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1、 XX公司商业策划招商销售策划工作和招商销售工作。其中策划部分主要服务容为土地可行性研究、前期策划、项目定位、产品建议、营销推广五部分工作，招商销售部分主要服务容为房地产项目招商与租售代理，具体细化服务容如下所示：市场调研工作服务容：进行市场调研的目的主要是通过有效的手段和途径，获取对于项目发展、定位等层面具有一定的针对性、指导性的市场信息和数据资料，在专业经验和市场感觉的支撑下，为项目经营、销售等策略的制定提供基础。一、宏观市场环境的调查与分析宏观市场环境的调查和分析，主要是通过对于市总体商业市场的研究，明确项目发展的大环境和市场背景，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位保驾护航。
2、 总体经济环境分析，包括市总体经济走势、居民消费指数、人均年消费额、对于各个行业的消费状况等； 总体商业发展政策分析，主要包括商业发展动态、限制、鼓励条款、银行升降息对于商业物业的影响等； 动态市场信息的收集与分析，主要包括商户的开店计划、国外品牌物业的发展动态、有利于定位的强势信息等； 商业市场总体供需分析，主要包括市围商业物业总体供应状况、供应特点、分布现状、租售价格、发展趋势等；商业物业的总体需求状况、人均商业面积分配等；二、区域商业市场的调查与分析在总体商业市场发展的基础上，针对项目所在区域，即对项目主要影响和竞争区域的商业市场供需状况进行调查和分析，辨别区域商业特性、发展特点、模式，
3、为项目的定位提供指导。1、区域商业市场总体发展特点分析主要包括针对项目周边区域进行全面的调查和研究，揭示项目所在区域的总体商业发展特点；2、区域商业物业的调查与研究主要调研的容包括： 区域商业物业的供应状况； 潜在供应状况； 分布位置、物业类型； 物业规模； 主要业态组成（图）； 楼层分布； 主力商户； 商业风格； 租金价格（销售价格）； 主要消费人群、经营状况； 经营良好业态； 硬件条件； 消费档次； 主要品牌； 经营管理模式； 物业管理费用、商业管理费用的具体容等。3、项目影响区域围主要商业物业调研 集中商业，主要包括超市、百货、购物中心等； 专业商业，主要包括家电通讯、家具家居、体育用品
4、等； 特色商业，主要包括文化市场、古玩市场、花鸟鱼虫市场、老特色的集聚市场等； 产业商业（主题商业），小商品市场、服装鞋帽市场、文化用品市场或其它各类主题百货等； 商业街，主要包括比较成熟和具有影响力的传统商业街（王府井、东单等）、分布在项目周边的零散商业街等； 配套商业，主要包括分布在酒店、公寓、住宅、写字楼等物业之的各种配套商业等； 餐饮娱乐业，主要调查区域比较密集、经营状况较好的餐饮、娱乐物业，了解其总体经营状况、单位面积、单位产出、经营品牌等，从而了解本项目可发展空间。4、可参考或影响项目分析结合项目初步发展方向，进行类比分析，即对市类似区域或商圈的业态组合进行调查和分析，对类似于本项
5、目商业环境中的可比物业（可比个案）进行针对性分析。三、区域基础环境的调查和分析项目的发展应立足整体市场，但对于项目发展而言，项目区域围的基础支撑因素同样至关重要，因此通过此项调查和研究确定区域对于商业物业的影响要素。 周边主要商圈围的人口数量（包括常住居民、商务人士、酒店住宿人员等）、人口构成、家庭结构、年龄构成、经济能力、消费特点、消费习惯（可接受档次、最大消费业态、习惯消费场所等）、此部分人群对于王府井商业发展和经营看法等； 交通状况，主要包括步行街管制、项目周边路网、交通环流组织、区域主要物业的停车位数量、位置安排、公共交通、轨道交通等条件对于项目的影响分析等； 物业自身分析，主要包括物
6、业地理位置、物业结构、楼层数量、单层面积、周边商业构成与主要环境、硬件配备状况、与王府井百货大楼之间的互动关系等研究与分析。四、针对项目发展的商户调查与判断按照运作商业物业的常规做法，在市场调研和定位中，一定首先征求各主力商户、部分零散商户的进驻意向，使确定的规划方案具备较强的执行力和可实施空间。具体如下： 对于主力商户的调研和深度访谈，主要针对本项目特殊楼层可能引入的业态，可能包括百货、超市、折扣店、家具家居、体育健身、电器通讯、餐饮、娱乐休闲等。其中访谈的主要容包括是否进驻、可承受租金、需求位置与面积、需要的协调商户等； 针对本项目发展的其余小型商户，进行一定层次的走访，确定项目可发展的主
7、要方向，明确可促成项目具有市场知名度、长期稳定经营的“切合点”。需要指出，此部分工作在市场调研阶段可能将实施一部分，而待定位明确后再进行相应的深度访谈和目的性推介，从而最终确定本项目主题特点； 通过商户访谈，可初步确定其需求面积、可承受租金、需求楼层、需求的主题氛围等，为项目定位提供指导。市场定位工作服务容：1、项目区域总体概况总结分析根据市场调研的分析结论，结合项目所在区域的总体商业市场情况，对项目发展做出初步的发展建议。2、项目分析 项目地理位置分析； 项目基本技术指标分析； 项目功能分析； 优劣势分析。3、项目定位 项目总体定位，包括投资主题、经营主题定位，为项目招商、销售运作确定具有核
8、心市场影响力的发展方向； 项目目标客群定位 ，主要包括终端消费人群定位、经营商户定位等环节，确定本项目可发展的目标商户或商户类型； 项目租金价格定位，主要是针对各种业态、各楼层与各主题区域进行价格的估算和定位，确定项目总体租金水平； 项目销售价格定位，针对可发展业态的可承受租金，最终确定本项目销售部分的销售价格，确定本项目总体销售价格水平； 项目效益分析，主要是通过项目的租金价格和商户组成，确定项目经营效益、开发收入等； 项目营销模式定位，针对本项目租售结合的开发策略，制定具体的租售策略，并阐述未来本项目可执行的具体销售模式； 项目商业管理、物业管理定位，在总体成型的运作模式下，确定本项目商业
