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1、浙江西子房产集团西子玫瑰溪溪谷产品品策划书书浙江西子房房产集团团有限公公司20058月目 录录第一章 项目概概况一、地理位位置 5二、地块概概况 5三、基地涉涉及未来来规划的的相关问问题 7四、区域环环境 8五、交通状状况 13六、公建配配套 16七、城市规规划要求求 17第二章 项目定定位一、开发定定位 20二、项目档档次 20三、项目规规模 20四、产品类类型 21五、目标客客户 22六、价格分分析 23第三章 项目案案名建议议 一、案案名取向向原则 224 二、案案名建议议 224第四章 项目核核心概念念一、游艇主主题概念念 26二、景观分分区概念念 26三、产品分分级概念念 27四、核
2、心别别墅概念念 228第五章 项目总总体规划划一、规划理理念 29二、规划原原则 29三、规划定定位 30四、功能布布局 30五、空间结结构 31六、交通结结构 32七、绿化系系统 34八、竖向设设计 34九、项目规规划需注注意的若若干问题题 35第六章 项目建建筑单体体一、建筑单单体设计原则则 377二、建筑风风格 37三、建筑体体型 377四、建筑色色彩 38五、外立面面用材 39六、建筑结结构形式式 39七、住宅户户型 39八、建筑装装饰标准准 46九、项目户户型配比比 447第七章 项目景景观设计计一、景观营营造的总总体思路路 49二、景观风风格 499三、景观布布局结构构 550四、
3、软质景景观设计计 551五、硬质景景观设计计 52六、照明设设计 54七、景观设设计中应应注意的的问题 55第八章 基础设设施一、给排水水系统 58二、电气系系统 59三、弱电系系统 62四、供气系系统 67五、空调系系统 67六、消防系系统 67七、环保、卫卫生防疫疫设施 668八、垂直运运输系统统 69第九章 会会所设计计一、会所设设置原则则 771二、会所应应有功能能 772三、建议规规模及设设施 722第十章 物物业管理理一、委托物物业管理理 74二、管理服服务及要要求 74三、开发商商一次性性投入内内容 75四、物业管管理的服服务项目目 76五、物管费费收取原原则及支支出范围围 78
4、 第一章 项 目 概 况 一、地理位位置项目位于临临安青山山湖旅游游度假区区北岸，坐坐北朝南南，南面面直接正正对青山山湖湖，水岸线长达千米，东西两侧各拥有一个天然水湾，北面为稻田、冲沟和缓坡地带，并有天然水塘若干处。临安青山湖湖旅游度度假区位位于浙江江省临安安市东部部，东经经119942，北纬纬3014，总面面积433.388平方公公里。处处于沪杭杭强大的的经济辐辐射圈内内，东距距杭州西西湖景区区仅400公里，杭杭徽公路路贯穿东东西，在在地理位位置和交交通关系系上都处处在我国国东南地地区风景景旅游网网络的交交接点，区区域位置置得天独独厚。二、地块概概况1、土地面面积及红红线图项目规划用用地面积
5、积14661亩，综综合容积积率以00.4为计计，规划划建筑面面积为33897795平平方米，建建筑密度度5.7%，绿绿化率高高达700%。目前本案已已取得土土地证，处处于拆迁迁前期阶阶段，基基地地块块分属55个村庄庄，东南南面冲沟沟地带民民居相对对集中，并并且还有有民主村村砖瓦厂厂一处，已已停产，占占地较大大，3号号冲沟地地带还有有民居一一处，整整个基地地共有330户人人家，拆拆迁量不不大。2、地形地地貌u 项目的地貌貌地形属属于低山山丘陵河谷谷型地貌貌类型，由由低山丘丘陵、水水体形成成自然山山水环境境。地形形东、南南高，西西，北部部偏低，等等高线550米以以下的面面积（不不包括湖湖面）约约占
