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1、目 录第一章 房地产开发步伐简介1第二章 房地产开发公司的设立6第一步 房地产开发公司设立的执法步伐6第一项 房地产开发公司设立的相关税费6第三章 土地使用权取得流程6第二步 取得开发土地使用权的执法步伐6第二项 取得开发土地使用权的相关税费9第三步 拆迁安顿阶段的执法步伐9第三项 拆迁安顿阶段的相关税费10第四章 房地产开发阶段10第四步 立项和可行性研究的执法步伐10第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费11第五步 筹划设计和市政配套执法步伐11第五项 筹划设计和市政配套的相关税费12第五章 项目建立阶段12第六步 项目开工、建立、竣工阶段流程12第六项 项目开工、建立、竣工阶段的相关税费
2、14第六章 销售经营阶段15第七步 销售经营阶段的执法步伐16第七项 销售经营阶段的相关税费16第七章 物业治理17第八步 物业治理阶段的执法步伐17第八项 物业治理阶段的相关税费17附录： 房地产开发专业术语18第一节 面积类18第二节 代价类20第三节 实务类22第四节 治理政策类3038第一章 房地产开发步伐简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、筹划、土地出让或转让、拆迁、建立、到销售等一系列经营行为。我国都会房地产治理法第2条对房地产开发下的界说是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行底子建立，衡宇建立的行为”。房地产开发流程主要包罗以下几个步
3、伐。1、前期的准备前期准备事情主要包罗由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行筹划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要事情是取得项目开工建立的一系列许可证和取得项目建立用地的国有土地使用权。“五证”中的建立工程筹划许可证、建立工程开工许可证都是在这个阶段取得的。国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间差别，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方法：划拨和出让。划拨是指国度将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国度交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国度构造、学校等单位使用。出让是指与国度签订土地出
4、让条约，交纳土地出让金得到国有土地使用权的方法。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方法。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途差别，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，教诲、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年，产业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年综合大概其他用地50年等。2、修建施工阶段修建施工阶段是开发商委托修建公司进行项目建立的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回本钱，回笼资金，实现赢利，开发商通常在修建阶段接纳项目预售的方法对物业进行销售。3、销售阶段 销售阶段是
5、开发商出售商品房，接纳资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建立工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收及格文件后进行销售。1 预售由于预售可以提前接纳资金，目前开发商大多接纳此种销售方法。预售条件，都会商品房预售治理措施第五条划定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建立工程筹划和施工许可证；（3）按提供预售的商品房盘算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。都会商品房预售治理措施第六条划定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当
6、向都会、县房地产治理部分治理预售登记，取得商品房预售许可证。2）现售商品房现售，应当切合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书大概使用土地的批准文件；（3）持有建立工程筹划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安顿已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套底子设施具备交付使用条件，其他配套底子设施和大众设施具备交付使用条件大概已确定施工进度和交付日期；（7）物业治理方案已经落实。对可研批复，两委会签，即下达筹划设计任务，融资运作据此治理征地及前期筹划准备事情，开筹划设计任务通知筹划局发征地意见函
