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1、瑶湖东岸城市综合体项目物业发展定位报告目录第一章、区域概况4第二章 市场研究分析6一、南昌市房地产市场概述61.1供求关系对比71.2价格走势81.3别墅市场分析91.4公寓市场分析10二、 区域市场分析122.1区域住宅市场122、2区域商业市场16第三章 项目地块SWOT分析29一 、地块SWOT分析30二、发展机会点31第四章：项目定位33一、项目的发展战略和策略33二、项目整体定位342.1 项目档次定位3422 各类物业类型的经营主题3523 各种物业类型主题阐述36三、目标客户定位40第五章、项目物业发展建议42（一）规划布局要点：42（二）建筑风格43（三）户型设计46（四）园林
2、景观设计50第六章：项目经济测算54一、经济测算说明54二、经济测算54后附详细测算表55第一章、区域概况 区位项目地块位于瑶湖东岸，地块平坦、规则，往西与市中心直线距离16公里，往东与福银高速公路直线距离为1.5公里，处于南昌城市东面出口，整体地块与外部区域联系的交通状况良好。项目 规划项目地处南昌主导发展方向之一“东拓区域”的瑶湖组团，瑶湖组团为政府规划人口规模约80-100万的创新区，其规划范围为城市二环（昌东大道）以东、昌南大道以北、赣江以南、高新行政边界（焦头河）以西，控制区域约185平方公里，是规划成为中心城区外围、重点发展的战略组团。瑶湖组团以瑶湖高校园区为依托，将打造成创新园地
3、、研发基地、宜居福地、滨湖休闲胜地，为“创新城市”标志性地区。 现状项目西面为瑶湖高校园区，集结江西师范大学、南昌工程学院等高校，文化教育资源优厚，还有在建艾溪湖生态园及西起北京东路、东至紫阳大道，合计线路全长2520米，双向6车道，桥面总宽41米的艾溪湖大桥；西面则为广阔的瑶湖湖景，生态养生景观庞大，城市东出口瑶湖大桥目前正在进行拓宽，将来将实现双向8车道；同时还有即将承办2011年城市运动会的江西奥林匹克体育中心，作为体育主题的休闲娱乐的优势明显。目前地块周边项目稀少，片区酒店只有瑶湖大酒店（低端）、基本的生活配套设施。同时瑶湖紫阳大道周边也仅有三家酒店宾馆（其中师大白鹿会馆4星，山水青国
4、际大酒店3星，南工国际交流中心准3星），翰园小区商业街尚未运营。因而，目前仍需要依赖市中心商业圈。总评：伴随着南昌城市东扩、航天城的规划开工建设，区域迎来发展良机；艾溪湖大桥、紫阳大道、瑶湖大道的开工建设或扩建，区域的交通便利度短时间内得到极大程度的提深；同时随着地铁一号线的开工建设，区域发展预期得到明确的“落地”。城运会、航天城将极大程度提升区域的知名度，尤其是航天城的建设将为区域带来广阔的客群，城运会的举办将给区域留下永久的“运动财富”。总之区域未来的发展前景较优。第二章 市场研究分析一、南昌市房地产市场概述 整体运行良好，经济增速较快2010年上半年，南昌市城市经济运行状况整体良好，保持
5、较快增长。1-5月，南昌市GDP达448.14亿元，同比增长13.12%；工业生产加速，全市规模以上工业增加值实现230.49亿元，同比增长20.1%，固定资产投资保持较快增长，前5月共完成532.04亿元投资额，同比增长27.6%。此外，南昌城市财政收入及居民可支配收入增长，居民消费进一步趋旺。2010年1-5月南昌城市财政总收入实现102.33亿元，同比增长了32.0%，一季度城镇居民可支配收入达4656元，同比增长9.8%。 多项城市战略振兴规划助涨南昌城市发展后劲2010年是实施“十一五”规划的最后一年，也是南昌市站在一个新起点上全面准备“十二五”规划的重要一年，宏观决策层面具有战略意
