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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟全考点题库附答案参考1. 单选题：市场状况修正实际上是房地产市场状况修正。经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格正确答案：A2. 判断题：目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。（）正确答案：对3. 单选题：在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果
2、正确答案：D4. 多选题：房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。A.说明估价的合法性、真实性B.说明估价的独立性、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用人E.防止委托人提出高估或低估要求正确答案：CD5. 判断题：可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。()正确答案：对6. 单选题：在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素正确答案：C7. 判断题：从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、森林、耕地、牧场、牧地、不毛荒地。()正确答
3、案：错8. 判断题：宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。()正确答案：错9. 单选题：评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法正确答案：C10. 单选题：采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况正确答案：A11. 单选题：【2013年真题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日正确答案：D12
4、. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A13. 单选题：()是从动工开发到房屋竣工的这段时间。A.建造期B.经营期C.开发期D.前期正确答案：A14. 判断题：现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。（）正确答案：错15. 单选题：报酬率为()与所投入的资本的比率。A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益正确答案：C16. 单选题：适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。它可以
5、帮助确定（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳使用正确答案：A17. 多选题：【2012年真题】某类房地产20072011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有()。A.房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B.各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C.2010年的价格趋势值为6900元/mD.2011年的价格趋势值为7283元/mE.2012年的价格趋势值为7634元m正确答案：ABE18. 单选题：【2012年真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房正确答案：A19. 多选题
6、：价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的，其前提条件是()。A.自由竞争B.该种商品本身可以大量重复生产C.不低于开发建设已经花费的代价D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价E.房地产政策不变正确答案：AB20. 判断题：两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。()正确答案：对21. 判断题：路线价是一块在面积大小方面有代表性的土地的价格，可视为市场法中的可比实例价格。()正确答案：错22. 单选题：一般情况下，()高于市场价值。A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：D23. 单选题：房地产估价中的价值，一般是指()。A.使用价值B.交换价值C.投资
7、价值D.账面价值正确答案：B24. 单选题：在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率正确答案：A25. 多选题：下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算正确答案：BCD26. 单选题：收益法的雏形是()。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法正确答案：C27. 多选题：下列关于成交价格、市场价格、理论
8、价格和评估价值说法正确的是（）。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格正确答案：ABCD28. 多选题：以下属于房地产转让环节税收的是()。A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税正确答案：BD29. 单选题：假设开发法最基本的公式是（）。A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.
9、待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本正确答案：A30. 单选题：就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的()。A.使用价值B.交换价值C.广义价值D.狭义价值正确答案：B31. 单选题：在现实生活中，房地产价格的高低是由()的结果。A.经济因素和社会因素共同作用B.房地产估价师评估C.房地产权益因素与经济因素共同作用D.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用正确答案：D32. 多选题：补地价是指需要补交给政府的()。A.一笔地价B.土地使用权出让金C.土地收益D.税费E.楼面地价正确答案：ABC33.
10、单选题：()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值正确答案：B34. 单选题：估价报告书中说明的()限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况正确答案：C35. 单选题：与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理正确答案：D36. 判断题：评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。()正确答案：错37. 多选题：在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。A.房地产状况B
11、.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正正确答案：ABC38. 单选题：路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地正确答案：A39. 判断题：划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。()正确答案：对40. 多选题：收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数正确答案：AC41. 判断题：土地的收益年限为
12、土地的整个经济寿命时限。()正确答案：错42. 单选题：已知某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为()万元。A.109B.117C.124D.130正确答案：B43. 判断题：由于买期房存在着风险，而买现房相对来说不存在风险，所以期房与现房相同品质下，期房价格要高于现房价格。()正确答案：错44. 单选题：房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。A.需求弹性B.需求收入弹性C.供
13、给价格弹性D.需求价格弹性正确答案：D45. 单选题：最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益正确答案：A46. 单选题：【2012年真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万元。A.600B.738C.900D.960正确答案：C47. 判断题：计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用正旁两街分别轻重估价法。()正确答案：错48. 单选题：新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应()。A.扣除折旧B.预算折旧C.以一定的比率计算折旧D.不扣除折旧正确答案：D49. 多选题：【2012年真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况正确答案：ADE50. 判断题：只要房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，就可运用平均增减量法。()正确答案：错51. 单选题：某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办
