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1、龙湾广场(二期)项目策划建议目录一、 市场分析二、 竞争分析三、 项目分析四、 客群分析五、 项目开发的的市场建建议六、 经营主题及及其营造造七、 我司在龙湾湾中的角角色八、 附件：诚安安公司介介绍一、市场分分析1、区位概概述龙湾广场位位于芳村村大道广广州珠江江桥段1181号号，广佛佛公路起起点。由由于所处处位置是是广州市市芳村区区、荔湾湾区与南南海黄歧歧交接处处，地理理位置十十分重要要。l 从地理位置置看，龙龙湾以东东是芳村村区核心心地段，已已形成一一个以区区政府为为中心的的中低档档密集型型居民 生活区区；区政政府再往往东是花花地湾，由由于地铁铁概念及及过江邃邃道的贯贯通，使使该段房房地产发
2、发展较好好， 而而且楼盘盘的档次次也较高高，成为为芳村区区中高档档商品房房集中的的地段。997年该该区迁入入人口净净增率为为 6.04%，显示示出该区区具备之之吸引力力。l 龙湾以北是是珠江大大桥，以以前著名名的羊城城八景之之一的“双桥烟烟雨”正位于于此；过过珠江大大桥，是是广州老老区荔湾湾区南岸岸地段，该该段有西西郊客运运站及中中山八路路、黄沙沙等多个个汽车总总站，是是接驳市市内外的的重要枢枢纽带。l 紧贴项目以以西，广广佛公路路直驳南南海，与与兴建中中广州西西环高速速公路成成十字相相交状；西环路路明年通通工，贯贯穿黄歧歧及盐步步。广佛佛公路是是广州重重要的出出入口，十十多年来来，南海海、佛
3、山山甚至于于江门、阳阳江都要要经此入入广州；广州市市出入主主干道的的位置使使到广佛佛公里沿沿线附生生许多“搭便车车”的城镇镇，形成成狭长的的带状经经济区域域，如盐盐步十大大专业市市场。l 从居民之素素质分析析，芳村村区前几几年居民民多以旧旧城折迁迁户、厂厂区职工工及当地地农民为为主，家家庭收入入普遍偏偏低，但但随着交交通网络络的不断断完善，区区内经济济发生明明显改变变，从统统计局的的统计数数据，职职工 年年均收入入已达到到109909元元水平，较较荔湾区区之职工工收入还还高，生生活水平平明显有有所提高高。l 荔湾区是传传统的居居民区和和商业区区，居民民收入参参差较大大，从事事各行各各业工作作，
4、但总总体说，老老的一辈辈（400岁以上上）对老老区的依依恋较大大，而新新生代则则无此偏偏向。因因此，该该区人口口迁入与与迁出率率大致相相等，不不象芳村村区那样样迁入率率明显高高于迁出出率。l 南海黄歧处处于传统统的广佛佛走廊上上，个体体工商发发达。当当地居民民多以从从商，整整体收入入较为发发达。而而黄歧近近年房地地产主要要针对之之买家对对象除本本地居民民外，更更针对广广州市居居民及省省内外到到穗打工工的白领领高薪一一族人士士，由于于价廉，颇颇受欢迎迎。l 从发展角度度分析，芳芳村区地地大，人人口并不不稠密，因因此可以以提供开开发的土土地量也也大，随随着交通通网络的的不断延延伸，芳芳村边缘缘地区
5、的的大量土土地必将将得到更更有效的的开发使使用，成成为房地地产新热热点只是是时间问问题而已已！2、城市规规划发展展对区位位的影响响 目目前，对对本区位位影响最最大的两两项市政政项目是是珠江大大桥的扩扩宽及明明年西环环高速公公路的落落成通车车。这些些项目的的投建，以以本区域域的发展展无疑裨裨益良多多。一来来，可直直接加强强与荔湾湾区的联联系，吸吸引该区区更多的的买家；二来，该该区交通通状况将将得到较较大改善善，使本本区更加加具备投投资引力力。但规规划也同同时带来来一定的的消极影影响，一一是令到到南海与与广州市市的关系系更加密密切，增增强南海海房地产产与广州州楼盘的的竞争；二是珠珠桥的扩扩宽，也也
6、必令大大坦沙、大大坦尾地地区的房房地产更更具投资资价值，威威胁到项项目的销销售。 另另外，广广佛公路路传统的的长带形形经济板板块也将将随着交交通网络络的不断断完善而而向两旁旁伸延，从从而引发发大量的的土地开开发，令令新竞争争者不断断涌现（如如盐步规规划中占占地20000多多亩的盐盐步新城城）国民经济主主要指标标项目单位芳村荔湾南海土地面积千平方米42.611.8年未总人口口人1688885523322310575500年末职工人人数人21732269527711.699国内生产总总值万元15360042965220251.447职工年均工工资元109099100755108788房地产开发发固
7、定投投资额万元113888126644481700社会消费品品零售总总额万元1021333594999119054000总人口自然然变化表表区分年平均人数数出生率死亡率荔湾52521195.797.80芳村16641128.396.36人口迁移状状况区分迁入人数迁入率迁出人数迁出率净增人数净增率荔湾27805.2921964.185841.11芳村232613.98813217.9410056.04二、竞争分分析1、竞争楼楼盘的共共性 由于于土地资资源充足足，南海海地区大大力发展展大型的的商品住住宅小区区（如白白天鹅花花园）。仔仔细观察察南海地地区销售售情况较较好的楼楼盘，不不难发现现它们都都
