、2房因总价低较容易实现走货。五、 二期认筹客户价格意向摸底序价格意向区间客户客户（联杰）小计占比17300元/以下26组4组30组25.2%27300-7500
6、元/50组8组58组48.7%37500-7800元/7组5组12组10.1%47800元/以上17组2组19组16.1%小计100组19组119组100% 总结：根据上述的数据分析可以看出，大部分客户的价格意向区间在7300-7500元之间，7500元成为价格的一个瓶颈。五、项目二期认筹客户意向楼栋覆盖情况14#15#16#一单元二单元小计一单元二单元小计一单元二单元小计楼层12121212121211F3147731141810F112134211379F1121452219148F-1123477F112118104427176F11243225122438175F11133226132
7、2484F-112113F33622262132F商铺4411-1F331126102111115合计3072107总计209总结：根据上述的数据分析可以看出，大部分客户的意向楼栋为C16#，意向楼层集中在5-7楼及顶底户型。六、 二期销售目标 开盘当天去化100套，去化率约为76.9%。七、 定价因素参考市场因素：2014年以来桂林房地产市场一直处于平稳过渡的状态，未有较大幅度的波动，而且政府对房地产市场进行长期调控。外部因素：考虑到项目一期开盘至今，项目周边区域规划建设（及拆迁实施）未出现突破性变化，没有跳跃性价值点来支撑项目价格的再度突破企高，且项目近期推售的C9、C10#实现均价已达7
8、394元/平米，比同板块竞争项目依然高出1000元/平米以上，已处市场瓶颈。内部因素：1）项目自身开发进度未达到二期开盘配套预期，尤其是滨江公园、学校等公建配套等，与一期开盘时无明显的进展，一定程度上影响客户对项目的信心。2）C9、C10去化速率：单位均价达到 后的消化速率，以及客户来访转化率，可以看到价格太高对消化速率的影响。3）产品：C14、C15、C16与一期产品对比，没有明显优势，加上目前毗邻的地块北部为未拆迁村落，引水渠的建设实施尚未确切落地，客户存在较大的疑虑，不利于拔高价格。客户因素：目前卡量119组（截止2014年4月8日）且大部分客户的落点过于集中，对于开盘选择有一定影响。八、 二期各楼栋均价建议 基于上述分析，建议本期推售的C14、C15、C16定价策略，稳价保量，整体均价为7450元/平米。 九、二期各楼栋均价建议C14与C9楼位相似，靠近路边，建议均价为7350元/平米；C15处于这三栋楼中间，产品均好性较强，建议均价为7450元/平米；C16目前客户的选择性较强，整体优势也较明显，建议均价为7550元/平米。 / 文档可自由编辑打印
