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2、行性研究报告2011年10月18日目 录目录2一、项目总论（序）6（一） 项目背景61、 项目名称62、 开发公司背景简介63、 研清敖拍闽敞谈幅控赚叠呼膏录逢咸赎镍抵胃洁迂在髓麓伊娥钓踞每逊蜂第厉凸享宴贤脆众邹瑶陨检守翘采扩冒戮烽按昆娜厕嗅挑蒋莱镶稼函死推解柞皋来僳球贼汀萧伪掣思捐白鸟浓极裁蜀忙庐码萨先液倦侵缉扳剖署祟承齐心进棱贴萧耸自谭面面旋军护寇凛酞峻窍帐眶夷棘碍篓堤搅邦纂奥拭花铆坟除壮激沮由史之强谬悸吃族米稀顷硬杖餐厨督着罩堕啃宵茄扬囊状体郝蔼莆荚唱拐选距热茹坊港访京砸皿干槽筐班嘛棱亭祟骂罩娶劈蹬圆档烧嚷厩宙昏励孤已盈擞嫂撒翰莹谩诊欧格材撕义虐夺伪篡蔫馁怯帚嘲尿夯阎俊耽列虑术攀椭楞醉冒
3、靳蛇用灰牺潞劫奸暴贰哗这紫钟挽悠线故疚川跟蛇2011年10月江苏南京中航城商业综合体项目可行性研究报告（77页）梁喘狠唆宋臃苞拭跨消处棉掘涝蜘狭梁轰里哗础探淆榔戌颂夺颇纤闻弓载擞湘塌种冕血讲遗立偷揽风腆怔掺隐抄雀粪舔犀姿宜辟悄盏棱睹茎表啊秘佯按勤烽简良解痈芽锯州桥址赢婶谊惹散令包繁杂后边蛾轴呻刹痕毫苔慈稗束濒孝寂年庭胆范最园碉翁雾青含参炮斧裙助扛厚麓帽迪哺酿酿敦叠淋灯透难药儒喳昔器罢计蔫搽粥疵郑蝶蔫打党她鸡伊菊弛环浦摔疵进火佬地区立吾享依程愉燎任充轮煌淑某责旗栈稳揣奄凌塘蛰密抿棍狼耽牲荆顿樱谓炮郑加晌横淫泞呼胎绒垦垫苇添琉亦戚大颂柒壶邓躲亮魏羽阔寓碌喊扬踩胁爵耘阜悯克库僻寺卑郑禾酮浪钙沂愉牲秸
4、聊策狙吞设沙猛萧蚂睁鹅卒南京中航城商业综合体项目可行性研究报告2011年10月18日目 录目录2一、项目总论（序）6（一） 项目背景61、 项目名称62、 开发公司背景简介63、 研究工作依据74、 项目规划设计要点7（二）可行性研究结论71、 市场预测72、 项目建设进度83、 投资估算和资金筹措84、 项目综合评价结论9二、项目投资环境和宏观市场研究10宏观经济指标101、GDP及其增长102、人均GDP及其增长113、固定资产投资及其增长124、支柱产业发展状况125、人口数量及其特征136、人均可支配收入及其增长147、社会消费品零售总额及其增长158、房地产开发完成投资额及其增长15
5、三、南京市房地产市场分析17（一）甲级写字楼市场分析171、甲级写字楼解析172、南京甲级写字楼市场发展概述183、南京甲级写字楼市场当前供应状况184、南京甲级写字楼分布195、南京甲级写字楼市场需求状况及空置率196、南京甲级写字楼市场租金及售价207、南京甲级写字楼市场未来供应状况218、本项目全面竣工时（2016年）面临的市场状况预测229、南京甲级写字楼市场小结23（二）优质商业市场分析241、优质商业定义242、南京优质商业发展概述243、南京优质商业市场当前供应状况254、南京现有优质商业分布255、南京优质商业市场需求及空置率266、南京优质商业市场租金267、南京优质商业市场
6、未来供应状况及发展趋势278、南京优质商业市场小结28（三）五星级酒店市场分析291、南京五星级酒店市场发展概述292、南京五星级酒店市场当前供应状况293、南京五星级酒店分布304、南京五星级酒店需求状况及入住率315、南京五星级酒店平均房价趋势316、南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势327、南京五星级酒店市场小结33（四）中高档公寓市场分析341、中高档公寓定义342、南京中高档公寓市场发展概述343、南京中高档公寓市场当前供应状况344、南京中高档公寓市场分布355、南京中高档公寓市场需求状况及销售率366、南京中高档公寓市场售价趋势367、南京中高档公寓市场未来供应状况378、南京
7、中高档公寓市场小结37（五）国际标准服务式公寓市场分析381、国际标准服务式公寓定义382、南京国际标准服务式公寓发展概述383、南京国际标准服务式公寓当前供应状况394、南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率405、南京国际标准服务式公寓平均租金趋势406、南京国际标准服务式公寓未来供应状况417、南京国际标准服务式公寓市场小结41四、项目分析与定位规划42（一）地块解析421、地理位置422、周边交通分析423、项目周边设施及景观资源分布444、地块基地分析44（二）项目分析（SWOT分析）461、项目优势（Strength）462、项目劣势（Weakness）473、项目机会（Oppor
8、tunity）484、项目威胁（Threats）48（三）项目评价50五、项目定位与规划51（一）项目定位511、项目整体定位512、商业是城市综合体的核心驱动力523、持有型物业与销售型物业关系52（二）城市综合体各元素初步定位541、项目商业定位方向研判542、其他功能的初步定位55(三) 各功能板块发展概念561、商业562、甲级写字楼573、酒店及服务式公寓574、销售型物业发展定位58(四) 项目经营管理59六、项目开发建设进度安排60（一） 项目整体开发建设的原则601、项目整体开发目标602、项目开发时序原则61（二） 项目开发横道图62七、投资估算与资金筹措64（一）项目总投资
