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1、1. 11. 查看“五证” “二书”“五证”是一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、 “二书”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划 许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品 房销售预售许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说 明书，这也是法律对销售方的基本要求。陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时， 为了出售房屋可能提 供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出 售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用 和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在
2、办理中的开发商，可约定开发 商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。2. 2.盯紧公摊面积。陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这 样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据 合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊 处理。增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第 _ 一种方式处理：1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3犯内据实结算，超出3%Z上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少 于
3、暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。3. 33.关注房产证办理。陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中 “规定期限”是指 法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。 可能导致资质 较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具 体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因，导致其在交房后 3 60日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第 种方式处
4、 理：1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第 1种第（1）项的违约 金计算标准承担责任。2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承 担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人 办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政 机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。4. 44.保留书面通知。陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能 履行义
5、务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告， 却署名约定日。还将公 告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就 有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方， 以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应 以邮政快件的方式通知对方。5. 55.搞清房屋坐落位置。陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平
6、面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。6. 66.明确所售房屋抵押。陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所 建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因 为买受人还未得到房产证，不具有物权。对策：1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、 要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情 况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还 责任。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地 使用权证
7、、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证 （也叫建设 工程开工证）、商品房销售预售许可证 ；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书, 这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款 ，再有什么问题，开发商（售楼人员） 便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。合同条款陷阱客户决定购房了，得与开发商签订商品房买卖合同。一般情况下，开发商（售
8、楼人员）会递给客户 一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。 这时，购房者往往以为该说的都已注明了 ，合同就算是完成了 ，殊不知就 是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付 房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要
9、支付总房款40%勺违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。特别提醒您：为避免购房人吃亏上当，建议您防止陷阱的对策如下：第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要 ，但我们认 为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中 ，陷阱无处不在。因此，学习了解有关法律、法规， 向专业人士（特别是专业律师）咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的 ，唯此，才有可 能较好地维护自己的合法权益。其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易 是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商（售楼
10、人员）处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商（售楼人员）做霸王买卖的现象。为此，消费者要才g正心态，购房时要把问题搞 清、寸I细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信一些开发商（售楼人员）的花言巧语。在签 署合同时一定要认真审查每一个条款 ，把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺，和双方 业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问 题，应保存好各种证据，必要时对
11、相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。最后，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。 房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、 质量、合同、物业管理等多个领域 ，有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察，一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时，为有效地维护自己的正当权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维 权组织取得联系，以求得帮助。买房首先从位置和距离来讲，要先确定好自己的目标。 同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻，要考虑到现在与未来的资金承受能力，从自己的经济
12、实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度，这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要，是否符合生活上的便利以及居住的舒适度。现在精装修房比较多，要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一。而对于毛坯房来讲，一定要注意房屋内部的格局合理性 ，包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分 摊面积都不一样。目前很多投诉热点都在期房上。 新的商品房合同从3月5日起开始使用，其中有很多注解需要买房 者注意到的，包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利。物业管理也是买
13、房时候需要关注的方面。 购房人越来越成熟，应该在买房前弄清楚物业的收费标准 以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是，要看所购买的房屋是否已经被按揭 过或者被抵押过的。从整体的购房趋势来看，房价的上涨是毋庸置疑的。 未来2到3年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房。因为今后的政策对开发商的要求会越来越高，加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高，这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求，不必持币待购，今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高。购房过程中涉及的法律问题作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题 ，就是
14、说先得安居才能乐业，所以，对于老 百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。 但是在购房过程中出现了很多问题 ， 不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露 ，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎 ，对于 购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。个人在购房中，大体上分三个阶段。第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后
15、面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面 讲。第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同 的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金 ，签订认定书，选择付款的方式， 签订商品房买卖的合同，再交付贝房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证.下载可编辑.商品房买卖合同合同双方当事人：出卖人:注册地址：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话:邮政编码：委托代理人：地址:邮政编码：联系电话：委托代理机构：注册地址：营业执照注册号：法定代表人：联系电话:邮政编码：买受人:本人法定代表人姓名：国籍【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】地址:邮政编码：联系电话:委托代理人姓名：国籍:地址:邮政编码：电话:根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规 定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：【释义】延伸阅读：合同法全文商品房买卖合同
