怀化某广场项目可行性研究报告

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1、怀化*项目可行性研究报告怀化某广场项目可r行性研究报告告二0年五月目录第一章总论错误!未定义书签第一节项目名称及承办单位 错误！未定义书签第二节项目建设单位 错误！未定义书签第三节可研报告编制依据 错误！未定义书签第四节可研报告编制范围 错误！未定义书签第五节可研报告结论 错误！未定义书签第二章项目提出背景与建设必要性 错误！未定义书签第一节某城区概况错误！未定义书签第二节项目提出背景错误！未定义书签第三节项目建设必要性 错误！未定义书签第三章建设地点与建设条件错误！未定义书签第一节建设地点错误！未定义书签第二节建设条件错误！未定义书签第四章热负荷分析 错误!未定义书签第一节供热现状错误！未定

2、义书签第二节热负荷分析错误！未定义书签第三节设计热负荷错误！未定义书签第五章供热热源错误!未定义书签第六章工程改造技术方案错误!未定义书签第一节供热介质与设计参数的确定 错误！未定义书签第二节供热机组改造方案 错误！未定义书签第三节热力管网改造方案 错误！未定义书签第四节土建工程错误！未定义书签第五节电气工程错误！未定义书签第六节热网微机监控系统 错误！未定义书签第七节供热系统与设备选型 错误！未定义书签第七章环境保护错误!未定义书签第一节分析依据及标准 错误！未定义书签第二节环境保护错误！未定义书签第八章节约和合理利用能源 错误！未定义书签第一节用能标准与节能规范 错误！未定义书签第二节节能

3、设计原则 错误！未定义书签第三节低温循环水供热节能量计算 错误！未定义书签第四节节能措施综述错误！未定义书签第五节节能管理分析错误！未定义书签第六节节能综合评价错误！未定义书签第九章 消防、劳动安全与工业卫生 错误！未定义书签第十章 项目组织管理和劳动定员 错误！未定义书签第一章项目实施计划错误!未定义书签第十二章投资估算与财务评价错误！未定义书签第一节投资估算错误！未定义书签第二节财务评价错误！未定义书签第十三章工程招标錯误!未定义书签第一节招投标基本原则 错误！未定义书签第二节招 标错误！未定义书签第十四章结论与建议 錯误!未定义书签#、总论1.1项目名称怀化市“飞达.新世纪广场”项目1.

4、2拟建地怀化市迎丰西路与鹤州路交汇处，东临怀化荣宾馆。1.3建设单位：怀化市飞达房地产开发有限责任公司1.4建设单位简介：怀化市飞达房地产开发公司成立于 2010年，注册资金 万元，房 地产开发资质三级，现有职员 37人，其中具有中咼级职称的专业管理技 术人员15人，项目负责人原任职国家一级开发企业负责人，具备丰富的 项目开发管理经验。1.5项目股东简介：怀化市飞达商贸有限公司始建于 1986年，经过20多年的精心经营， 先后拓展了飞达商业广场、儿童商场和金牛角王中西餐厅； 公司现有员工 876人，固定资产2.5亿元，经营商品涵盖百货、珠宝首饰、高中档男女 服装、化妆品、儿童用品、钟表、皮鞋皮

5、具等 1200多个国内外知名品牌 和中西餐饮。公司遵循“诚实、守信、进取、奉献”的企业精神，以严谨的管理、 务实的作风、优质的服务精心打造企业品牌，创造了良好的社会效益和经济效益，赢得了广大消费者的信赖。公司先后 获全国“诚信维权先进单位”、连续两届卫冕“全国百城万店无假货示范 店”；湖南省“劳动就业示范基地”、“厂务公开民主管理先进单位；怀化 市“十佳消费者信得过单位”、“慈善贡献奖”；鹤城区“优秀纳税企业” 和“劳动保障工作先进单位”等多项荣誉。中国农业银行湖南省分行授予 “AA+ ”级信用单位；被湖南省银行协会 授予 守信用企业”；公司从1996年起连年被怀化市委、政府授予 双文明 单位

6、”；优秀民营企业”。1.6建设单位负责人简介：公司董事长向东辉先生自2002年以来，先后荣获国务院“全国创业之星”； 湖南省总工会“职工之友”；怀化市“十大新闻人物”、“劳动模范”、“优 秀中国特色社会主义建设者”、“优秀光彩人物”、“十佳企业经营者”等 多项殊荣。现任怀化市政协常委，湖南省个体协会常务理事，怀化市工商 联副会长、怀化市慈善总会副会长等社会职务。1.5编制单位：咨询资质证书编号:受怀化飞达商贸有限责任公司的委托，我公司承担该项目可行性研究 报告的编制任务。经过对项目进行认真论证，分析评价,于2010年5月完 成本项目的可行性研究报告，供审批部门决策参考。1.6编制的依据及范围依

7、据：1）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2）国家现行财税制度和价格体系；3）国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知；4）建设部令第41号城市房地产开发管理暂行办法；5）怀化市人民政府对招商引资政策的支持及相关的房地产开发优惠 政策；6) 怀化市城市总体规划7) 怀化市中央商务区规划8) 怀化市商业网点规划9) 工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求；10) “飞达新世纪广场”项目规划图；11) 国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。范围：本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、