7、到土地治理部分及土地使用部分征求意见市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找互助同伴，签定互助意向，协议及条约书进行项目的开端可行性研究评估向筹划治理部分申领筹划要点，以获取筹划要点通知书，体例项目发起书向计委申报立项陈诉计委函至筹划局筹划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签计委、建委、首规委及各专业局审查可研陈诉进行项目投资的详细可研丈量，体例可研陈诉 旧城改革到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、筹划局、乡政府、村公所结果报市房地局 政府下文批地据此到地政部分治理用地批准书，评估项目建立用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，结果给设计人筹划局治理
8、建立用地筹划许可证 申请确定筹划，设计条件单 冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证 按筹划设计条件征询意见表到区配套部分征求意见 地政部分审查安顿方案、安顿房筹划局审查后筹划条件通知单 发拆迁许可证 动迁会及拆迁安顿委托进行筹划方案设计单 到筹划局领设计方案送审书园地三通一平，领取房地产开发手册筹划局审方案提出意见1、 到园林局申请伐树许可证2、了解线路情况与供电局运行班协商改革、移线方案3、煤气、门路、上下水改革路4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。出市政集会纪要修改后送规委审图规委召开市政协调会进行个别设计（大大众修建规委审查） 领修建工程筹
9、划许可证开节能证明出施工图 到税务局取税单运用“营销筹谋展示设计系统”制作资料到计委申请，列入筹划（建委会签） 报价小组审查，领取预/销售许可证 持年度筹划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表建委、物价局下文批价进行销售到市政部分盖印证明市政条件落实四源费缴纳 到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场运用“投资项目概预算系统”体例标底开标会定条约、写评标陈诉，发中标通知书招标办盖印同意施工单位同意施工质量总站受理质量监视市开发办秘书处登记来源及一切手续市审查局审核资金来源、任务市统计局落实任务 建委工程处同意开
10、工，治理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、门路、煤气、电，委托设计、施工1、小区内线路委托设计；2、委托施工3、配电施工建工程验收4、设备安装及验收5、送电1、通知区园林局绿化办2、交绿化费3、绿化施工1、按门路方案进行施工2、市政办事处养路队验收1、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收2、到市政监建所下水报装3、筹划设计4、竣工验收1、到热力公司报装2、委托线路设计3、施工及验收（自建锅炉房）1、环保局同意锅炉房位置2、委托设计3、到劳动局报建4、环保局审查消音除尘设备5、竣工验收1、到煤气公司报装2、到筹划科定线路方案3、设计4、检察现场筹划5、施工6、业务科
11、查验同意接气7、凭通气单到管网所办牢固资产转移手续及通气手续8、凭接气单到液化气公司办各户通气手续9、通气全部竣工 四方验收、查验单签字盖印凭验收通知书入库衡宇确定衡宇治理形式；衡宇验收 治理入住手续、治理产权证运用“房地产物业治理系统”进入物业治理阶段；运用“衡宇租赁治理系统”进行项目二次开发第二章 房地产开发公司的设立第一步 房地产开发公司设立的执法步伐 一、内资房地产综合开发公司的设立：1、公司设立准备； 2、申请资质品级审批； 3、申请治理企业名称预先批准； 4、治理工商注册登记； 5、治理税务登记。 二、外资房地产开发公司的设立：1、申请批准项目发起书； 2、治理企业名称登记； 3、
12、送审合资或互助条约、章程； 4、申领外商投资企业批准证书； 5、治理企业登记。 第二步 房地产开发公司设立的相关税费1、企业法人开业登记费； 2、企业法人变动登记费； 3、企业法人年度查验费； 4、补、换、领证照费。 第三章 土地使用权取得流程土地所有权是指国度或团体经济组织对国度土地和团体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方法见表一。表一、土地使用权取得方法土地得到方法内 容土地使用权出让指国度以协议、招标、拍卖、挂牌的方法将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让指土地使用者通过出售、互换、赠与和
13、继续的方法将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地治理部分同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。土地相关术语：一、 生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。二、 熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。三、 宗地：是地籍的最小单位，是指以权属界线组成的关闭地块。四、 宗舆图：是土地使用条约书附图及房地产登记卡附图。它反应一宗地的根本情况。包罗：宗地权属界线、界址点位置、宗地内修建位置与性质、与相邻宗地的干系等。五、 团体土地：是指农村团体所有的土地。六、 征用土地：指国度为了大众利益的需要，可依照执法划定对团体所有的土地实行征用。 土地的使用年限：凡与省市筹划领土签订土地使用权出让条约书的用地，其土地使用年限按国度划定执行。即：居住用地七十年；产业用地五十年；教诲、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综适用地大概其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。第二步 取得开发土地使用权的执法步伐 一、国有土地使用权的出让：1、治理建立用地筹划许可证； 2、治理建立用地委托钉桩； 3、治理国有土地使用权
