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1、 本科毕业设计（论文）题目 常熟市原国棉厂地块房地产开发 可行性研究 学 院 经济与管理学院 年 级 2010 专 业 工程管理 班 级 101 学 号 020610114 学生姓名 李 文 杰 指导教师 杨惠珍 职 称 讲师 论文提交日期 2014-05-04 常熟理工学院本科毕业设计(论文)诚信承诺书本人郑重声明： 所呈交的本科毕业设计(论文)，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。本人签
2、名： 日期：常熟理工学院本科毕业设计(论文)使用授权说明本人完全了解常熟理工学院有关收集、保留和使用毕业设计(论文)的规定，即：本科生在校期间进行毕业设计(论文)工作的知识产权单位属常熟理工学院。学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许毕业设计(论文)被查阅和借阅；学校可以将毕业设计(论文)的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编毕业设计（论文），并且本人电子文档和纸质论文的内容相一致。保密的毕业设计(论文)在解密后遵守此规定。本人签名： 日期：导师签名： 日期：常熟理工学院毕业设计（论文）常熟市原国棉厂地块房地产开发可行性研
3、究摘 要我国的房地产市场经过近二十年的发展，正逐步走向成熟和规范。房地产企业要想在激烈的市场竞争中降低风险、取得先机，就必须在房地产项目开发之前进行严谨的可行性研究。本文在认真研究国内外可行性研究理论的基础上，选择常熟市原国棉厂地块房地产开发项目进行具体的可行性研究。首先对常熟市房地产市场进行了调研分析，包括了城市的宏观环境、城市的房地产市场环境、城市的消费能力状况、项目区域环境等，在此基础上，从项目的建设背景、投资环境、技术方案与建议、项目的进度安排、项目的成本估算、方案的对比、财务评价、项目风险等方面进行综合分析论证，得出该项目开发前景乐观、投资回报率高、投资周期短的结论。最后通过对全文的
4、归纳总结出项目方案是可行的。关键词：可行性研究 SWOT分析 财务评价 敏感性分析IVA Study on Feasibility of Real Estate Development of Former State-owned Cotton Plant Land Plot in Changshu AbstractWith 20 years development，the real estate industry is becoming more and more mature and organized.In order to reduce risk and achieved a head
5、start,real estate enterprises should do feasibility study carefully before the development of real estate projectAfter reading Domestic and foreign feasibility study theory, Changshu original cotton factory project is chosen as all example to study. Firstly, This paper conducts investigation and Ana
6、lysis on the Changshu City real estate market, including the regional environment and macro environment of city, the citys real estate market environment, city consumption ability,the project regional environment, on the basis of this, from the project construction background, investment environment
7、, technical solutions and suggestions, project schedule, project cost estimates, the comparison of project, financial evaluation, risk and other aspects of the comprehensive analysis, the project development prospects, high return on investment, the investment cycle short conclusion. Finally, the fu
8、ll text of the summary of the project is feasible.Key Words:Feasibility Study;SWOT Analysis;Financial Evaluation;Sensitivity Analysis目录1.绪论11.1研究背景11.2研究目的21.3研究意义21.4研究的内容21.5研究的编制依据32.市场调研报告42.1宏观环境分析42.1.1城市概况42.1.2 城市GDP52.1.3城市产业结构52.1.4文化环境62.1.5政策环境62.2城市房地产市场分析72.2.1土地市场分析72.2.2房地产投资分析72.2.3
9、房地产市场供求分析82.2.4房地产价格分析92.3消费与市场需求92.3.1人口结构92.3.2居民生活102.3.4购买倾向112.4 区域环境状况122.4.1区域规划122.4.2城市道路规划122.4.3区域周边竞争分析133.可行性研究163.1项目概况163.1.1项目区位163.1.2项目周边配套163.1.3项目规划指标163.1.4项目建设背景163.2项目定位173.2.1 SWOT分析173.2.2客户定位183.2.3项目产品定位183.2.4项目价格定位183.3技术方案203.3.1设计原则203.3.2设计方案203.3.3户型选择213.3.4规划设计及指标2
10、13.4项目实施进度223.4.1开发进度计划223.4.2销售计划233.4.3组织机构233.5投资估算243.5.1销售收入估算243.5.2毛坯房费用估算253.5.3精装房费用估算283.5.4资金来源303.5.5方案比较313.6项目财务评估323.6.1资金流动计划323.6.2投资收益率323.6.3财务净现值323.6.4财务内部收益率333.6.5投资回收期333.6.6财务分析总结343.7风险分析343.7.1敏感性分析343.7.2盈亏平衡分析353.7.3定性分析353.7.4风险控制363.8环境影响分析363.8.1环境影响因素363.8.2施工期的环境影响3
11、63.8.3环境影响的控制措施373.9结论与建议373.9.1结论373.9.2建议38参考文献39附录40致谢46II1.绪论1.1研究背景随着过去二十年房地产行业的快速发展，房地产成为我国国民经济支柱性产业的地位越来越不可动摇。截止2013年，我国人均居住面积约为25-30平方米，与我国制定的目标2020年达到人均35平方米的标准还存在一定的差距。2013年我国房地产发展势头强劲，全年房地产开发投资85013亿元，比上年增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%1。详见表1-1。表1-
12、1 2013年房地产开发主要指标完成情况及增长速度指标名称绝对数单 位增长率%投资额86013亿元19.8其中：住宅58951亿元19.4房屋新开工面积201208万平方米13.5其中：住宅145845万平方米11.6房屋施工面积665572万平方米16.1其中：住宅486347万平方米13.4房屋竣工面积101435万平方米2.0其中：住宅78741万平方米-0.4商品房销售面积130551万平方米17.3其中：住宅115723万平方米17.52013年2月20日，“新国五条”调控政策出台，然而该政策对市场抑制性影响有限，甚至房产市场一度变得更加火爆。同年5月24日，国家发改委要求扩大个人住
13、房房产税改革试点范围，该政策曾引起市场短暂波动，不过对整个房地产行业的发展没有带来多大的影响。总体来讲，国家对房地产的调控有着很大的决心，但是2013年房地产政策调控的效果并没有显现出来。在这种宏观调控的背景下，房地产开发商进行良好的可行性研究，降低开发风险，对于促进企业的快速发展有着极其重大的意义。1.2研究目的在住宅房地产开发中，无论对于开发商还是投资者、经营者，高收益与高风险总是如影随形，要想获得高收益，就必须承担高风险，问题的关键在于如何采取一个有效的措施，尽量规避风险，获取最大的利益，一个有效的办法就是寻求多点平衡，即房地产的风险与利益的平衡机制2。在项目投资前期，房地产开发项目的核
14、心工作之一就是进行可行性研究，可行性研究和评价情况因而成为项目寻求多点平衡的先决条件。本文运用相关理论，以常熟市弘阳房地产开发有限公司开发的原国棉厂地块项目为对象，通过项目的财务分析和风险分析来评价项目的投资价值，为常熟市房地产项目的合理开发提供依据。1.3研究意义随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平,房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制3。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”,“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制4。在房地产市场风险不断加剧的情况下，房地产开发商最需要采取的措施就是进行全过程的成本控制，而成本控制的前期阶段往往是最重要但却最容易被忽视的，因此加强项目建设投资的可行性研究，丰富和完善项目前期成本的控制手段
