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1、避免房地产开发公司税收风险探析【税务风险控制】-0 0:8:4 来源：互联网作者：langzi一、房地产公司常用税收问题 房地产业的特点是：发展速度最快、行业的平均利润率最高、造就的富豪最多、波及的税费最多、接受税务机关专项检查最多持续三年成为进行税收专项检查的重点行业，阐明“这个行业肯定存在着比较严重的涉税问题”，经调查分析发现,房地产业通过多种手段少报销售收入或迟延纳税，偷逃、占用税款重要表目前：(一)收入方面 、预售房款未按规定预缴税款 （)将预售收入记入“其她应付款”贷方,未按照国税发8号(1月1后来为国税发31号文)文献的规定将预售收入乘以15利润率计算出估计营业利润额,并入当期应纳
2、税所得额统一计算缴纳所得税。 （2)把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入。(3）混淆预售收入与销售收入的概念，选择预售收入转销售收入的时机，达到迟延纳税的目的。 （)采用多种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡,直到房产交付使用后才入帐缴税，使国家税款不能及时、足额入库。 2、销售收入确认不及时 （) 对已办妥移送手续,按合同合同应所有收回售房款,因购房者因素未及时收回的，公司往往采用不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入，影响营业税、公司所得税。 （2)公司将已竣工的产品出租或是自用，不按规定做视同销售行为的收入确认，并将实际获得的租金或营业收入
3、在帐外循环或记入关联公司。3、隐瞒收入,收入计算不精确 （1）虚开发票,实现“双偷”开发商和客户为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采用虚报成交金额,合同少开或不开发票的手段,实现“双偷”。 （2)低价开票,少计收入房地产开发公司在销售房屋开票时,不按实际销售价格开具发票,而是低于实际价格开票入账，另一部分房价款开自制收据不入账,以此达到少缴税款的目的。这种手段多发生在个人承包开发经营的房地产项目。（3)提供虚假或不完整的销售面积 销售面积不属于公司纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出公司销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供根据。因此公司有关人员故意识隐瞒、不肯如实提
4、供实际销售面积,增长税务人员核算公司收入的难度。（4)以收抵支 以商品房抵付施工单位工程款。 房地产开发公司为弥补资金短缺,一般以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务解决上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入,偷逃公司所得税的目的。 以房抵债,以竣工房地产抵付借款、银行贷款。 房地产开发公司没有钱还款（银根收紧后来更甚),就用一部分房地产抵付借款,往往到不能再“拖”的时候再办理销售手续申报纳税,甚至隐瞒销售。这种手法多发生在小型开发商和承包工程的个人身上。她们的开发资金局限性,往往向银行贷款,向民间个人借款或拖欠承建人工程款。 以商品房抵付回租租金,换取
5、其她单位、个人的非货币资产等等。以竣工房地产抵付职工奖励支出。 近几年房地产开发公司经济效益较好，公司职工收入可观，特别是中层以上人员收入更高,个别公司以应支付职工奖金的多少拟定不同的价格由个人进行销售,其差额作为收入的发放，从而少缴了营业税、所得税、个人所得税等。 以竣工房地产抵付多种应付的建筑安装工程款、广告支出和其她支出。购买房地产的公司或个人为房地产开发公司提供了货品或劳务,房地产竣工后来,房地产开发公司就按“优惠价”向其发售房地产,用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项,双方都少缴了税款。房地产公司在拆迁环节为避免大量的钞票流出，同拆迁户达到合同,用购房价格上的让利抵顶拆迁补偿
6、款。（)收取价外费用不计收入 不少开发商在售房后，以多种理由收取水、电、燃气、外装修等代办费,在往来账款科目按代收代付核算,没有将其并入营业收入申报纳税。为客户提供的额外服务,如防盗门、封闭阳台等有关收入委托物管部门结算且长期挂帐，公司就合同房款作收入，形成帐外循环。 （)内部预售再转售,转移利润。 一般状况下，房地产销售在开盘初期销售价格较低,随着时间的推移，销售价格逐渐提高。有的公司运用内部认购,以较低的价格签订预售合同,一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价名义上是订购人收取,事实上转入了公司账外收入。由于房产价格是随着市场价格的变动而上下浮动，上述利润
7、转移现象具有很大的隐蔽性，对其价格的重新核定难以寻找根据。 ()收取广告管理费、房租收入未按规定纳税。 由于房地产项目开发周期较长,往往有让广告公司在开发地块上做某些广告牌获得广告费收入的状况，有的还盖某些临时用房进行出租获得租赁收入，这些收入都未计入公司所得税应税收入申报纳税。 （8）运用关联方交易进行利润转移。 目前房地产开发公司诸多均有若干个经营内容不同的公司，如:建筑设计公司、征询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，导致房地产开发项目亏损或微利。将开发的商品房低价卖给股东、关系单位、或关系人。 (）因施工方延误工期等因素收取的罚款收入直
8、接抵减应付工程款。 （10）挂*公司开发，不申报纳税某些个体经营者或单位为了获得房地产开发资格,往往采用挂*某个房地产开发公司，上交一定管理费的措施开发房地产。她们既不合并作账，也不单独申报纳税。此类开发商偷逃税的手法*“三快”：一是组建快;二是运作快;三是解散快，导致漏征漏管。 4、假代建、真开发 这种偷税方式多以土地所有方的名义报建，所需资金由开发方代垫，实际是开发公司以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权。双方均发生了纳税义务,一方为销售不动产，另一方为转让无形资产。 对假代建的检查要以合同合同为主，严格执行代建的四个