6、义的多项振兴规划的出台和实施，将增强南昌市产业发展后劲，为全市经济发展注入新的活力：一是建设鄱阳湖生态经济区上升为国家战略，使南昌市经济步入发展新阶段。 二是促进中部地区崛起规划的出台和实施，将进一步加快我市崛起步伐 。此外，江西省通过近10多年的发展，高速公路贯通了所有地级城市，电力、通讯等基础设施已经具备充足的能力，为支撑城市群的发展奠定了基础。全省大力支持以南昌为中心的城市群发展，我市引领作用和“马太效应”将更加凸显，有更多的机会取得积累优势，争当全省经济发展的排头兵，继续发挥带动和辐射作用。 “鄱阳湖时代、低碳时代、高铁时代、地铁时代、城市群时代”等众多机遇集一身，可谓天时、地利、人和
7、，为南昌市2010年上半年的经济发展提供了良好的发展契机。相信在此契机之下，南昌市经济下半年甚至未来几年时间内都将保持较快增长势头，在国家加快经济发展速度和经济发展方式转变的主旋律之下，南昌城市经济发展将更加健康。1.1供求关系对比从南昌市2009年8月至2010年8月份商品房住宅供求量走势表来看：2009年全年南昌房地产市场历经了回暖到发热一年，全年连续几个月房地产市场呈现供不应求的现象，整个市场十分火热。自2009年底政府开始对房地产业的过热再次进行调控，国内房地产市场也再一次在调控的舆论声中摇摆前行。市场观望气氛开始形成，就南昌楼市而言，住宅成交出现下滑，供求关系发生变动，而待到2010
8、年4月号称“史上最严厉”新政出台，全国楼市终于像是被注入一剂镇静剂般，到2010年5月、6月效果开始显现，各地楼市观望氛围持续蔓延，促使包括南昌在内的全国楼市成交开始出现一定程度的下跌。购房者暂时持币静坐，一方面翘首观望政府后续政策，一方面则与开发商展开心理博弈。而从国家的宏观调控政策分析，到2010年7月，国家针对对房地产业密集出台了多项调控政策，涉及土地、差别化住房信贷及税收等多个方面，旨在抑制不合理投机性住房需求、控制过快上涨的房价，调整房地产供应结构和引导合理的需求梯次的形成，降低房地产金融风险。从全国楼市目前的反应来看，基本上符合预期的调控目标，特别是在房地产泡沫现象较为严重的沿海发
9、达城市，此次调控基本使得这谢区域楼市开始走向回归理性的道路。1.2价格走势 从2009年8月至2010年8月商品房住宅成交均价走势图可以看出，2009年全年南昌市商品房住宅价格大体上呈现一路向上的态势，月度成交均价稳中有升。而自2010年初至今，南昌楼市住宅价格开始出现涨跌交替的现象，但总体仍然呈现攀升态势，其原因主要是在国家调控政策下，南昌房地产市场的供应结构发生了较大变化，别墅等高端产品走俏，拉动成交价格整体上走，剔除别墅等高端产品的价格影响，南昌楼市价格基本维持平稳态势。1.3别墅市场分析1、南昌别墅分布面广，目前以昌南片区、湾里片区和青山湖片区为主体；其中形态上以多元化小区为主，仅有少
10、量纯别墅项目；昌南片区与青山湖片区都以亲水性别墅为主，湾里区群落以山地别墅为主。从对各片区别墅市场的归纳可以看出，大部分别墅都离城市距离不远，基本以近郊别墅为主；从楼盘物业类型、整体品质等方面均可以看出，南昌基本以中偏高档次类别墅存在，受政策影响、高端和超高端别墅产品还是比较有限。2、从别墅供应楼盘及供应体量来看，城郊别墅无疑已成为了南昌市别墅主流供应产品，这符合城市化进程的普遍规律，南昌城市框架拉开特别是地铁的规划，使城郊交通有了很大的改善，城市土地成本的水涨船高，城区喧闹环境及南昌房地产政策的严格执行，城区建别墅的难度迅速提高。为此，别墅不断向城市近郊、远郊区域发展。3、从近几年别墅的供应
