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1、房地产开发项目可行性研究管理办法为适应公司发展需要，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本办法。1 开发发项目可可行性研研究的任任务可行性研究究就是在在工程项项目投资资决策前前，对与与项目有有关的社社会、经经济和技技术等方方面情况况进行深深入细致致的研究究；对拟拟定的各各种可能能建设方方案或技技术方案案进行认认真的技技术经济济分析、比比较和论论证；对对项目的的综合效效益进行行科学的的预测和和评价。在在此基础础上，综综合研究究建设项项目的技技术先进进性和适适用性、经经济合理理性以及及建设的的可能性性和可行行性，由由此确定定该项目目是
2、否应应该投资资和如何何投资等等结论性性意见，为为领导决决策提供供可靠的的、科学学的依据据。2 可行行性研究究的步骤骤2.1 筹备。可可行性研研究开始始前的准准备工作作包括提提出项目目开发设设想，组组建研究究小组，制制定研究究计划和和工作大大纲等。2.2 调查。主主要从市市场调查查和资源源调查两两方面进进行。市市场调查查应查明明和预测测市场的的供给和和需求量量、价格格、竞争争能力等等，以便便确定项项目的经经济规模模和项目目构成。资资源调查查包括建建设地点点调查、开开发项目目用地现现状、交交通运输输条件、外外围基础础设施、环环境保护护等方面面的调查查，为下下一步规规划方案案设计、技技术经济济分析提
3、提供准确确的资料料。 2.3 方案的的选择和和优化。在在收集到到的资料料和数据据的基础础上，建建立若干干可供选选择的方方案，进进行反复复比较和和论证，会会同相关关部门采采用技术术经济分分析的方方法，评评选出合合理方案案。2.4 财务评评价与不不确定性性分析。对对经上述述分析后后所确定定的最佳佳方案，在在估算项项目投资资、成本本、价格格、收入入等基础础上，对对方案进进行详细细的财务务评价和和不确定定性分析析。研究究论证项项目在经经济上的的合理性性和盈利利能力。由由相关部部门提出出资金筹筹措建议议和项目目实施总总进度计计划。 2.5 编写报报告书。经经上述分分析与评评价，即即可编写写详细的的可行性
4、性研究报报告，推推荐一个个以上的的可行方方案和实实施计划划，提出出结论性性意见、措措施和建建议，供供领导决决策。3 可行行性研究究的内容容由于房地产产项目的的性质规规模和复复杂程度度不同，其其可行性性研究的的内容也也不尽相相同，各各有侧重重。主要要应包括括以下几几方面：3.1 项目概概况。主主要包括括：3.1.11 项项目名称称；3.1.22 项项目的地地理位置置。包括括项目所所在地城城市、区区和街道道，项目目周围主主要建筑筑物等；3.1.33 项项目所在在地的周周围环境境状况。主主要从工工业、商商业及相相关行业业现状及及发展潜潜力、项项目建设设的时机机和自然然环境等等方面说说明项目目建设的的
5、必要性性和可行行性；3.1.44 项项目的性性质及主主要特点点。3.2 开发项项目用地地的现状状调查及及动迁安安置3.2.11 土土地调查查。包括括开发项项目用地地范围内内的各类类土地面面积及使使用单位位。3.2.22 人人口调查查。包括括开发项项目用地地范围内内的总人人口数、总总户数，需需动迁的的人口数数、户数数等。3.2.33 调调查开发发项目用用地范围围内建筑筑物的种种类，各各种建筑筑物的数数量及面面积，需需要拆迁迁的建筑筑物种类类、数量量和面积积等。3.2.44 各各种市政政管线。主主要应调调查上水水管、雨雨水管、污污水管线线、热力力管线、燃燃气管线线、电力力和通讯讯管线的的现状及及目