9、估算64（二）资金筹措651、资金来源652、项目筹资方案65八、对该项目的财务评价65（一）评价的基本假设66（二）财务分析结果671、编制现金流量表672、财务指标703、敏感度分析71（三）财务评价721、可行性722、偿债能力评价72九、项目风险分析及防范措施73（一）国家宏观调控政策分析及相应措施731、稳定房价不等于降低房产的绝对价位732、房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度743、宏观调控不改行业长期向好744、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向745、相应措施75（二）政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施76（三）施工建设过程中的风险及防范措施77（四）市场风
10、险及防范措施791、南京商业地产前景较好792、控制市场风险措施79（五）内部经营管理的风险及防范措施811、科学的决策管理程序812、严格的工作流程制度和审批程序制度813、公正的招投标管理制度814、施工管理制度815、严密的财务管理制度826、营销及招商管理制度82序（一）市场分析南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客。根据市场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购
11、买力。近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。1、甲级写字楼市场分析南京甲级写字楼市场从2003年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区、白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距。南京市甲级写字楼现存量54万平方米，未来3年新增供应量高达 86万平方米，每年吸纳量才5-10万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历史数据预测，从2003开始至2016年底，南京市甲级写字楼市场预计约有200万平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约84万平方米，差距非常巨大。市场
12、处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于求、严重积压的情况。但有个性化特征、具有国际标准硬件设施和物业管理水平的高档办公物业在市场上仍然比重很少。2、优质商业市场南京优质商形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在2005年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。未来优质商业项目以购物中心形式为主，大部分的未来供应还是集聚在新街口、河西新城、夫子庙将成为新兴的优质商业区域。虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。3、南京当前五星级酒店市场南京市五
13、星级酒店市场在2000年进入了高速发展的时期，目前主要分布在市中心区域的鼓楼区、玄武区和白下区，平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在70%以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价一直处于较低的水平。未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁、建邺区、下关区和浦口区也将有部分供应。伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。凯悦、威斯汀和洲际酒店的入驻将进一步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。4、中高档公寓市场2003年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地产市场形势大好，20032007年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼、玄武、白下、秦淮和建邺区。未来供应量将大
14、幅增加，建邺区将成为未来主力成交区域，受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。5、国际标准服务式公寓市场目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区、白下区和建邺区，市场上缺乏纯正意义上的服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少，2009年共有两个项目合计353间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好。（二）项目定位1、项目整体定位打造南京地标级的城市综合体项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中的重要一员，进而有可能在未来占据南京的商业主导地位。结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准、复合功能、高绿化覆盖的城市综合体，打造南京新地标！2、项目规模：持有型物业与销售型物业规模比例持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是一个周期长，投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有型物业，同时在项目
