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1、四大地产公司财财务比较分析析地产业是香港的的重要经济支支柱，即便是是在世界范围围内，香港地地产业的发展展水平也处于于一个相当高高的位置之上上。而在香港港，长江实业业、恒基兆业业、新鸿基、新新世界发展这这四家地产公公司均是地产产界的骄子，凭凭借其规模和和良好声誉，在在港人的心目目中，四大地地产公司就代代表了香港的的地产业。经经过多年的不不断发展，四四大地产公司司各自形成了了一套行之有有效而又独具具特色的企业业运作模式，值值得我们学习习和借鉴。财财务是企业经经济活动的反反映，以下本本文从财务角角度对四大公公司进行比较较分析，希望望从中获取一一些启示。一、 公司基本情况新鸿基地产发展展有限公司在在四
2、大地产公公司中规模最最大，它于11972年在在香港联交所所上市，核心心业务是开发发房地产供销销售及收租投投资，相关业业务包括酒店店管理、保险险、金融业务务和运输基建建管理，并涉涉足科技领域域。新世界发展有限限公司于19970年成立立即开始其房房地产开发业业务，并于两两年后在香港港联交所上市市。经过二十十多年的积极极发展，该集集团已将其核核心业务从地地产扩展至酒酒店、基建、服服务以及电讯讯。同时它也也是在中国大大陆最大的香香港投资者。长江实业（集团团）有限公司司是香港最负负盛名的企业业之一。集团团业务范围广广泛，包括房房地产发展、基基础建设、港港口货运、能能源、零售、酒酒店及电讯业业务。恒基兆业
3、地产有有限公司是一一家投资控股股公司，透过过附属公司参参与香港的房房地产开发与与投资、项目目管理、建筑筑、物业管理理、酒店、公公用事业、零零售、财务及及投资控股以以及在中国大大陆的房地产产开发。其旗旗下，包括联联营公司，有有六家上市公公司，其中三三家为恒生指指数的成份股股。二、 四大地产公司财财务比较分析析由于条件所限，本本文仅获取新新鸿基、新世世界、恒基兆兆业19966年6月30日起起截止到19999年6月月30日及长长江实业19996年122月31日起起截止到19999年122月31日的的财务数据。需需要说明的是是，新鸿基、新新世界、恒基基兆业是以截截至六月三十十日止的一年年作为一个会会计
4、年度，而而长江实业以以截至十二月月三十日止的的一年为会计计年度，虽然然会计期间不不同，但该差差异将不至于于影响比较趋趋势。本文所所使用的财务务数据均以其其会计年度为为基准。（为为便于与我司司比较，将我我司截止999年12月331日的A股股财务数据列列于四大地产产公司数据之之下，以1港港币=1.008人民币作作为换算汇率率。）1 业务规模比较（单单位：亿港币币）u总资产（图1）四家公司的资产产规模均在997年达到较较高点，其后后除长江实业业稳步增长外外，其他公司司都有所减小小。新鸿基资资产规模最大大，但99年年长江实业一一举超过了新新鸿基位居第第一。（注：图中所标识识的年份表示示长江实业及及万科
5、截止当当年12月331日的一个个年度或其他他三家地产公公司截止当年年6月30日日的一个年度度，以下相同同。）u营业额（图2）从绝对数看，新新鸿基的营业业额规模最大大；新世界虽虽不及新鸿基基但营业额较较稳定，表明明业务发展较较平稳；长江江实业和恒基基兆业营业额额增减起伏较较大。99年年四家公司的的营业额从大大到小排序为为：新鸿基、新新世界、恒基基兆业、长江江实业。u净资产（图3）从增长趋势看，长长江实业的净净资产规模逐逐年稳步上升升，其他三家家公司均在997年达到最最高点，988年又有不同同程度的下滑滑，到99年年下滑势头有有所减缓，新新世界和恒基基兆业的净资资产还略有回回升。99年年长江实业的