9、管理费用、物业管理费用等。产品设计、装饰装潢部分服务容1、产品主题定位针对项目的发展主题，确定适合项目主题特色的产品设计原则和总体思路，通过产品设计丰富物业的既定商业效果，并烘托商业氛围。2、物业店铺分割建议根据经营和投资主题的定位，对项目商业部分按照业态、规划等进行分割，具体工作如下： 单位面积的确定； 各主题业态的规划面积；总体分布楼层等；通过合理的分配，进行本项目各主题业态的功能分区； 商铺的协调、排列；商铺系统组织； 物业动线的设计与处理； 物业经营店铺的划分；特色设计等。3、产品设计或改造建议针对项目主题定位，在物业结构不做大幅调整的情况下，对现有物业进行一定的设计或改造，使其符合商
10、户经营的要求，主要容包括： 电梯、步行梯、观光梯、滚梯等； 中庭； 交通组织系统（外部交通组织、部交通组织、入口等）； 货区； 停车场； 墙柱等结构的处理； 餐饮部分的产品需求建议，包括隔油池、烟道、通风排风、厨房等； 卫生间设置； 管理用房、员工休息等细节的处理。4、装饰装潢设计 整体形象与风格； 外立面设计； 招牌设计； 绿化建议、装饰小品建议、特色装饰建议； 外部灯光建议； 广告（位）宣传设计； 全程配合装修公司进行前期规划，最终确定项目可以执行的装饰装潢方案；监督小业主和经营商户的装修，并协调其入场，使之符合商场的统一装修原则和统一效果。营销推广工作服务容、总体推广工作的具体容根据项目
11、的总体发展思路，确定项目在销售、招商过程中的广告推广主题、策略等问题，主要如下： 招商、销售中广告主题的确定；广告形象的确定； 广告公司的选择建议；监督广告公司的宣传效果并与时调整等； 发布媒体的选择建议；主要包括北青、晚报、新地产、安家等； 广告费用的预算； 广告投放形式的确定；包括路旗、报广、网络媒体、杂志、展会、软文等； 销售、招商各阶段广告投放的频次、节奏、数量等控制；各阶段营销主题、营销重点的确定等； 具体广告投放计划（此部分工作分阶段完成）； 根据反馈效果与时调整营销策略； 如必要，与销售公司共同协商销商策略等。2、招商、销售道具的确定在本项目进入具体实施阶段之后，我司将在相应时间
12、与各公司共同确定本项目招商销售等道具，具体如下： 展板、路旗等； 售楼处的设计与装修建议； ； 售楼处、招商处用品，主要包括提袋、纸杯、礼品等设计建议； 模型的设计与制作（监督模型公司）；（本项目是否需要更换模型？）； 楼书的制作（监督广告公司）； 单页、折页的制作（同上）； 招商手册的制作（同上）； 户外广告版、条幅的设计与制作（同上）； 上述容我司将在策划报告中提出总体的操作方式，但由于大部分容均在销售、招商阶段具体实施，因此具体的细节方案将以阶段性报告的方式提供予甲方，同时将监督和统筹诸多事项的进展。招商工作服务容1、招商策略的制定根据项目主题定位，在营销推广的配合下，确定项目具体招商工
13、作、策略，具体如下所示： 招商方式的确定； 招商主力商户的确定；零散商户的确定； 招商策略，主要包括招商对象的确定，招商工作的安排、招商时间与任务的节点确定、招商的手段和措施的确定； 驻场招商人员的培训等一系列事宜； 招商中广告推广计划的确定；广告主题、广告费用、广告设计（与广告公司全程配合）、广告发放频次、广告选择媒体、形式等； 招商活动方案的确定与后期的组织实施等； 招商控制、具体操作方式的制定等。2、初期推广工作 步完成落实项目推广费用预算案、确定物业最终面积计算表等工作后，我司将立即筹备一套完整的宣传推广工具； 项目资料如：图片、效果图、平面图、位置图、租金价目表、签约通知书等； 项目
14、租赁条款如：租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、煤、费、违约责任等。3、全面招商运作工作 此阶段我司将按照拟定之行业组合与分布建议，根据每一行业的分类，为项目选择具适合的租户进行推广； 继续向主力商户推广，以不断提高物业实力，努力开拓与发掘更多新客户。我司将全面跟进所有投寄围的商户，跟据各商户的质素与营业性质来确定其进驻物业位置，以配合拟定的行业商户组合建议； 不断改进与更新招商资料，继续跟进主力牵头商户；利用促销活动与媒体宣传，营造声势与热销气氛，使本项目成为零售界成行成市的谈论进驻对象，成为市场注目的焦点。4、落实商户进驻物业 继续全面跟进招商推广工作，视商铺（物业）出租状况，与时调整与制定招商策略； 以租金价格为指针，协助甲方与商户直接洽谈租赁条件； 落定租赁条款与租约，完成整个签约程序。5、后期招商跟进工作 全面跟进工作，包括视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程； 协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题；协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、作广泛试业宣传，如出报纸新闻稿、举办宣传活动、剪彩等，以提高本项目的知名度，营造浓厚的商业氛围； 展开整体商场(物业)的宣传活动，预计当商场招商超过70%时，可开始试业。当商场招商工作完成超过80%时，我司将制定商场全力推广宣传活动，协助举办试业活动； 商场开业。 /