11、情况来看，别墅供应稀缺性未来逐渐凸显，南昌将迎来城郊别墅时代，而郊区别墅的竞争的本质也将是各区景观资源的竞争。而产品的喜好来看，联排、叠加等高性价比产品更容易受到市场的追捧。4、昌东片区别墅物业面积区间较为分散、200-330不等，总价也由于100600万不等；未来片区市场竞争较为激烈，保守估计将有约10万的类别墅物业，未来项目将面临几个的项目的一定量的冲击。1.4公寓市场分析1、目前投资型公寓主要分布在洪城区、市中心区（包括青山湖区）和红谷滩，洪城区属于投资型公寓的先驱，带领一些烂尾楼走向辉煌；市中心紧随其后，主要为新建筑精装产品，引领南昌精装公寓市场；近两年红谷滩兴起了很多公寓，而且不少还
12、很热销。投资型公寓进一步向京东、青云谱等外围区域开拓新的市场。2、从去化程度上看，投资型公寓项目09年经过一轮降价，基本销售完毕，销售率都达到了80%以上。部分高价精装产品有少量房源，中低价格非装修产品基本销售完全。3、市场上现有的投资型公寓户型集中供应在30-60平方米，物管基本为常规性的服务，较少有特殊服务。精装修产品真是报价与对外报价相对较悬殊，精装标准大致相同，小区环境有底商支撑，且配有成熟社区或在成熟社区附近。4、从现有公寓市场预计南昌房地产市场投资型公寓产品不再是单一的纯自用形式，逐步向写字楼+公寓综合性产品、酒店公寓及SOHO高端定位的产品发展。总评：而对于南昌房地产市场，由于市
13、场刚性需求占据主导地位，整体市场受影响程度还是有限的。对于部分投机投资性需求在严厉的差别信贷等政策的抨击下，已逐步被挤出了市场，整体楼市基本回到了平衡状态。而依据2010-2011年南昌城市最大规模旧城改造释放近8万户的刚性住宅需求，预计2010年后南昌楼市将会在合理的水平平稳向上发展，整体发展趋势仍保持乐观；但现在处于一个“敏感期”，政府后续的政策将直接对房地产的产生严重的影响。二、 区域市场分析2.1区域住宅市场项目所在区域为京东高新板块，目前该板块产品仍以普通住宅为主。当前区域内住宅开发量十分有限，商业稀少。在未来，该区域将有公寓、别墅等中高端产品供给，如赞城、博泰低碳等项目的入市。2.
14、1.1、2010年1月2010年8月板块销售状况本月高新区板块总成交面积8066.5，较上月3150.63，成交量上升了156%；成交均价为4167元/，较上月3858元/，上升了8，呈现成交量大涨成交均价微涨，主要是受中凯蓝域开盘热销量价齐升的影响。本月区域成交四楼盘两楼盘中凯蓝域、中心和园价格均上涨近90元。板块市场销售情况项目名称开发企业销售套数均价(元/)面积()金额(元)中凯蓝域江西浙大中凯科技园发展有限公司7243037335.1731561931翰园小区江西师大房地产开发有限公司32018481.22971113竹苑小区南昌中业兴达实业发展有限公司13758135.7751020
15、7中兴和园南昌中兴发展有限公司14974114.34568751合计7741678066.533612002总评：高新区10年前8个月的价格出现较大的波动，其主要原因受限于区域总体供应有限，同时区域项目产品细分差异化较为明显。随着金九银十的到来，区域老盘新推（闲止多年的如凯美怡和等）将加大区域供应，由于新推房源的地理位置，未来市场较乐观。2.1.2、重要楼盘重点调研个案分析n 项目位置：高新开发区京东大道818号n 项目规模：占地面积84000平米，建筑面积150000平米n 物业类型：高层、小高层、多层n 总体销售率：77%n 目标客户群：高新区居民及高新区内企业职员等n 近期营销：中凯蓝域收官高层（16F）房源“心巢”9月即将上市，购房优惠VIP卡（1000元/卡）即日起限量办理，VIP卡客户可享受99折优惠，户型：67一房变二房，106二房变三房；预计价格4400-4500元/中凯蓝域中兴和园n 项目
