第五章：建设用地管理

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1、第五章建设用地管理1.建设用地：指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施 用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设 施用地等（土地管理法第4条）。狭义的建设用地是指通过工程的手段，为人类的生产、生 活和一切社会经济活动提供操作场地和建筑空间的土地。广义的建设用地则是指一切不以取得生物产品为主要目的 的土地，是已利用土地中的一切非农业生产用地。如采矿业中露天开采需要的土地、地下开采时采空区塌陷引起地 面下沉不能继续耕种的土地、自然保护区用地等。建设用地利用的结果，基本上是以非生态附着物的形式， 如建筑物、道路、桥梁等存在于土地上；农业用地则是依 赖于土地的肥力，直接从耕作层中

2、生产农作物，它对土壤、 气候等自然条件有十分严格的要求，具有生态利用性。2 建设用地的分类按附着物的性质分类：建筑物用地、构筑物用地按建设用地的利用方式分类：城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地、 其他建设用地按土地所有权分类：国有建设用地、集体所有建设用地 按建设用地的用途分类：非农业建设用地、农业建设用地 按建设用地的规模分 类：大型项目建设用地、中型项目建 设用地、小型项目建设用地 按建设用地的状况分类；：增建设用地、存量建设用地按建设用地的使用期限分类：永久性建设用地、临时建设用地3.建设用地的特征湮 承载性与非生态利用性湮土地利用逆转的相对困难性

3、舍土地利用的高度集约性舍区位选择的重要性电无限性与再生性壽空间性与实体性4 建设用地管理建设用地管理是指国家调整建设用地关系，合理组织建设 用地利用而采取的行政、法律、经济和工程的综合性措施。r所谓调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更， 以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中， 所产生的各种关系。r所谓合理组织建设用地利用是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。5 建设用地管理的原则实行统一管理的原则规划总体控制的原则农业用地优先的原则节约和集约用地的原则有偿使用土地的原则6. 建设用地管理的内容建设用地的规划和计划管理建设用地的供应管理建设用地的征用管理建设用地的有偿使用

4、管理农村建设用地管理7. 供地：老供地是指土地行政主管部门依据国家法律法规与政策，将 土地提供给建设用地单位使用的过程。点供地行为主要涉及是否提供建设用地、提供建设用地的方 式、提供建设用地的数量、提供建设用地的位置以及提供建 设用地所需要的条件等问题。8 供地政策对于不同类别的项目，实行不同的供地政策。国家鼓励类项目一一可以供地，甚至要积极供地。国家限制类项目一一限制供地。国家禁止类项目一般禁止供地。国土资源部和国家经贸委将根据经济技术进步、社会发展、 集约用地和保护环境的要求，按照国家产业政策和建设用地状 况，不定期组织编制、发布和调整限制供地项目目录和禁 止供地项目目录。9 .供地方式-

5、划拨方式供地土地管理法第54条规定的四大类用地可采取划拨供地 的方式。国土资源部编制了具体的划拨供地项目目录。符合要求的，可按划拨方式供地。-有偿使用方式供地除划拨方式供应建设用地以外的所有建设项目，要按有偿方式提供国有土地。-依法使用集体土地可以使用集体土地的建设项目包括：a. 农民个人建房，但在两处建住宅是禁止的。b. 乡（镇）村公共设施、公益事业建设：可以使用本集体或者使用其他集体所有的土地。c. 乡（镇）企业：主要有三种类型，一是乡（镇）企业使 用本乡（镇）集体所有的土地；二是村办企业使用本集体所有的 土地；三是农村集体经济组织使用本集体所有的土地与其他单位、个人以土地使用权入股、 联

6、营等形式共同举办乡（镇）企业。10.供地的具体位置根据土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，决定供地的具体位置。11供地时间根据建设用地时间和土地供应年度计划，决定供地时间。12供地数量根据国家规定的具体建设用地定额指标，决定供地数量。13供地方案拟订矗 市、县人民政府土地行政主管部门对建设用地单位的申请，经审查认为可以供地的，拟订供地方案。-供地方案的内容应当包括供地方式、面积、用途和时间，土地有偿使用费的标准、数额等。14.地方案的批准权限不涉及农用地转用和征地的，具体建设项目用地可以由市、县人民政府 在省政府规定的审批权限内具体确定。涉及征用的，同征用的审批权限。不涉及征用但涉及

7、农用地转的，同农用地转的审批权限。15建设用地审批权限：现行土地管理法将农用地转用及征地审批权 上收至省级以上人 民政府。农村村民申请使用宅基地的， 改为由乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准；宅 基地使用涉及农用地的，也要办理农用地转用审批手续， 审批权同样在省级以上人 民政府。手续：规划的“圈”内土地，必须先由县级人民政府按 照土地利用总体规划分批次报省级以上人民政府办理农 用地转用、土地征用审批手续后，方可统筹安排具体建 设项目用地，即必须先“批发”后“零售”，而“圈”外 建设用地，仍以项目为单位上报由省级以上人民政府审 批。项目用地审批：“圈”内用地在已批准的农用地转用范 围内，由市

