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1、前瞻性规划设计对商业管理的影响主持人：大家早上好，上午给我们做演讲的第一位嘉宾是来自设计国际公司的合伙人、亚洲区负责人荷瑞奇先生。他的演讲题目是：前瞻性的规划与设计对商业管理的影响。掌声欢迎荷瑞奇先生给我们做演讲。荷瑞奇：女士们、先生们、早上好！很高兴有这个机会跟大家演讲。我演讲的题目是：前瞻性的规划与设计对商业管理的影响，我会关注在购物商场购物中心方面的探讨，我建议把我的演讲分为四个部分，第一部分是介绍一下设计国际公司的情况；第二部分是了解一下公司做的关于零售方面的项目；第三部分谈前瞻性规划的影响；第四部分谈我做的一些案例研究。昨天来自MYS和GEO的同事都讲过很多内容，我今天不去重复讲他们
2、的内容。我来自设计国际公司，我工作地点在伦敦，也是公司总部所在。我在设计国际公司已经工作了十年，作为一个与零售商铺、商业住宅相关的设计师，我已经在这方面工作了26年。作为在伦敦注册的建筑师，我在全世界各地都工作过，比如说最远的地方到过远东，我也在亚洲进行了相当多的工作。设计国际公司是一个全球性的公司，尽管规模不是很大，但我们在全世界各地都设有分公司，在北美、雅加达、印度的孟买，我们在中国的广州有一个办事处。DI有七个分部的分公司，总部是在伦敦，我们公司一共拥有超过150位专业人员，其中包括设计师、建筑设、装潢师、灯光设计师等等。DI是始建于20世纪70年代，我们已经有包括35年的历史。我们公司
3、组成非常具有国际性，比如说伦敦的总部，我们国际化非常强大。国际化的员工组成来自于中国、亚洲、欧洲、南美洲的员工给我们带来了不同的文化背景和文化体验，这些都最终反映在我们设计出来的项目中。DI的服务范围包括深度的市场研究、主题规划、建筑设计、内部装潢设计、零售设计等等，零售设计和规划方面我们也和许多商场的租赁招商公司有着紧密的合作，我们共同合作过程中，也向他们提供我们的专业知识，帮助他们为每个项目找到最适合的租户，同时，我们的服务范围还包括标识设计、品牌公司标识设计等等，这些方面都是我们通过图像LOGO的设计为公司树立一个品牌效应。我们公司最新的一个部门是建于三年前的灯光部门，现在大家都知道，设
4、计中，灯光照明的设计是非常重要的不可缺少的部分，不管是零售、住宅、商业还是宾馆，正确的灯光设计都可以为这个房子创造出一种生动活泼的感觉。正式开始我的演讲之前，请允许我介绍我们公司的几个案例，这些案例基本上都是我们设计的几个购物中心，购物中心是一个不断进化的过程，它始于美国，最近十年间发生了很大变化，它慢慢从一个单纯的购物点变成了一个社交场合。这个项目是意大利的一个项目，意大利北部这个城市非常靠近威尼斯，这个购物商场的配置不是在市中心，而是在城市边缘。这是一个非常艰难的项目，我刚加入DI的时候，这个项目已经开始做了。造成进度缓慢的原因是因为当时一些政治原因、一些市场的变动、客户的变化，以及他们针
5、对客户群的变化，包括招商租赁的变化，这些变化使得这个计划在过去几年间发生了极大的改变和改动。尽管DI不是一个ISO认证的公司，我进入DI之后就引进两套国际设计保证系统，尽管这个项目断断续续持续了十年，最终的结果还是很好的，公司也从中获利颇多。这个商场可租赁面积达到15万平方米，同时它还涵盖了四星级的宾馆。整个商场本身是三楼，同时还包括一个超市和一个溜冰场，在商场的顶楼是一个餐饮中心，这个餐饮中心可以直接通到屋顶花园，风景非常漂亮。地下三层是一个回旋性的停车场，这个商场是建立在山坡之上的，停车的时候要从下面慢慢开上去，当中有电梯连接。经济发展的过程中，大家越来越注意到身体健康、健身和生活方式的重
