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1、思南路88号企划报告产 品 篇第一部分 产品概述一、 地块块介绍（一一） 本本案位置置本案（思思南花园园）位于于卢湾区区思南路路、泰康康路交界界处，距距打浦桥桥商业圈圈仅五分分钟的步步程。（二） 四四至本案案北临建建国路、西西临瑞金金二路、南南濒泰康康路，东东依思南南路。（三） 交交通社区区周边交交通干道道阡陌纵纵横，公公交主干干线为南南边的徐徐家汇路路，东侧侧的南北北高架贯贯穿申城城各主要要区域。公交线路：陕西南路沿线128、17、24、786、104路徐家汇路沿线大桥一线、781、146、730路建国西路沿线42、24、17路复兴路沿线96、17、24路淮海中路沿线146、42、02、45
2、、126、787路地铁交通（淮海路沿线）地铁一号线陕西南路站、地铁一号线黄陂南路站（四） 周边环境及配套由于地处卢湾区的中心地段，在本案周围商业设施非常完善。南临的徐家汇路是卢湾区主要的商业街道，休闲、娱乐设施齐全，距离本案 距离也相对较近，可以成为本案直接享用的生活休闲资源。学 校： 第十二中学、私立五爱中学、南昌中学、第二医科大学医 院：瑞金医院、卢湾区中心医院、市政医院超市商场：家得利超市、顶顶鲜超市、乐购超市、华亭伊势丹等休闲娱乐：复兴公园、若干酒吧茶坊、20+保龄球馆、张德英乒乓中心等二、项目主主要经济济指标坐坐落于思思南路888号的的物业规规划由两两幢322层板式式高层建建筑组成成
3、，其中中A幢规规划三十十二层，底底楼为商商铺；BB楼最高高也达到到32层层，西端端由 于于退界因因素降为为二十三三层和二二十六层层，总规规划户数数4233户。各各项指标标数据单单位：MM2内容容A幢B幢总计住宅宅用房281189.85222258.56504448.41商商业用房房一层110266.02217736.45二层7710.43设备备配套用用房一层1171.80一层667.5552399.355公建配配套用房房二层2230.002330.000物业业、会所所用房二层5525.185225.118辅助助用房一层层9000.76630554.990二层110777.077三层层10777
4、.007地上总总建筑面面积308853.28253381.01562234.29主主楼地下下建筑面面积12447.2298277.97720775.226机动动车库446166（车位位1333个）地地面133个用地地面积1107991容积积率5.17建建筑密度度24.27%绿化率率31.8%总总户数4423户户小区智能化化标准配配置小区区定位：中高档档小区的的标准最最低配置置，留有有可扩容容空间。设备配置：1、 小区电子巡更系统2、 小区红外线周界报警系统3、 小区背景音乐系统4、 小区大门入口处及楼宇进出口处设置24小时摄像系统5、 一卡通（停车库、门禁、收费）6、 楼宇访客可视对讲系统（连
5、接煤气泄漏报警和紧急求助功能）7、 手机信号加强系统8、 室内报警系统（为小区业主预留）9、 弱电井除设计正常要求外，留有防止300150弱电桥架竖井10、 网络配置有线通参与建设单单位第二部分分 项目目优劣势势分析一、优势分分析区域域口碑好好卢湾区区位于市市中心地地区，商商品房开开发量不不大，但但精品率率相当高高。无论论是已建建造完成成的天天天花园、海海丽、海海华、海海兴广场场、瑞南南新苑、步步高 苑苑，还是是在建的的大同花花园、汇汇龙新城城等项目目，都能能称得上上是住宅宅项目的的典范品品牌。 人文气息浓浓郁思南南路是上上海著名名的法式式浪漫路路段，贵贵族气息息与生俱俱来。古古旧的法法式花园