8、、县人民政府在省政府规定的权限范围内具 体确定；“圈”外具体建设项目用地审批一般由省级以上 人民政府审批。16.设用地审查报批管理建设项目可行性论证时， 建设单位应当向建设项目批准机关 的同级土地行政主管部门提出用地预申请。受理预申请的土 地行政主管部门应当根据土地利用总体规划和国家土地供应 政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地 预审报告。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选 址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，实施城 市规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主

9、管部门拟 订农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建 设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上 一级土地行政主管部门审查。在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内， 为实施村庄和集镇规划占用土地的，由县、市人民政府土地 行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案，编制建 设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核后，报上一级 土地行政主管部门审查。建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管 部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土 地管理部门只需拟订征用土地方案和供地方案。建设只需占用国有未利用

10、地，按照土地管理法实施条例 第二十四条规定应由国务院批准的，市、县人民政府土地行 政主管部门只需拟订供地方案；其他建设项目使用国有未利 用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理。有批准权的人民政府土地行政主管部门要实行内部会审制 度，审查期限最多30个工作日。审查内容为材料是否齐全、 用地是否符合条件等。同时填写建设项目用地审查意见表，符合要求的方可报政府。有批准权的人民政府予以批准，批准形式一般是文件批复。仃国家建设征用土地宪法规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对集 体所有的土地进行征用。”因此，征用土地就是国家为了公共 利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制 手段。土地

11、征用具 有以下特征：（1）地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他单位和 个人都没有征地权。（2）须依法批准。（3）国家征用集体的土地，按照有关法律规定，要向被征用 土地的所有者支付补偿费，造成劳力剩余的必须予以安置。（4）国家建设征用土地，被征地单位必须服从，不得阻挠。 这表明征地具有法律上的强制性。（5）国家建设需要征用农村土地后，原来属于集体所有的土 地转变为国家所有，国家通过两权分离，使用单位取得国有 上地的使用权。（6）征地行为必须向社会公开,接受社会的公开监督。18 征用土地的批准权限征用土地要依法审批，实行国务院和省级人民政府两级审批制度。国务院的批准权如下： 基本农田； 基本农

12、田以外的耕地超过 35公顷的； 其他土地超过70公顷的。其他的用地由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。在征用土地的审批中，要征用农用地，首先要办理农用地转用，或同时办理19. 土地补偿费土地补偿费是国家建设征用土地时，为补偿被征地单位的经济损失而向其支付的款项。其实质是对农民在被征用的土地 上的长期投工和投资的补偿。-征用耕地的补偿费为该耕地征用前三年平均年产值的6-10倍。征用城市郊区菜地的，除支付土地补偿外，还要根据国家建 设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行办法的规定缴纳 新菜地开发建设资金。城市人口（不含郊县人口，仅指市区和郊区的非农业人口，下同）百万以上的市，每征用一亩菜

13、地，缴纳700010000 丿元。城市人口 50万一100万的市，每征用1亩菜地，缴纳30005000元。在京、津、沪所管辖县征用为供应直辖市居民吃菜的菜地，也按该标准缴纳城市人口不足50万的城市，每亩缴纳 3000 5000元。各省、自治区、直辖市人民政府应在上述额度内，根据 本辖区城市菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规 定具体标准；超过规定标准的，建设单位和建设银行有权拒 付。征用其它土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征 用耕地的补偿标准规定。这里所指的其它土地包括园地、鱼 塘、藕塘、宅基地、林地、牧草地等。土地补偿费由农村集体经济组织或者村民委员会管理，主要用于发展集体经济

14、和改善生产和生活条件，可视土地使用 者或者土地承包者对土地的投入情况给予适当补偿。20. 安置补助费安置补助费是指国家征用土地时，为安置被征地单位 因征地而失去土地的农业人口的的生产、生活而向其支付的 款项。安置补助费:需要安置的农业人口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计 算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地 征用前三年平均年产值的 46倍，但每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的15咅：貝休汁务公代刻卜:安置补助费=被征用耕地前三年平均年产值*补偿倍数如果按照上述标准支付土地补偿费，尚不能使需要安置的农 民保持原有生活水平的，经省、自治区

15、、直辖市人民政府批准， 可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置费的总和不得超过 土地被征用前三年平均年产值的 30倍。安置补助费：谁负责安置，谁管理、使用，不安置的支付 给需要安置的人员。但农村集体经济组织和村民委员会应与 自谋职业的农民签定协议。21. 地上附着物和青苗的补偿费被征用土地的附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、 直辖市人民政府自行制定。凡在协商征地方案后抢种的农作物、 树木和抢建的设施，一律不予补偿。青苗补偿标准： 对刚刚播种的农作物，按季产值的三分 之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季作物 产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的， 不予补偿。多年生的经济林木：要尽量移植，由用地单位付给移植费; 如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对 于成材树木，由树所有者自行砍伐，不予补偿。房屋拆迁补偿：拆迁房屋按“拆什么，补什么，拆多少补 多少，不低于原来水平”的原则，对所拆迁的房屋，按其