6、的净资产超过过新鸿基跃居居第一。恒基基兆业净资产产规模最小。需要说明的是，999年长江实实业在营业额额下降的情况况下，资产规规模得到讯速速膨胀，主要要原因是对联联营公司（和和记黄埔、长长江基建等）的的长期投资获获得了丰厚回回报。年内投投资收益额达达$580亿，是是上年的122倍（其中和和记黄埔因出出售Orannge pllc股权长实实获得投资收收益$577亿）。u每股净资产（单单位：港币）（图4）四家公司每股净净资产的变动动趋势与各自自净资产的变变动趋势是一一致的，但排排序略有不同同，原因在于于新世界的股股本规模相对对较大。尽管管长江实业的的股本规模也也较大，但因因99年的良良好业绩使每每股净
7、资产位位居其他公司司之首。无论论是在总资产产、净资产或或是营业额方方面进行比较较，这几家公公司按规模大大小进行排序序，顺序都是是一样的（长长江实业的营营业额除外，这这主要由于该该集团的主要要利润来源和和记黄埔等公公司为其联营营公司，不属属合并报表范范围），且四四家公司的净净资产与总资资产的变动趋趋势基本一致致。这种关于于公司规模的的财务指标的的同一性，在在一定程度上上说明香港四四大地产公司司在公司规模模的扩张上，表表现出一种较较为明显的均均衡发展特征征，而非单个个财务指标的的突出。万科的资产规模模和营业规模模虽远不及四四大公司，但但近年呈现出出稳步增长的的趋势。2短期偿债能能力比较u流动比率（
8、流动动资产/流动动负债）（图5）尽管99年各公公司的流动比比率相差不大大，但从各年年情况看，四四家公司流动动比率的大小小和变动趋势势存在很大差差异。长江实实业的流动比比率较高，但但98年开始始已明显降低低。99年除除新鸿基外，各各公司（含万万科）的流动动比率均比上上年降低，表表明其短期偿偿债能力有所所减弱。由于于个体差异，无无法看出香港港大发展商合合理的最低流流动比率水平平。u速动比率（流流动资产-存存货）/流动动负债公司长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科年份99989998999899989998速动比0.530.490.140.330.610.770.530.540.590.50现金流动负债
9、比比-0.180.830.350.131.041.030.130.380.02 /（表1）从速动比率与流流动比率的比比较情况看，各各公司的存货货都占到流动动资产一半以以上，其中恒恒基兆业的存存货占流动资资产比重最大大，99年甚甚至达到900%，因此速速动比率也最最小，这将极极大影响其短短期偿债能力力。这同时也也反映了房地地产行业所固固有的存货金金额大、销售售周期长的事事实。与98年相比，999年万科的的流动比率降降低了但速动动比率却提高高了，主要原原因是99年年万科的存货货大幅度减少少，存量资产产在连续高企企后首次开始始下降。u现金流动负债比比（经营性现现金流量/流流动负债）真正能用于偿还还债
10、务的是现现金流量，经经营现金流量量和流动负债债的比较可以以更好的反映映企业偿还短短期债务的能能力。从四家家公司情况看看差异较大，其其中新鸿基的的现金流动负负债比连续两两年超过1，短短期偿债能力力较强；而另另外几家公司司的现金流动动比还不及其其一半(除长长江实业19998)，最最小的甚至只只有0.133(新世界11999)。长江实业99年年因营业现金金出现净流出出，使现金流流动负债比呈呈负数，因此此其短期偿债债能力明显不不足。3 运营效率比较u应收帐款周转率率（销售收入入/应收帐款款平均余额）四家公司应收帐帐款周转率大大小不一，从从99年的情情况看，恒基基兆业和新鸿鸿基应收帐款款收回速度最最快，