6、园洋房、梧梧桐铺道道的林荫荫道路高贵贵、浪漫漫，是人人们对思思南路最最 直接接的印象象。在高高贵、浪浪漫、怀怀旧外，思思南路同同时贯穿穿淮海路路、打浦浦桥两大大商圈，是是一个“进可享享受繁华华、退可可品享宁宁静”的高档档居住地地 段。凸现艺术氛氛围泰康康路原为为上海一一不成规规模的艺艺术品交交易市场场，路段段环境略略显凌乱乱。但在在进入220022年后，由由于陈逸逸飞等艺艺术商人人的介入入、文化化商业气气 氛渐渐浓，泰泰康路已已被政府府定向为为“上海文文化艺术术街”，并于于20002年11月255日正式式揭牌成成立。泰泰康路的的形象地地位将借借此大幅幅提升，有有 望成成为能与与思南路路比肩而而
7、立的高高尚地段段。生活活配套齐齐全打浦浦桥商圈圈作为近近几年涌涌现的商商业中心心，在高高起点、高高标准的的营造中中迅速成成为上海海颇具知知名度的的商业中中心。特特别在徐徐家汇路路沿线，聚聚集着 数量众众多的高高档休闲闲娱乐设设施，尤尤其能博博得喜爱爱时尚人人士的喜喜爱。政政府对打打浦桥的的规划还还未终止止，相信信随着政政府投入入、培植植的深入入，打浦浦 桥作作为上海海南区的的商业中中心，前前景将更更为看好好。本区域市场场接受度度高从打打浦桥区区域上看看，目前前在销、已已销楼盘盘的业绩绩普遍较较好。从从已销售售近罄的的振颖苑苑、大同同花园一一期、卢卢湾城市市花园等等项目，到到目前在在销的 大同花
8、花园二期期、汇龙龙新城、中中汇公寓寓、永业业公寓等等项目，销销售情况况都非常常良好。 产品稀缺特特性明显显目前本本案是思思南路上上唯一的的商品房房开发项项目，作作为地段段、人文文、艺术术的独家家拥有者者，在市市场竞争争中具有有无可替替代性。著名的设计计单位本本案的建建筑设计计聘请，环环境设计计聘请法法国PAA公司担担纲，国国际级专专业资质质水平，其其对浪漫漫、高贵贵的法式式气息的的包装也也会成为为企划对对本案包包 装思思路的具具像体现现。房型设计均均好本案案为板式式高层，房房型格局局方正，各各功能区区分布合合理。本本案房型型面积控控制得当当，在同同地段同同类产品品中属于于面积偏偏小，相相对市场
9、场接受度度较高 。精致房型所所占比例例较大在在本案房房型规划划中出现现相当比比例的地地段稀缺缺性产品品，如一一室一厅厅的小房房型，平平面四室室两厅的的大房型型等，在在去化过过程中通通路相对对较畅，销销售 前前景、拉拉升价格格的前景景较乐观观。二、本案劣劣势分析析目前地地段环境境较差本本案位于于思南路路、泰康康路口，也也是该区区域出入入徐家汇汇路的重重要通道道。在白白天这条条道路因因机动车车通行而而略显嘈嘈杂，而而晚上情情况较好好。但两两幢 332层超超高层、小小区规模模不大、超超高的建建筑树立立在路口口，突兀兀感大于于建筑本本身的美美感。 思南路概念念具有牵牵强性本本案虽借借助思南南路、泰泰康
10、路，在在地段上上占据优优势，但但不能否否认，除除了靠近近打浦桥桥外，本本案的思思南路888号已已位于思思南路的的最南端端，周边边环 境境较差，与与理想中中的法式式浪漫有有较大差差距；而而泰康路路的文化化艺术街街目前仅仅处于起起步阶段段，规模模尚没有有完全形形成，且且泰康路路原有的的杂乱印印象 尚尚未完全全去尽，在在对本案案的地段段理解上上会产生生歧义。目前区域市市场竞争争激烈现现阶段本本案周边边地区市市场供应应量大，竞竞争激烈烈。新加加坡美树树馆、振振颖苑、步步高苑已已整盘售售罄，而而汇龙新新城、大大同花园园二期、永永业公寓寓、衡 园等项项目又在在市场上上展开激激烈竞争争。诸多多产品先先后上市