8、共存以以下共通通之处：规模大，现现场环境境靓，价价相宜 它它们向广广州人提提供城市市里难得得一见的的休闲居居住环境境，其必必杀技是是“长期大大量的广广告+现场环环境包装装”，他们们对广州州不同的的群体这这样说话话：对以休闲为为购买目目的的买买家都市无无法拥有有的生活活方式对以常住为为主带休休闲目的的的买家家交通通+环境+价钱这些特点，已已构成它它们销售售推广的的主流路路线。2、缺点培培析 尽尽管，大大型楼盘盘有其优优点，但但也存在在着不足足，难以以迎合不不同层次次不同类类型的买买家需求求。首先先，大型型楼盘一一般位于于较远的的地方，交交通不便便；其次次是日常常开支费费用较高高（尤其其是非广广州
9、市内内楼盘），造造成中低低收入住住户经济济压力。因因此，对对于那些些资金并并不十分分富裕，因因而关注注日常生生活及消消费水平平状况，多多于关注注自然优优美环境境的实用用型住家家来说，南南海楼盘盘并没有有完全满满足他们们的需求求。3、竞争楼楼盘分析析项目名称银海花园中南花园宏威中心发展商南海市南矿矿集团实实业公司司南海市中南南房地产产实业有有限公司司 广广东嘉华华地产有有限公司司南海宏威房房地产开开发有限限公司地理位置位于广佛路路一号、珠珠江大桥桥南侧，与与荔湾区区相连，更更接驳芳芳村大道道与芳村村融为一一体。是是黄岐进进入广州州标志性性建筑。位于有广州州中山九九路之称称的黄金金走廊，是是广佛一
10、一路首个个大型豪豪宅社区区。位于广佛路路旁，处处于黄岐岐的经济济中心，广广佛一路路和宏威威路交界界处规划由三座288层商住住楼组成成，总建建筑面积积14000000M2，依依次规划划为首层层商场，二二层的超超级购物物商场，三三层为股股票交易易中心及及图书馆馆，架空空层为高高尚住宅宅会所，豪豪华住宅宅由3幢四至至二十八八层组成成。占地30万万平方米米，一期期现楼，二二期今年年十月收收楼，三三期未规规划。建筑面积达达十万平平方米，由由多栋88层住宅宅大厦和和商铺组组成价格3980.30元元/M22均价32550.664元/M222427.18元元元/MM2一次性3781元元/平方方米3023元元/
11、平方方米2305元元/平方方米银行按3980元元/平方方米3120元元/平方方米2354元元/平方方米景观500米江江岸线、羊羊城八景景之一的的双桥烟烟雨香榭丽舍大大道，超超大型绿绿化雕塑塑广场音音乐瀑布布花园广场项目配套设设施住客会所、商商场、股股票交易易中心、图图书馆区内设施包包括幼儿儿园、西西餐厅、冼冼衣室，商商场会所所，超市市等配套套设施一一应俱全全，衣食食娱行各各项生活活所需不不假外求求内设有完善善的配套套设施,分为健健康、文文化商务务、服务务、管理理等五部部分，为为中心住住户的生生活工作作康体娱娱乐提供供全方位位服务交通交通网络发发达，119、55、75、81、1233、1322、
12、2055、2311、2600、2811等十余余路公交交车均经经该区交通网络完完善，119、55、75、81、1233、1322、2055、2311、2600、2811等十条条路公交交车均途途经该区区交通网络完完善，南南接广佛佛路，西西接宏威威路，来来往广州州与佛山山之间方方便快捷捷，中心心门前设设有大型型公交车车站，更更有2660、1322、2311、81、2811、2799等十多多条公共共汽车线线路连接接广州邻近配套设设施附近饮食娱娱乐齐备备，广客客隆、东东百花地地湾百货货等大型型购物商商场，医医疗、教教育、邮邮电等市市政设施施一应俱俱全附近设施包包括有，广广客隆、东东百花地地湾等邻近黄岐中
13、中心小学学、幼儿儿园，附附近名店店林立酒酒楼食肆肆一应俱俱全，大大型肉菜菜市场550米以以内，黄黄岐家私私城，南南大广客客隆，黄黄岐百贷贷大厦近近在咫尺尺付款方式一次性、建建筑分期期、银行行按揭一次性，建建筑分期期，银行行按揭一次性、建建筑分期期，银行行按揭户型39M21115M22，实用用率高达达八成以以上，每每一单位位均拥有有两大观观景阳台台，厅出出阳台，房房出阳台台，有二二厅二房房、三房房二厅二房二厅，三三房二厅厅40M2至至1200M2，实实用率达达九成， 户型分为二房一厅和三房二厅装修一级一类一级一类一级二类地面厅铺优质瑞瑞士黄花花岗岩，房房铺高级级长条枫枫木地板板配原木木脚线连连水
14、晶地地腊，厨厨厕铺防防滑砖客饭厅及睡睡房地面面铺抛光光砖，阳阳台地面面选用日日式高级级人造草草皮客饭厅及睡睡房地面面全铺高高级耐磨磨砖，连连脚线，卫卫生间及及厨房地地面铺高高级防滑滑砖，墙墙身铺瓷瓷片配座座厕内墙厅房线灰，厨厨房浴室室贴名厂厂瓷片到到顶混合沙浆批批荡，表表面压光光选用进进口白塑塑，厨、厕厕墙面铺铺贴意大大利式高高级优质质瓷片到到顶外墙为高级级玻璃马马赛克优势分析一、现楼，即即买即住住； 二、交交通方便便，地理理优越； 三、景景观； 四、高高级装修修； 五、配配套功能能齐全一、配套设设施齐全全； 二二、同区区最大型型的小区区； 三三、绿化化面积大大； 四四、小区区景点分分布合理理； 五、地地理位置置优越； 六、装修标标准档次次高。一、地理位位置优越越； 二、交交通方便便； 三、区区设施完完善； 四、户户型设计计理想选选择较多多。劣势分析