6、要性，我在亚洲看到一股健身房热，这个购物商场中就有一个非常重要的组成部分疗养中心，室内面积达到5000平米，提供医疗、饮食等各类与身体相关的服务，室外面积也达到了5000平米，包括游泳、按摩、温泉、理疗等等。这是摩洛哥购物中心，开始之前我们和客户在伦敦进行了长达一周的工作会议头脑风暴，和客户交流中找到了一些主意也一起探讨了这个项目的潜力，最后我们作出了一个完整的方案，令客户非常满意。这个项目也很特别，在商场远处才是市中心，商场位置是在城市边缘位于新的住宅中，客户给我们的地理位置是狭长型的，意味着这个购物中心的长度达到了600平米。这个购物商场的规模是三层楼，还有地下两层的停车场，可租赁面积是2
7、0万，在商场的右边底部是一个大店，是一个高端的商场，它的面积是一万平米，同时这个商场还包括家庭、娱乐、剧目影院等等。当时客户不是一个地产开发商，是一个合资企业，合资一方是摩洛哥当地公司，还有一个是部分出钱赞助的，这两个公司都没有在购物中心的设计、运营、管理和发展方面有太多的经验。它的位置不仅是狭长型，而且是临海，夏季温度可以高达40度，有个客户非常强烈要求要有很多自然光。从经济角度考虑，客户肯定不愿意使用昂贵的低排量玻璃或者其他特殊材料，最终我们设计是采用一些小的屋顶嵌在结构中，同时用了一些特殊材料，从某种程度来说，这些特殊材料可以起到节能效果，因为在的材料主要是水泥，我们可以做一个基础的框架
8、，然后再之上覆盖一层，覆盖的一层同时起到隔热的作用。摩洛哥的国王就住在购物商场对面的山上，从他的宫殿可以往下俯瞰到我们整个商场，他不喜欢看到很多丑陋结构露在外面。我们采用建筑和设计的手段遮盖很多在现代建筑上看到很多丑陋的管道外表等等。我们做这个项目是摩洛哥第一个国际标准的购物中心，上个月我们收到了CNBC的一份Emill，他们因为这个项目准备表彰我们在北非与中东地区五星最佳商业发展奖。这是另外一个在摩洛哥做的项目，是法国非常著名也非常强大的一个百货公司，百货公司总面积是4500平米，我们做的是它的上两层，租赁面积达到了11500平米，两层将打造成一个高端的购物中心，像磁石一样的购物中心。我的演
9、讲中，我还会提到一点，关于前瞻性规划的重要性，最初规划的阶段，一定要做到正确的方式，比较灵活的租户组合，比较正确的商场布局，只有在前面做到这几点才能够给自己留有一个变动和改变的空间，随着工作的不断推动，你的计划才能灵活应对市场的变化，并且使得新租户的组合成为可能。意大利的项目是DI在15-20年前做的项目，4年前，这个客户又找到了我们，随着市场的变化，他希望重新设计市场，增加商场的价值，希望我们帮助他重新设计、重新装修这个购物商场，特别是我们增加了比较独特的中庭设计，中庭中，我们会放一些摊贩，一些咖啡店、餐饮。重新设计过程中，我们建议客户把天顶打开，因为之前所有天顶都是封闭的，没有自然光。这是
10、阿联酋的一个项目，是由伦敦办公室的同事完成的，是一个混合型的项目，包括购物中心、办公大楼、宾馆以及组合型公寓。以后经济和市场的原因，很不幸，这个项目目前是暂停了，我们希望之后还有机会继续。现在大家看到的项目是葡萄牙的一个项目，它的地点离葡萄牙首都里斯本20里的路程，这是一个非常漂亮的地方，我想应该是世界文化遗产之一，它是一个非常典型的在山颠之上的小村镇。我们客户很聪明，他在附近找了一个靠近村庄但不会破坏世界文化遗产风景的地方，做了一个总体规划，其中就包括一个零售购物中心。我们办公室都把这个商场叫做“颠倒商场”，一般餐饮中心是在商场顶楼，这个商场是建在山坡上的，它的顶部才是餐饮中心和电影院，它的
11、两楼是我们主要的时尚商场和大卖场。划线的地方是地下两层的停车场。这是一个摩洛哥国王的私人项目，面积有一百亩，因为是国王的私人项目，所以向我们提出了很高的要求，特别是我们需要保全当地一些设施的内容，土地之内有一个生态博物馆，有一个生态保护区，我们做这个项目的时候必须要保护这个土地之内的历史遗迹的完整性。这个项目是我们在法国做的一个项目，9月21号马上就要开幕了，这个项目我们也是做了好几年，几年前就开始了，我们的工作主要是在2年前开始二期工程中做它的购物中心，这个购物中心包括一个大卖场，同时还包括了宜家这样一些大的品牌。它很靠近大学，我们设计中嵌入电车概念，让电车可以从商场中一直开到旁边的大学，这