11、市使购买买方产生生良好心心理预期期，冲动动型购买买者会相相应减少少。 除除此之外外，大广广告、高高宣传的的市级物物业很有有可能成成为本区区域楼盘盘的竞争争对手。如如中凯城城市之光光、东方方曼哈顿顿二期等等市级项项目很有有可能冲冲击 本本案。视野、采光光较差泰泰康路南南线的多多层物业业、天天天花园将将阻挡本本案A幢幢的采光光视野。而而受小区区规模限限制，本本案两幢幢楼间间间距较小小，仅在在40米米左右，对对B幢采采 光也也会有影影响。因因此本案案两幢楼楼低区房房间的采采光都相相对较差差，会成成为销售售的抗性性。 集中绿化面面积小受受小区规规模的影影响，本本案社区区内的绿绿化面积积有限。中中庭集中
12、中绿化面面积仅在在15000平方方米左右右，其中中三分之之一部分分处在阴阴影当中中。会所面积小小到目前前为止，本本案的规规划会所所面积仅仅在3000平方方米左右右，这与与“高档社社区必然然配备高高质量会会所”的住宅宅消费观观念很不不匹配。对对照周边边物 业业的会所所情况，低低质量、面面积小的的会所很很可能成成为滞碍碍销售的的致命缺缺陷。 定价较高本本案虽拥拥有地段段优势，但但价格走走势较周周边个案案明显偏偏高。周周边汇龙龙新城销销售均价价在68800元元/M22左右，步步高苑均均价仅770000元/MM 2出出头。而而本案的的开盘均均价就将将在76600元元/M22左右。针针对讲究究实惠的的上
13、海人人来说，高高价格很很可能导导致客户户的外流流。 三、产品的的机会点点突出产产品的唯唯一性思思南路是是上海人人眼中的的高贵地地段，而而本案很很有可能能成为思思南路上上唯一的的房产开开发项目目。针对对这批热热衷地段段的购房房者，灌灌输“物以稀稀为贵” 的概概念进行行教育和和捕捉。三重内涵的的统一本本案地理理位置特特殊，使使之同时时兼备了了思南路路的人文文、泰康康路的艺艺术以及及徐家汇汇路的繁繁华。其其丰富的的居住内内涵和因因此产生生的全新新的居住住方式 也可能能成为本本案制胜胜的关键键。我公公司对会会所的设设计修改改本案会会所面积积在8000到111000平方米米左右（目目前开发发商尚未未确定
14、最最后数据据）。我我司建议议在满足足基本居居住配套套外，增增加一些些具有个个性化 、特殊殊化的会会所内容容，用以以区别周周边竞争争个案的的会所，提提升物业业的整体体品质。 上市期竞争争个案相相对较少少本案推推出时正正逢所在在地段销销售的相相对平淡淡期，目目前所知知仅大同同花园三三期和本本案会有有竞争之之外，区区域内其其他楼盘盘都应处处于销售售的末期期。未开开 楼盘盘中香山山丽舍（复复兴中路路瑞金二二路）走走大面积积路线，与与本案没没有冲突突；而大大同花园园三期开开发走小小面积路路线，且且总价较较本案明明显偏低低，因 此将是是本案最最直接的的竞争对对手。此此外，永永嘉路、茂茂名路附附近的瑞瑞南置
15、业业项目尚尚未 聘请高水准准的物业业管理公公司为符符合本案案的高档档定位，本本案拟聘聘请高资资质物业业管理公公司担任任物业管管理或出出任顾问问，以提提高物业业的整体体品质。精品菜单式式装修为为满足购购房者寻寻求高贵贵且注重重个性化化的居住住需求，我我们特邀邀数家外外资装潢潢设计公公司介入入，举办办“装潢设设计大奖奖赛”，以及及为客户户提供个个性 化化装潢服服务，以以减轻购购房后装装潢的压压力。泰康路文化化艺术街街的出台台“文化艺艺术街”的定位位大大提提升了泰泰康路的的知名度度，对本本案的销销售也具具有相当当大的影影响。目目前泰康康路进驻驻踊跃，艺艺术街也也初见规规模，在在本 案案的企划划、销售售中也可可以尝试试利用这这一火爆爆的“炒地段段”的时机机。四、风险点点近期市市场供应应量大近近阶段区区域市场场供应量量大，大大量的供供给成交交会令区区域需求求客户、潜潜在需求求客户大大幅减少少，对本本案在今今年5月月份的开开盘造成成相当不不利的影影响 。“思南路路”概念能能