8、投资估算及经济效益等方面进行研究。1.7研究结论(1) 2010年是怀化市委、市政府提出“大干新三年，再创新辉煌”的 开局之年，根据“商贸物流业大干新三年的总体思路和占有市场，扩大 消费；升级换代，树立旗舰；合理布局，完善功能；规范秩序，确保繁荣 的要求，立足怀化区位、交通、资源优势和现有基础，科学规划，完善政策，突出项目，强力推进，形成以专业批发为主、特色零售为辅，辐射功 能强、交易流量大、旗舰林立、网络健全、业态完整、服务配套、规范有 序、活跃繁荣的商贸物流格局，初步奠定五省周边区域性现代商贸物流中 心地位。(2) 怀化市房地产市场在宏观经济持续快速发展、各项改革不断深入、政策调控措施得当

9、的大背景下，进入了以市场为主导，以有效需求为依 托,具有自身特点的新一轮快速增长期。今年来,怀化市房地产市场承接近 年来稳健发展的良好态势，房地产投资建设规模、土地交易量、新建商品 房、预售面积、交易面积、商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相 比，均出现了不同程度的增长（3）旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。随着怀化市域经济的跨越 式发展,人民群众生活水平普遍提高，旧城区的落后环境、滞后服务功能已 远远不能满足人民提高生活质量的需求 ，拆旧建新，不仅是社会发展的客 观要求,也是广大群众的强烈愿望。人口的急增与城市的繁荣，导致住宅及商业用房量的增大，必然对住 宅及商业基础设施提出更高的标

10、准和要求。因此 ，城市人口的日益增多及 经济的迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切的要求。因此，“飞达新世纪广场”应运而生,从而推进城市综合功能开发协调发展，将成为城区 的一道新风景线。（4）飞达新世纪广场，地处怀化市中央商务区（CBD的核心地带，位于怀化市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场，东接怀荣宾馆，西毗怀化市新城市步行街（原区政府）及嫩溪垅商业区。规划总用 地约20亩。（5）飞达新世纪广场总建筑面积约为 143000用。其中住宅、酒店、写 字楼建筑面积51000吊，商业建筑面积83000吊，地下建筑面积8000m2,绿 地率30%建筑密度48%容积率10,居住户数225

11、户，停车位350个。该项目地上二十八层，地下两层。其中负一层为超市及潮流街，负二 层为停车场和设备用房，一至五层为百货商场，六七八层为餐饮、娱乐，八 层以上主楼A栋为酒店及写字楼，B栋为住宅。（6）整个工程包括征地、建安工程、道路、绿化等，经投资估算，本项目总投资为万元。建设期（含前期工作）按3年实施。本项目资金来源,申请贷款万元,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。经计算本项目投资利润率为% （所得税后）、% （所得税前），投资利税率为%,全部投资财务内部收益率为%（税后）、%（税前），全部投资财务净现值为万元（税后）、 万元（税前），怀化*项目可行性研究报告 投资回收期为 年（税后）、年（

12、税前）。其贷款偿还期为 年，满足银行 的还贷要求。同时，财务敏感性分析表明，本项目具有较强的财务抗风险 能力。（7）飞达新世纪广场的建设，将为怀化市中央商务区的建设，迎丰路的 改造,改观市容市貌，做出巨大贡献。对于提高城市品位，强化中心城市功 能有很大的促进作用；必将成为城区新的经济增长点，开发后产生的商贸 规模效应和辐射效应，从而增加税费收入；将有效地创造新的就业机会，确 保一方社会的稳定，创造出良好的经济效益和社会效益。#二、城市概况及建设条件2.1 城市简况怀化市位于湖南省西南部，东径109 45 110 29，北纬27 16 -29 53,地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。怀化

13、市域是一个狭长地理单元，南北长达353KM,东西宽约200KM形 似“跑兔”。它东倚雪峰山脉，与常德、邵阳、娄底交界；北靠武陵山脉，与湘西自治州、张家界相连；西与重庆黔江的秀山、酉阳以及贵州的铜仁、 凯里地区为邻；南连九万大山，与广西桂林、三江、龙胜等地接壤。素有“黔 滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就 进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后 ，在此 设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。1998年撤 地设地级市，现辖12个县（市、区），是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、

14、 土家、瑶等31个少数民族。依照人口抽样调查资料推算,2006年末全市 在册总人口为500.00万人,常住人口为454.50万人。怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南 省的重点旅游城市之一。全市有万佛山丹霞地貌、五强溪浩淼泽国、有“第 二兵马俑”美誉的秦代“黔中郡”古城、赞为“楚南上游第一胜迹”的芙 蓉楼等等无不钟灵毓秀，令人流连忘返；龙底河和夜郎谷的漂流惊险神奇， 撩人心魄;芷江龙津风雨桥、通道皇都侗民族文化村、怀化中国侗文化城 等侗文化旅游景点神奇旖旎，特色鲜明。怀化地灵人杰，人文荟萃。老一辈无产阶级革命家向警予、滕代远、 粟裕同志出生于此，世界“杂交水稻之父”袁

15、隆平在安江农校首次培育成怀化*项目可行性研究报告 功杂交水稻，爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。怀化也是一些 重大历史事件的发生地。中国工农红军通道转兵会议旧址、 中国人民抗日 战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史的重大事件。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和 焦柳线及渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，怀化编组站（怀化南站）是全 国九大编组站之一，货物吞吐能力居全国第九。高速铁路的建设将更加拉近怀化与周边中心城市的距离，对加快怀化的城市发展起着至关重要的作 用。怀化境内高速公路已建成的有沪昆高速，正在建设的有杭瑞高速，那 将开工建设的有包茂高速。209国道与320国道在城区呈“十”字交叉， 另加上319国道及10条省道公路纵横全境，县乡公路通达城乡。芷江机场 距市区35公里，现已开通北京、广州、长沙航线。总长 4500公里、通航 里程1000