12、边是两层的停车场。停车场的前面就是两层的购物中心，里面有一个大卖场。顶层因为当地气候关系，客户要求我们做成露天的。这是我们在意大利一个城市做的大型零售购物中心，里面包括疗养、理疗、健身中心，还有娱乐广场，娱乐广场可以一直通到停车场，它有大型户外停车场，外面有一个零售区，也包括仓储式的品牌。这个项目目前的进展是正在出施工图，预计是新年的时候开工。这个项目是在罗马尼亚做的一个项目，我们试图在这个项目中引进室内花园的概念，项目刚刚完成，我们的方法是用树营造一种天然的伊甸园感觉，而且引进大量的自然光线，这个项目中，树本身就成为了建筑的一部分。这个是西班牙的宜家购物中心，这个购物中心不同于大家平时在上海
13、看到的大的蓝盒子式的宜家家居中心，宜家本身在做一个完整的购物中心，这个购物商场中宜家本身就是一个最主要的大店，其他包括大型购物中心、大卖场以及其他仓储式的商品。这个项目正在做设计深化。这个项目是在意大利的，是我们公司做的总体规划，这个地区有点陈旧有点衰退，大部分是古旧的工厂和工业单位，我们最后的决定是将一些保存较为完善的历史建筑进行保护、翻新和修缮，将它们纳入购物中心的一部分。这个购物中心和欧洲大多数的购物中心一样是两楼的，大家可以在图上看到有住宅大楼、娱乐中心、办公楼、健身中心，有一个老厂房就是左上图红砖颜色的房子，现在改建成了一个停车场。右上角这个图也是一个老的车间，最后是改变成了主要的购
14、物中心。这个是我们在意大利做的一个项目，这个项目原先是当地的建筑师和设计师做的，但使用之后，客户发现当地设计师的设计对于引商招租不是特别好。客户请我们看了一下设计图，希望我们帮助他们改进，当时的建筑结构已经在开工了，我们只进行了部分的改动，使得它更加有利于招商和租赁，这个商场已经开张了，目前来说也是一个相当成功的当地重要的购物中心。这个案例是向我们表明了一种整体设计的重要性，因为我们必须是综合考量市场、租户需求、定位才能做出一个符合客户要求的设计，同时我们也做了这个商场的标识和视觉设计，通过这样的设计给了商场整体的形象和身份。这是我们在克罗地亚做的一个项目，也是一个主体的规划，这个项目主要是围
15、绕着当地设计师和设计的竟技场体育馆来完成的，客户要求留下后续发展的空间，我们做的整体规划是一期，再远一些是二期工程，主要包括购物中心、住宅楼和宾馆。目前正在进行招商租赁，我们希望能够在新年开张。这个项目也是在意大利一个东部城市做的，和改造旧工业区的项目比较相似，客户发展商拥有这个老的厂房，他希望我们把老的厂房改造成一个集宾馆、大卖场、购物商场、办公室为一体的混合型中心，我们就做了总体规划，这个房子也属于狭长型的，目前我们刚刚完成了概念设计，并且得到了通过，下一步开始做设计的深化。这个房子非常老旧，建筑结构也不是很适合我们做购物中心，我们需要把它推翻重建。这个项目是在天津做的，它的位置是在天津以
16、前旧的意大利租界，这个项目的客户是一个意大利的客人，他得到两个街区的发展，这个街区在1910年来是作为住宅区开发的，是旧的意大利租界。我们规划是将这一地区打造成上海新天地一样的户外意大利村镇式体验，要有户外咖啡、餐厅等等，总之是要带给到访者一种意大利文化的体验，我们想在里面做一个百货公司，里面有各种各样高端的意大利品牌。这个项目的难点是如何在结构非常松散的街区和建筑之间制造出一个通畅的人流线，我们的解决之道就是做了一个人行步道，通过它连接四个地块，这四个地块我们按照意大利的城市给它进行主题的包装。这个案例也是体现出前瞻性的规划，对于后期运营管理是多么重要，当时我们说服了客户要进行极为细致的市场调研，因为我们对天津的市场都不熟悉，最后我们做了一个全方位的市场研究，并且决定创造出怎样的场景才能符合当地的市场，我们也对目标顾客群进行了访问来确定我们设计的方案是否正确。很不幸的是，我们做完这个计划的规划设计之后，因为一些法律问题和客户和土