11、仅不到到2个月，其其次为长江实实业。新世界界应收帐款管管理能力较差差，平均收帐帐期高达1228天。万科科的应收帐款款回收速度处处于中间水平平。（参见表表2）长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科应收帐款周转率率4.146.956.692.855.55应收帐款周转天天数86.952.554.512865.8（表2）u流动资产周转率率（销售收入入/流动资产产平均余鹅）（图6）流动资产周转速速度快，会相相对节约流动动资产，等于于相对扩大资资产投入，增增强企业赢利利能力；而延延缓周转速度度，需要补充充流动资产参参加周转，形形成资金浪费费，降低赢利利能力。四家家公司中，新新鸿基的流动动资产周转最最快，长江实实
12、业相对较慢慢。万科的流动资产产周转速度仅仅次于新鸿基基，同新世界界相当并有超超过之势，且且近三年在逐逐年加快。u总资产周转率（销销售收入/总总资产平均余余额）（图7）总资产周转越快快，说明销售售能力越强。四四家公司中，长长江实业资产产周转速度最最慢，新鸿基基次之，恒基基兆业和新世世界相差不大大。相比之下，万科科的总资产周周转率优于上上述公司许多多，一方面说说明万科资产产规模较小，另另一方面说明明运用有限资资产获取收入入的能力增强强了。结合应应收帐款和流流动资产周转转情况，可以以认为目前万万科的资产营营运效率比较较好。4 长期偿债能力比比较u资产负债率（图8）通常，资产负债债率越低，说说明企业自
13、有有资金实力越越强，还本付付息压力越小小，财务状况况越稳定。四四家公司的资资产负债率基基本都在500%以下，其其中，长江实实业资产负债债率最低，且且有逐年下降降趋势；新鸿鸿基次之，但但比率逐年上上升；其他两两家相差不大大，但在999年新世界的的资产负债率率达到51%。财务杠杆杆是一把“双刃剑”，如果总资资产利润率高高于负债利率率，增加负债债可以获取更更多收益，反反之，增加负负债将增加负负担和财务风风险。99年年新世界的总总资产利润率率仅为1.11%（参见图图10），过过高的负债率率无疑将增加加其财务风险险。万科的资产负债债率高于香港港公司始终在在50%以上上，尽管这在在中国的上市市公司中并不不
14、算高。u已获利息倍数（税税息前利润/利息支出）长江实业恒基兆业新鸿基新世界已获利息倍数5.74.65.72.1（表3）虽然长期债务是是未来的经济济资源流出，但但利息却是企企业每年必须须的支出，已已获利息倍数数正是反映利利息受到企业业息税前利润润保障的程度度。四家公司司中，新世界界的偿还利息息能力最差，还还不到其他三三家的1/22。（需要说说明的是，999年长江实实业实际已获获利息倍数达达59，从稳稳健和可比性性出发，这里里仍用98年年数作为其对对利息保证程程度的评价指指标。）5 获利能力分析u净利润（单位：亿港币）（图9）四家公司的净利利润变化趋势势基本一致，998年较977年均有大幅幅度下降
15、，999年又有不不同程度回升升。结合近几几年香港经济济的发展历史史来看，上述述公司的赢利利情况明显透透视出香港998年金融危危机时的影子子（宏观经济济状况严重影影响房地产业业景气程度）。在在经济萧条时时，很难找到到利润不下降降的公司；而而在经济复苏苏时，大部分分公司赢利情情况有所好转转。此外，我们注意意到，99年年长江实业净净利润呈跳跃跃式增长（原原因同前）而而新世界这家家公司的赢利利却仍然恶化化，这似乎揭揭示了该公司司的经营不善善。u销售净利率（净净利润/销售售收入）（图10）各家公司的销售售净利率与净净利润的变动动趋势基本一一致。新世界界的销售收入入获利能力较较差，与其他他公司差距较较大。新世界界和恒基的销销售净利率有有逐年降低趋趋势。此外，需需要说明的是是，长江实业业的销售净利利率比其他公公司高出许多多倍且波动较较大，其原因因笔者在前文文已提到过，即即长江集团的的重要利润来来源和记黄埔埔、长江基建建、香港电灯灯等公司均为为其联营公司司，未被纳入入合并报表范范围，导致销销售收入没有有包括这些公公司，而净利利润又体现了了这些公司的的收益。与上述公司相比比，万科的销销售获利能力力尚有较大差差距，而且销销售净利率在在逐年降低，主主要