6、标和和其可能能实现的的时间。3.2.55 其其他地下下、地上上物现状状。开发发项目用用地范围围内地下下物调查查了解的的内容，包包括水井井、人防防工程、各各种管线线等；地地上物包包括各种种树木、植植物等。开开发项目目用地的的现状要要附有平平面示意意图。3.2.66 如如需要进进行拆迁迁的，要要制定动动迁计划划，确定定安置方方案。3.3 市场分分析和建建设规模模的确定定3.3.11 市市场供给给现状分分析及预预测。3.3.22 市市场需求求现状分分析及预预测。3.3.33 市市场交易易的数量量与价格格。3.3.44 服服务对象象分析、制制定租售售计划。3.3.55 拟拟建项目目建设规规模的确确定。
7、3.4 规划设设计方案案选择3.4.11 市市政规划划方案选选择。市市政规划划方案的的主要内内容包括括各种市市政设施施的布置置、来源源、去路路、和走走向，大大型商业业房开发发项目重重点要规规划安排排好交通通组织和和共享空空间等。3.4.22 项项目构成成及平面面布置。3.4.33 建建筑规划划方案选选择。建建筑规划划方案的的内容主主要包括括各单项项工程的的占地面面积、建建筑面积积、层数数、层高高、房间间布置、各各种房间间的数量量、建筑筑面积等等。附规规划设计计方案详详图。3.5 资源供供给3.5.11 建建筑材料料的需用用量、采采购方式式和供应应计划。3.5.22 项项目施工工的组织织计划。3
8、.5.33 项项目施工工期间的的动力、水水等供应应。3.5.44 项项目建成成投入使使用后水水、电、热热力、煤煤气、交交通、通通讯等供供应条件件。3.6 项目开开发组织织机构和和管理费费用研究究3.6.11 开开发项目目的管理理体制、机机构设置置。3.6.22 管管理人员员的配备备方案。3.6.33 人人员培训训计划、年年管理费费用估算算。3.7 开发建建设计划划3.7.11 前前期开发发计划。包包括项目目从立项项、可行行性研究究、下达达规划任任务、征征地拆迁迁、委托托规划设设计、取取得开工工许可证证直至完完成开工工前准备备等系列列工作计计划。3.7.22 工工程建设设计划。包包括各个个单项工
9、工程的开开工、竣竣工时间间，进度度安排，市市政工程程的配套套建设计计划等。3.7.33 建建设场地地的布置置。3.7.44 施施工队伍伍的选择择。3.8 项目经经济及社社会效益益分析3.8.11 项项目总投投资估算算。包括括开发建建设投资资和经营营资金两两部分。3.8.22 项项目投资资来源、筹筹措方式式的确定定。3.8.33 开开发成本本估算。3.8.44 销销售成本本、经营营成本估估算。3.8.55 销销售收入入、租金金收入、经经营收入入和其他他收入估估算。3.8.66 财财务评估估。运用用静态和和动态分分析方法法分析计计算项目目投资回回收期、净净现值、内内部收益益率和投投资利润润率、借借
10、款偿还还期等技技术经济济指标，对对项目进进行财务务评价。3.8.77 风风险分析析。一方方面采用用盈亏平平衡分析析、敏感感性分析析、概率率分析等等定量分分析方法法进行风风险分析析；另一一方面结结合政治治形势、国国家方针针、经济济发展趋趋势、市市场周期期、自然然等方面面因素的的可能变变化，进进行定性性风险分分析。3.8.88 项项目环境境效益、社社会效益益及综合合效益评评价。3.8.99 结结论及建建议运用各种数数据从技技术、经经济、财财务等方方面论述述开发项项目的可可行性，提提出存在在的问题题及相应应的建议议，并推推荐最佳佳方案。4 可行行性研究究报告的的撰写4.1 封面：要能反反映评估估项目
