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1、物业前期介入做些什么？物业前期介入 , 是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入, 为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制 , 提供建设性的意见。有物业前期介入的楼盘 ,总是最容易赢得购房者的信任。而待建成交付之后 , 购房者对物业前 期介入的成果满意吗 ?这里发表一组购房者的意见 , 也许对物业公司、 对发展商都会有所启迪。 细节更体现品质物业前期介入的最大好处 , 是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见, 从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。如今能应聘前期介入的物业公司 , 都是些品牌企业 , 经验丰富 , 也拥有很多的荣誉。由他们为业主们把关 , 使我们买房
2、更加放心。然而交房入住后 , 我们仍会发现一些遗憾。 在住宅开发日益讲究环境、 房型、配套、 服务 “均好性 ?的今天 ,这些遗憾的细节 , 正好成为衡量楼盘品质高下的座标。 乱装表具我们买的是一梯两户的房型,得房率很高 , 从电梯出来后 ,楼道、走廊的面积相当紧凑。但就在这几近局促的空间里 , 我们竟看不到一面完整的粉墙。因为两边的墙上 , 东一块、 西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子。尽管这是由不同的 单位来安装 , 但将它们统一地安装在一个合适的位置 , 正是物业公司应提醒发展商去协调的。污染的垃圾业主将袋装的垃圾扔在门口或电梯口 , 由物业人员定时收集清除
3、, 这是很多小区的 做法。但业主们很少会凑准了时间扔垃圾 , 垃圾袋也难免会破漏或散发难闻气味 , 这就构成了 对公共走道的二次污染。于是物业公司要求我们在非规定时间将垃圾送到楼下花园的果皮箱 旁边。但业主们应者寥寥 : 一来不方便 , 二来同样构成对花园的污染。这个在小区中普遍存在 着的问题 , 物业公司在前期介入时怎么就忽略了呢?比如可建议发展商将果皮箱改成可投掷袋装垃圾的垃圾箱 , 最好是在每栋楼前设计一个 “内置 ?式的、与建筑浑然一体的垃圾箱 , 类似某 些别墅门前的那种。在有的高层住宅 , 每层设一个垃圾箱 ; 如果不配置工作电梯 , 物业人员如何将垃圾运往楼下 ?是 从消防楼梯一
4、层层地往下挪 , 还是与业主共乘客梯 ?垃圾筒脏了又如何清洗 ?这都是前期介入 中的物业公司应提醒发展商解决的问题。避免违章从设计开始买楼时 ,物业公司经理告诉我们 : 工程监理有时会对不规范的操作网开一面 ; 而物业公司绝不 会通融 ,会要求施工单位严格按照设计图纸施工 ,因为日后出现的任何建筑质量问题, 业主首先找的是物业公司。这话很有说服力 , 我们小区的建筑质量也很不错。今天是想结合装修中的一些问题 , 对前期介入的物业公司提出更高的要求。 代业主审视设计我们小区所有的主卫都是 “明?的, 所以就不再设排风管。 于是, 家家户户安装 排风扇或浴霸时 , 都会在窗户上方、 那段唯一的外墙
5、上凿个洞 ,以通排风管。 这时 ,物业公司却 告知说:窗上面是梁 ,梁上开洞会破坏承重 ,是违章;接着又说 ,这是设计的问题 ,既然洞已开了 就算了。但我们业主心里依然发毛 : 每层楼在相同位置破梁开洞 , 这对整栋楼的安全会构成什 么影响 ?这种业主在装修中经常会发生的要求和困惑 , 物业公司应该是熟悉和了解的 , 因此在前期 介入阶段 ,除了督促施工单位按图施工 , 物业公司还应敏锐地指出图纸设计中就考虑不周的地 方,比如排风问题、 承重问题、 抽油烟机串味儿问题 ;当工作阳台的功用越来越为人认同 , 那么 阳台上是否有合适的热水器位置 ?是否有洗衣机排水地漏和拖把池落水 ?, 治一治“空
6、调病” 空调一装 , 新楼变旧。 在窗户安装铁栅栏、 晾衣杆伸出阳台外等问题得到控 制后 ,空调安装已成为破坏新建商品房立面景观的头号“杀手”。原因主要有两点 :1 、空调孔的位置不合适 , 业主为了把室内机安装妥当 , 只能重新打洞 , 原来的空调孔就成 为外墙上的“疤痕” 。2、连接外机的空调管从墙上歪歪斜斜挂下来 , 大煞风景。 这是个迟早会解决的问题 , 只是希望有物业公司前期介入的楼盘能领先一步。 其实这不是难题 只需为室内布局确定一个恰当的空调孔位 ;将空调管“藏”入墙内 ,或为它装上盖管 , 就行了。省大钱别省小钱如今物业公司在竞聘的时候 ,往往会压低物业管理费以 “取悦”发展商
7、。 其实这是种恶性的低 层次竞争。在一些品质较高的楼盘 , 购房者是乐意为高水准的物业管理服务 , 支付相当的、合 理的物业管理费的 ; 相反,没有一定水准的收费 , 也难以保证有一定水准的服务。但另一些大笔的费用 , 却是物业公司可通过前期介入为业主节省的 :电梯维修费一般0.55元/m2的设备运行费，只包含了电梯日常运行的开支，维修费用则另外据实结算。专业厂家对电梯的售后服务有“全包”和“清包”之分 , 这需要发展商在购买电梯时 作出决定。“全包”的费用较高 ,但日后的维修费用全部由厂家承担 ;“清包”的费用较低 ,发 展商往往会选择这一种 ,但维修时一切费用由客户 （也即业主 ）承担,往
8、往更换一个小零件就得 几百元。所以 ,从维护业主的利益出发 ,物业公司应该尽量“鼓动”发展商选择“全包” ; 因为 这时的发展商希望借助物业公司的品牌促进销售 , 所以物业公司的建议是较容易被接受的。 会所运行成本会所产权一般归发展商所有 , 其运营费用是独立于物业管理费。很显然 , 那些纯 粹向小区内业主开放的会所 , 除非收费昂贵 , 否则是不可能不亏的。 所以在前期介入阶段 , 物业 公司必须为保证日后会所的良性运行提出可行方案 , 否则亏本经营 , 将使会所功能下降 , 甚至 形同虚设 , 最终导致业主的物业水准大跌。可能的话 , 物业公司应要求发展商将会所设在小区的边缘 , 在保证业主正常享用的前提下对外 开放,采用内外有别的收费方式 “以外养内” ,贴补会所运行成本 ,使业主得实惠。 如果会所只 能对内开放 , 则物业公司须要求发展商提供一定的其它经营场所 , 用经营收入补充会所运行成 本的不足 , 以保证良好的设施维护与服务水准。