9、条件即:(1)以委托方的名义办理房屋立项及有关手续； （）与委托方不发生土地使用权、产权的转移; (3)与委托方事前签订委托代建合同;(）不以受托方的名义办理工程结算。 （二）成本费用方面 1、运用虚开、代开发票等手段,人为抬高开发成本，减少应纳税所得。 (1)不合规发票是房地产开发公司在期间费用方面存在的最大问题。 如会议费、出国考察费、差旅费、场地租金、水电费等。 (2)获得的拆迁补偿费支付凭证一部分不符合规定。 如公司单位开具行政事业单位发票；村委会开具农、林、牧发票；资金往来发票、商场购买的收据,个人开具的白条等。 ()额外摊派乱列支。房地产开发公司的成本当中常常会浮现被征用土地的所在
10、乡镇或单位向该公司额外摊派一定的费用，收取这些费用大多使用银钱收据，并多以公益发展基金、多种补偿费名录开具。 2、运用成本核算特点虚增成本 目前多数房地产公司结转销售成本的措施是以每平米的单位造价销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，公司开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发初期财务不能及时的获得各项目的“工程结算单”,因此在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的措施。某些房地产公司的财务人员运用这一特点，自行加大初期单位平米的筹划预算造价，从而达到少缴公司所得税的目的。 3、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定
11、资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。 例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本3万元,直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。 4、超原则列支费用 利息支出问题-未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分公司财务解决为将其作为财务费用所有直接在税前扣除，影响了当期的税前利润,导致纳税滞后。 高利率融资存在的问题重要有:超国家规定同期银行贷款利率原则扣除费用；同步往往未按规定代扣代缴个人所得税。 5、成本费用反复入帐。 公司运用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，反复列支费用。 (1)公司在签订建筑安装合同步,已经将附
12、属工程、水电工程、屋面防水工程等涉及在合同总价款中，在工程竣工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票反复进入开发成本。 （2)公司将开发项目所有发包给建筑施工公司，且合同中明确规定建筑材料由承包公司承当，但仍将为施工公司购买的建筑材料的票据在开发成本中列支。 6、虚假列支成本费用 （1)旧城改造土地出让金优惠列入成本 房地产开发项目如属于旧城改造,该项目在土地出让金方面是有一定优惠的，并且这种优惠幅度是很大,具体的操作模式是开发公司先全额上缴土地出让金,然后地方财政再按一定的比例返还，然而有的开发公司在上缴土地出让金时记入开发成本,在获得返还款项时并不冲减成本，导致公司虚增成本。
13、()人为加大期间费用问题比较严重。 例如:大额或巨额送礼费用的发票内容开具办公用品、劳保用品等；虚增职工人数,提高税前扣除工资限额;采用非法手段获取发票或获得与本公司无关的多种票据在期间费用中列支等等。 （)预付款大大超过合同价款 除了变化原设计规模,增长楼层面积等正常因素外,有的公司付款后以钞票取走；有的运用同属一集团的关系，预付款与往来款混淆,而建筑公司又归地税管征,难以查证;有的公司干脆直接领取钞票作为预付工程款的原始凭证。 (4）运用建筑安装发票监管不严密的漏洞,虚列土建安装工程成本 由于税源紧张,少数地方把建筑业发票作为“引税”的重要工具，实行由税务征收管理部门或发票管理部门代开发票
14、，只要缴纳营业税及其附加便可开具,有的是以房地产公司名义直接开具,有的是以虚构的建安公司名义开具。运用建安发票虚列成本的,房地产公司只要支付3.3%的营业税及附加#8218;便可偷逃的公司所得税和个人所得税重点要检查开发成本中由税务机关代开发票建安业务与否真实。 ()关系单位虚开发票,虚增公司成本房地产开发公司波及的行业较多,一种项目的开发涉及设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产公司的财务平常解决票据的工作量大、成本核算也容易混乱,也给房地产公司虚增成本带来了可乘之机。 、运用“预提费用”、“待摊费用”账户调节当期利润 房地产公司“婆婆”
15、多,公司规费承当重，问题相对集中,大到政府部门、行业协会,小到街道居委会，形成文献明确规定的收费就有上百个，如,土地出让金、征地补偿费、土地配套费、商业网点费,水、电、气、暖、人防、消防、公共设施配套费等费用。从房地产业项目开发管理审批流程可以看出，各行政管理部门之间的工作衔接得相称严密,没有上个环节的审批、许可、费用缴纳手续，下一种环节的管理部门就不会再办下去,房地产开发项目就会中断。因此，正常状况下,房地产开发公司不也许存在拖欠规费问题，但实际状况并非如此,房地产开发公司大都存在预提各项规费数额大，有的配套工程已经竣工验收之后也不及时结转工程成本,而是长期挂账，滚动使用，形成的因素重要有几方面：一是政府各部门已经清理不再收取的费用，开发公司照样计提挂账。 二是：规费抵免收益 地方政府在加快本地都市建设步伐中,为减轻财政支出的压力,往往在招标房地产开发项目上附加某些配套开发建设项目，由房地产公司免费为有关部门承当“形象工程”、“领导工程”等,承当这些工程可以按规定享有“规费抵免”,政府不用给房地产公司工程款，对房地产公司应缴的地方性收费项目予以减免或减少收费原则,对无权做主减免的规费,则“暗箱”操作,予以私下“照顾”，不再收取,但房地产公司对上述已经不用再支付的规费仍按规定的原则预提挂账。 三是由于房地产开发公司在地