11、的的名称、谁谁作的评评估及可可行性研研究报告告写作时时间。4.2 摘要：用简洁洁的语言言，介绍绍被评估估项目所所处地区区的市场场情况、项项目本身身的情况况和特点点、评估估的结论论。文字字要字斟斟句酌，言言必达意意，绝对对不能有有废词冗冗句，字字数以不不超过110000字为宜宜。4.3 目录4.4 正文：这是可可行性研研究报告告的主体体，要按按照逻辑辑的顺序序，从总总体到细细节循序序进行。一一般包括括：项目目总说明明、项目目概况、投投资环境境研究、市市场研究究、项目目地理环环境和附附近地区区竞争性性发展项项目、规规划方案案及建设设条件、建建设方式式与进度度安排、投投资估算算及资金金筹措、项项目评
12、估估基础数数据的预预测和选选定、项项目经济济效益评评价、风风险分析析和结论论与建议议等十二二个方面面。4.5 附表：附表是是对于正正文中不不便于插插入的较较大型表表格。一一般包括括：项目目工程进进度计划划表、项项目投资资估算表表、投资资计划和和资金筹筹措表、项项目销售售计划表表、项目目销售收收入测算算表、财财务现金金流量表表、资金金来源与与运用表表、贷款款还本付付息估算算表和敏敏感性分分析表。4.6 附图：一般包包括：项项目位置置示意图图、项目目规划用用地红线线图、建建筑设计计方案平平面图等等。5 市场场分析与与需求预预测5.1 开发项项目的市市场调查查内容，可可依项目目的具体体情况确确定。一
13、一般应进进行以下下内容的的调查：5.1.11 社社会经济济状况及及投资环环境调查查，主要要包括项项目所在在地的社社会经济济发展规规划、城城市建设设规划、金金融财税税政策、鼓鼓励投资资产业及及影响房房地产业业的各种种宏观经经济因素素。5.1.22 房房地产投投资及同同类物业业市场调调查。主主要包括括项目所所在地房房地产投投资开发发态势、开开发量、价价格水平平及潜在在需求。如如同类物物业近年年内的市市场交易易状况、区区域分布布和价格格水平。对对明显具具有竞争争性的项项目要有有针对性性地着重重进行研研究分析析。5.1.33 消消费者意意愿调查查。主要要包括当当地消费费者对项项目设计计的使用用要求或或
14、对已开开发项目目的评价价、消费费者的购购买动机机、购买买能力及及购买偏偏好等。5.1.44 物物资供应应市场调调查。主主要包括括当地主主要材料料、设备备供应状状况、市市场价格格及有关关物资信信息。5.1.55 工工程技术术状况调调查。主主要包括括项目开开发所处处地段的的地形、地地质情况况、当地地可采用用新材料料、新技技术以及及有关技技术经济济指标。5.1.66 物物业管理理状况的的调查。主主要调查查了解该该地面物物业管理理范围、服服务质量量、收费费标准、客客户对物物业收费费的承受受能力等等。5.2 市场调调查方法法应机动动灵活，力力求准确确，一般般可采取取以下方方法：5.2.11 积积累资料料
15、。专人人收集有有关专业业报刊、会会议及政政府协会会活动等等形成的的文件、信信息、年年鉴统计计资料，进进行整理理鉴别。5.2.22 走走访调查查。通过过走访客客户、开开发企业业和有关关信息咨咨询服务务部门，获获得开发发项目功功能、质质量、价价格及改改进提高高的要求求。5.2.33 征征询。通通过对有有关行政政管理部部门征询询或对专专家函询询方式。5.2.44 在在深入调调查充分分分析收收集资料料基础上上，对开开发物业业需求现现状及发发展趋势势进行科科学分析析，对开开发成本本、市场场售价、销销售对象象、销售售进度等等作出客客观预测测。 6 地点点选择与与地块价价值评价价房地产开发发项目的的地点选选择和地地块评价价是对可可供选择择的地点点和地块块的条件件和价值值进行分分析比较较和评价价。分析析评价内内容包括括：6.1 拟定地地点的水水文、地地形、地地质条件件等地理理特征；6.2 拟定地地点的市市政配套套、交通通运输条条件；6.3 拟订范范围的拆拆迁情况况；6.4 地块周周边的自自然景观观、人造造景观及及污染情情况；6.5 实际地地价与地地价潜在在价值评评价。7 资金金筹措7.1 制