6、全区区用地面面积的一一半。植植被丰富富、水质质良好，地地貌属类类十分丰丰富。整整个项目目的边际际线和天天际线变变化复杂杂，是一一处营造造低密度度住宅的的天然美美地。u 项目土壤由由岩性土土、潮土土、水稻稻土等构构成。3、气候情情况u 气候特征：青山湖湖旅游度度假区气气候温暖暖湿润、光光照充足足、雨量量丰沛、四四季分明明，属中中亚热带带季风气气候，由由于地形形起伏，气气候在垂垂直方向向上变化化较大，四四季中春春、秋季季短，夏夏、冬季季长，季季节特征征明显。u 气温：青山山湖旅游游度假区区年平均均气温115.8，海拔拔2500米以下下为16615，25504000米为11514，300年中，年年平
7、均气气温变化化范围为为16.8（19961年年）到115.3（19980年年），极极端最高高气温曾曾达411.2（19996年88月4日日），最最低气温温达13.11（19777年11月311日）u 全年最冷月月为1月月，月平平均气温温为3.4，最热热月为77月，月月平均气气温为228.1。u 降水：年降降水量为为14226.4毫米米，一年年四季都都有相当当的降水水量，各各季分配配不均匀匀，1至至6月雨雨量逐月月增加，受受“梅雨”影响，66月雨量量为全年年各月之之冠，平平均6月月雨量2214.4毫米米。最多多曾达5505.5毫米米（19978年年）。77、8月月为相对对平均干干燥期，平平均月雨
8、雨量1550毫米米左右，110月雨雨量逐月月减少，112月最最少，平平均422.3毫米米。u 光照：全年年日照时时数19920.0小时时，7、88月最长长，每年年平均月月日照时时数均在在2200小时以以上。u 据县志记载载，临安安自后唐唐天成三三年（9928年年）至今今，文字字记载地地震133次，多多为微震震，近年年数次（119744年和119799年两次次），震震中距离离较远，均均未造成成灾害。三、基地涉涉及未来来规划的的相关问问题u 本案为二级级保护区区严格控控制用地地地区。u 保护范围：重要的的景观背背景山体体，植被被覆盖率率高、植植被生长长良好的的部分山山体、冲冲沟。u 规划拟订对对坡
9、度超超过255%的山山地、主主要冲沟沟及山脊脊、树林林密集区区加以保保护、控控制建设设。u 为强化青山山湖的景景观特征征，严格格控制周周边坡地地的开发发，景观观建筑应应建于水水位线高高程311.18米米（吴淞淞高程333米）以以上，高高程311.18米米以下禁禁止建设设人工建建筑设施施，对一一些大体体量非山山地建筑筑应进行行一些改改建（如如对建筑筑的色彩彩、外立立面、屋屋顶等）。此此外，高高程255.18米米（吴淞淞高程227米）至至高程331.18米米（吴淞淞高程333米）之之间的湖湖岸景观观应统一一规划，成成为公共共景观休休闲区。u 石临公路两两侧和002省道道南侧及及其他地地区的环环湖度
10、假假村，应应严格遵遵循高程程在455米（吴吴淞高程程46.82米米）以上上的山体体禁止开开发、冲冲沟地区区禁止开开发、道道路绿化化带禁止止占用此此三原则则进行开开发，同同时对开开发地区区进行严严格的指指标控制制。u 本案可供直直接营造造住宅的的山间平平地不足足总面积积的300%，主主要分布布在本案案北面由由北向南南的五个个带状纵纵深冲沟沟地带，其其他很大大部分是是坡度超超过255的山地地或零星星水体，经经过实地地勘察，丘丘陵地带带利用率率相对理理想，但但由于受受到青山山湖旅游游度假区区控制性性详规的的综合容容积率限限定，所所以今后后项目的的规划设设计将面面临地块块总体利利用率和和局部容容积率控控制、道道路系统统设计的的诸多问题
